Yabancı gayrimenkul yatırımları niçin azalıyor?

Geçtiğimiz yıl içinde yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinmelerini kolaylaştıran kanunun yayınlanmasından sonra inşaat sektörü söz birliği etmişçesine bu düzenlemenin yabancıların Türkiye’ye yaptıkları gayrimenkul yatırımlarını çok arttıracağını ve iç talepteki düşüşün etkisini giderebileceğini söylemişti. Oysa net uluslararası doğrudan yatırımlar geçtiğimiz yılın Ocak ayına göre %27 oranında azalırken, gayrimenkul yatırımları da %7,3 oranında azalarak yalnızca 165 milyon dolar seviyesinde kaldı. Ayrıca Türkiye’de kurulan yabancı sermayeli şirket sayısı da %51 oranında düştü. Peki ne oldu da herkes daha fazla yabancı yatırımı beklerken gayrimenkul sektöründe düşüş görülüyor?

Öncelikle kanun yayınlandığında söylemiş olduğumuz gibi gayrimenkul yatırımları yalnızca bir kanun çıkarttınız diye artış göstermez. Bir ülkeye gelen yabancı yatırım miktarı ülkedeki genel siyasi istikrar, hukuki altyapının güvenilirliği, bürokrasinin şeffaflığı, yatırımların potansiyel karlılığı yanında ülkenin genel olarak dışa açılmasına paralel bir seyir izler. Halbuki son birkaç yılda Türkiye’deki yabancı gayrimenkul alımlarının büyük çoğunluğunu dengesini kaybeden Irak, İran, Suriye gibi ülkelerden gelen yatırımcılar oluşturuyor ve bu akımın temel motivi ülkeden hızla para çıkarabilmek. Avrupa ve Amerika gibi yatırımın karlılığı ve kurumsal altyapı arayan ülkelerden gelen yatırım miktarı yok denecek kadar az. Olanlarda sayfiye yerlerinde yazlık alımlarıyla sınırlı. Halen Türkiye’de oturma izni konusu belirsiz. Avrupa ülkeleri ekonomik kriz sonrasında uzun oturma izinleri hatta vatandaşlık sağlarken Türkiye 3 aylık oturma iznini 1 yıla çıkarmayı tartışıyor.

Gerçekleşen gayrimenkul alımlarının büyük kısmı arazilerden oluşuyor ve büyük şehirlerdeki konut, ofis gibi yatırımlar çok sınırlı olduğu gibi olanlar da katma değeri düşük ürünler. Maalesef gayrimenkul sektörü yabancıları, düşen iç talebin etkisini giderebilecek kısa vadeli bir kaynak olarak görüyor. Daha da kötüsü halen bazı projelerde yerli yatırımcıları ürkütmemek için yabancı yatırımcılar caydırılabiliyor. Tarafsız bir gözle bakıldığında Türkiye’de gayrimenkul yatırımının tek cazibesi nominal olarak ucuz gözüken fiyatlardır. Ürün kalitesi son derece düşük olduğu gibi reel getiri de tatminkar değildir. Üstelik tek bir konut almak için bile dikkate değer bir bürokrasi mevcuttur. Ev alan yabancının Türkiye’de hangi şartlarda ve nasıl yaşayacağı belirsizliğini korumaktadır.

Sonuç olarak gayrimenkul yatırımını görünürde teşvik eden bir kanun çıkmasına rağmen uygulamada gerçek anlamda bir teşvikten söz etmek zordur. Bugün ortadoğu sermayesi halen Avrupa’nın merkezi kentlerine yatırım yapmakta ve İstanbul’a belkide toplam yatırımlarının ancak %1′ini getirmektedir. Bu durumdan daha iyi bir seviyeye gelinmesi ülkeye yapılan yabancı yatırımların genel seviyesinin artışına paralel olabilir. Ülke olarak ne kadar global olabilirsek ve ekonomik ilişkilerimiz ne kadar dışa açık olabilirse gayrimenkul yatırımları da o ölçüde gelişebilir. Türkiye’de halen iç pazara yönelik üretilmiş projelerin birkaç yabancı acenta vasıtasıyla pazarlanmasının ötesine geçemeyen yabancı yatırımcı çekme anlayışı, ancak yabancılara hitap eden proje, yaşam koşulları ve ekonomik getiri şartları oluşturulabildiğinde artış gösterebilecektir.

Kürşat Tuncel

SATIŞ KÜPÜ A.Ş. 

Yönetim Kurulu Başkanı