Yabancı AVM yatırımcısı kur indirimde taviz vermiyor!

"FRANSIZ kalmak" deyimi Türkçe’de "konuyu anlamamak, anlam verememek" anlamında kullanılır. Bu sıralar yabancı AVM yatırımcılarında da bu durum yaşanıyor. Malum, döviz kurları bir süredir hareketli. Zaman zaman küçük oranlarda da olsa geri çekilmenin görüldüğü kurlardaki yukarı yönlü hareketlilik elbette tüm ekonomiyi ilgilendiriyor fakat bundan en çok etkilenen sektörlerin başında perakende geliyor. Çünkü bu sektördeki çoğu firma kirasını euro veya dolar üzerinden ödüyor. Alışveriş merkezlerinde ise bırakın kirayı ortak alan giderleri bile döviz üzerinden hesaplanıyor.

Para'dan Özbey Men'in haberine göre; Döviz kurlarındaki hareketlilik nedeniyle son günlerde perakendecilerle AVM yöneticileri arasında kira pazarlıkları yeniden alevlenmiş durumda. Ancak eskiden büyük tartışmalara yol açan bu sorunun artık büyük ölçüde uzlaşmayla çözüldüğünü belirtelim. Nitekim kiracılarının artan kiralardan dolayı yeni bir düzenleme yapılması yönündeki taleplerine çoğu AVM yatırımcısı olumlu yanıt veriyor. Özellikle yerli AVM yatırımcılarının kuru sabitleyerek veya indirim yaparak kiracılarına destek oldukları görülüyor. Fakat bazı yabancı yatırımcıların bu taleplere henüz istenen düzeyde olumlu yanıt vermedikleri de belirtiliyor. Bunun nedeni ise yatırımcıların kur sabitlemeye bir anlam verememeleri. Görüş vermekten çekinen bu AVM'lerin yöneticileri, kiracılarına bu taleplerini yurt dışındaki merkezlerine bir türlü anlatamadıklarını söylüyorlar.

"YATIRIMLARIMIZDA REVİZYON YOK"

Kiğılı’nın 67 ilde toplam 225 mağazası var. Bunların yüzde 90’ı AVM’lerde bulunuyor. AVM’lerdeki mağazalarının da yüzde 72’sinin kirasını dolar olarak ödüyor. Geri kalan bölümünün sözleşmesi ise TL üzerinden yapılmış.

Kiğılı CEO’su Hilal Suerdem, olası kur artışlarını dikkate alarak yıllık planlama yaptıklarım ancak beklenenin çok ötesinde oluşan artışları öngörmenin mümkün olmadığını belirtiyor. Son günlerde TL’deki değer kaybından dolayı Kiğılı’nın kira giderlerinin yüzde 15 oranında arttığını ifade eden Suerdem, bu artışları önlemek için AVM yönetimleriyle görüşme halinde olduklarını belirtiyor. Suer dem, “Görüşmelerimiz devam ediyor. Sözleşme şartlarında değişikliğe sıcak bakan ve ortak bir noktada bulaşacağımız AVM yönetimleri olduğu gibi, olumsuz yaklaşanlar da var” diyor.

Suerdem, şöyle devam ediyor: “Şirket içi yeni yapılandırmalar, iyileştirmeler ve reorganizasyonlar yaptık. Firma olarak karlılık ve verimlilik en önemli gündem maddelerimizdi. Geçen yıl dokuz mağaza kapattık, 10 mağaza açtık. 2018’de ise yurtiçinde toplam 15 mağaza açmayı hedeflemiştik. Yaptığımız planlarda her hangi bir değişiklik yok. Yurtdışında da yeni mağazalar açacağız. Bu yıl doğru fiyatlandırma politikaları izleyerek, karlılığımızı artırmayı hedefliyoruz. ”

CİRO KİRASI DA ÖDÜYOR

Koton’un 201’i AVMTerde, 103’ü ise caddelerde olmak üzere toplam 304 mağazası bulunuyor. Koton Satıştan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Ali ileri, AVM’lerdeki mağazaların kirasının hem euro, hem dolar, hem de TL cinsinden ödendiğini, döviz bazlı olanların oransal olarak TL ile ödenenlere göre daha fazla olduğunu belirtiyor. Ayrıca belli bir cironun üzerine çıkılması durumunda ciro kirası da ödediklerini ifade ediyor. Dövizdeki hareketlilikten soma AVM yöneticileriyle görüşmelerde bulunduklarını belirten ileri, bazı AVM’lerin yüzde 5 ile yüzde 50 arasında değişen oranlarda indirim yaptıklarını, bazılarının ise buna yanaşmadıklarını söylüyor. 2018 için, yurtiçinde 33 yeni mağaza açmayı planladıklarını hatırlatan ileri, ancak yeni gelişmeler üzerine bu planda bazı değişiklikler yapabileceklerini söylüyor.

KURU SABİTLEYEN ÇOK

Ürün gamını sürekli yenileyerek tüketicilerine geniş bir koleksiyon sunan Dufy’nin ise iç piyasada 34 mağazası var. Bunların da 28’i AVM’lerde hizmet veriyor. Dufy Genel Müdürü Hüseyin Eğilmezgil de AVM’lerdeki mağazaların kirasını ağırlıklı olarak euro üzerinden ödediklerini, bunun yanında dolar ve TL cinsinden de kira sözleşmelerinin bulunduğunu belirtiyor. Alışveriş merkezlerinin tamamının kira sözleşmelerini öncelikli olarak döviz cinsinden belirlediklerini söyleyen Eğilmezgil, genel giderler ve reklam katkı paylarının da yine döviz üzerinden alındığına dikkat çekiyor. Kiraların TL cinsinden ödenmesi konusunda başlatılan girişimlerin genel olarak gerçekleşmediğini ifade eden Eğilmezgil, şunları söylüyor:

“Kiraların, AVM genel giderlerinin ve perakende operasyonu giderlerinin sürekli döviz bazlı yükselmesine rağmen cirolar önceki yıllara göre artış göstermediği gibi tam aksine aşağıya doğru seyrediyor. Dün kira ciro oranı yüzde 10-15 olan birçok firma kurdan dolayı aynı zamanda ciroların yükselmemesinden dolayı kira ciro oranlarını yüzde 25-30’larda görmeye başladı. Yerli AVM yatırımcısı dönemsel ek protokollerle kuru sabitleyerek kiracısına can suyu vermeye çalışıyor. Aramızda yabancı fon olarak bulunan bazı alışveriş merkezleri kur ve indirim konusunu gündemlerine dahi almıyorlar. Bizler de bu AVM’lerin içinde kaldıkça, destek veren AVM’ler bu durumu aleyhimize kullanıyorlar.

Bu yıl altı mağaza açmayı planlamıştık. Bu planımızdan vazgeçmedik fakat bunların açılış tarihlerini erteledik.”

CİRONUN YÜZDE 25'İ KİRA

Giovane Gentile’nin ise Türkiye genelindeki 34 mağazasının 22’si AVM’de hizmet veriyor. Giovane Gentile Genel Müdürü Zaur Samedov, AVM’lerin neredeyse tamamının kira sözleşmelerini döviz cinsi üzerinden yaptıklarına işaret ediyor. Bunlardan bir kısmının sabit kur uygulayarak kurlardaki dalgalanmayı kiracılarına yansıtmadıklarım kaydeden Samedov, bunların da kiracılarıyla görüşmeden kuru kendilerinin belirlediklerine dikkat çekiyor. Samedov sözlerini şöyle sürdürüyor:

"Kur sabit olmayan AVM’lerde kiralar yıl içinde dövizle eşdeğer olarak artıyor. Sadece son günlerde TL’deki değer kaybından dolayı kiralarımız yüzde 12-yüz-de 14 oranında arttı. Kira maliyet artışlarıyla ilgili olarak AVM’lerle yaptığımız bireysel görüşmelerde belli bir noktaya geldik. Büyüme trendinde olan marka olarak, ticari yaklaşımda bulunan AVMlerle ilerlemek bu dönemde bizim için çok önem teşkil ediyor.”

Bu arada kur artışlarının sadece kira giderlerini artırmadığım dile getiren Samedov, “Ortak gider veya genel gider olarak adlandırılan AVM’lerin aldığı hizmet giderleri de söz konusu. Bu giderler de ağırlıklı olarak döviz üzerinden faturalandırılıyor. Toplama baktığınızda yıl içinde yaptığınız cironun ner-deyse ortalama yüzde 25’i bu kaleme harcanıyor” diyor.

Firma olarak mağaza kapatmaya pek sıcak bakmadıklarım ancak verimsiz noktaları sürekli olarak gözden geçirdiklerini ifade eden Samedov, şunları ekliyor: "Bu yıl toplam iki bin metrekare satış alanı oluşturan 10 mağaza açmayı hedeflemiştik. Bunun bin 300 metrekarelik kısmı için sözleşmelerimizi yaptık. Hedefimizin geri kalan kısmı için fizibiliteleri tekrar gözden geçirme kararı aldık."

YERLİ YATIRIMCILAR DAHA ESNEK

Ayakkabı Dünyası da daha çok AVM’Lerde faaliyet gösteren perakendecilerden. Türkiye genelindeki 70 mağazasının 65’i AVM’lerde bulunuyor. Ayakkabı Dünyası Genel Müdürü Uygar Turcan, AVM’lere TL, euro ve dolar olarak kira ödediklerini söylüyor. Kuru sabitleyen AVM yatırımcılarının azınlıkta olduğunu vurgulayan Turcan, buna karşılık kurlarda meydana gelen artış dönemlerinde birçok mağazada kira indirimleri aldıklarım belirtiyor. AVM’lerle sürekli görüşme halinde olduklarım belirten Turcan, yerli AVM yatırımcılarının kur artışlarına daha duyarlı olduklarını, bu firmaların kur sabitlemesi yaptıklarını söylüyor. Turcan, sözlerini şöyle sürdürüyor:

“Döviz konusunda yaşanan gelişmeler bizleri de etkiliyor. Buna rağmen, Türkiye’nin istikrar içinde büyüyen bir ülke ve güvenilir bir liman olduğunu düşünüyoruz. Ekonomimizin ani ve büyük zararlarla karşılaşmasını istemiyorsak TL'ye güvenmeliyiz. Kur artışı sebebiyle yeni mağaza açma planlarımızda herhangi bir değişiklik olmadı. Ayakkabı Dünyası olarak fırsat gördüğümüz doğru lokasyonlarda mağaza açmaya devam ediyoruz.

Kur artışından bağımsız olarak trafik ve karlılıkta sorun yaşadığımız iki mağazamızı bu yıl kapattık. Geçmişte hız yarışma sahne olan sektörde, büyümenin yeni dinamiğini verimlilik oluşturuyor. ” 

Murat İZCİ/ KDM AVM Danışmanlık Yönetim Kurulu Başkanı: "Perakendeci mağaza kapatmaktan çekinmiyor"

Kurların artması nedeniyle perakendeciyle AVM yatırımcısı arasında yaşanan sorun büyük ölçüde geride kaldı. Artık bu sorun uzlaşıyla çözülüyor. Çünkü perakendecinin maliyet kalemleri içinde indirim yapabileceği tek yer kira. Eskiden hiçbir perakendeci mağaza kapatmayı düşünmezdi. Artık çok rahat kapatıyorlar. Özellikle verimli olmayan bir mağaza anında kapanıyor. AVM yatırımcıları da bunu bildikleri için perakendecilerin taleplerine kulak vermek durumundalar. Fakat bu bazen zaman alıyor. Çünkü bunu kredi aldıkları bankaya anlatmaları, bankayı ikna etmeleri gerekiyor. Son dönemde sadece bazı yabancı AVM’lerde kurlardaki artıştan dolayı bazı sorunlar yaşanıyor. Çünkü onlar kira indirimi veya kur sabitlemesi gerekçesini merkezlerine anlatmakta zorlanıyorlar. Türkiye’deki yaklaşık 400 AVM’nin yüzde 27’si yabancı yatırımcılara ait. Bunların da zaman içinde piyasa koşullarına uyacaklarını düşünüyorum.