Yeni kapama döneminde coronavirüs kira sözleşmelerini nasıl etkileyecek?

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz Yeni kapama döneminde coronavirüs kira sözleşmelerini nasıl etkileyecek sorusunun yanıtını kaleme aldı. İşte o yazı...

Dünyamızda ve ülkemizde yaklaşık 9 aydır yaşanan Covid 19 Corona virüsü sonrası ciddi bir süreç yaşamaktayız. Mart Haziran dönemi içerisinde 1.dalgada bazı işletmeler tamamen kapatıldı bazı işletmeler korona virüsün yaratmış olduğu tehlike nedeniyle kendileri kapattı. Haziran ayı sonrasında yavaş yavaş devam eden bir normalleşme gözükse de Kasım ayı itibariyle yeniden artan vaka sayıları yeni tedbirleri mecbur hale getirdi. 01 Mart-30 Haziran arasında kira bedeli ödeyemeyen işyerleri için tahliye edilemeyeceği ve sözleşme feshine gidilemeyeceği düzenlemesi getirilmişti. Bu süre de bitti ve yeni dönemde işyerleri için çok önemli bir kiracı-mal sahibi gerginliğinin başladığını söyleyebiliriz. Bu noktada kira sözleşmelerinin akibeti ne olacaktır? Bu yazımızda bunları anlatmaya çalışacağız. 

KİRA SÖZLEŞMESİ VE KİRA BORCUNUN NİTELİĞİ NEDİR?

Kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesine göre, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmelerdir.

Bu kapsamda kiraya verenin temel sorumluluğu kiralanan taşınmazı elverişli bir şekilde kiracının kullanımına teslim etmek, kiracının temel sorumluluğu da kullanım bedeli olan “kira bedelini” ödemektir. Türk Borçlar Kanunu’nun 313. maddesine göre “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.”  Kira borcu bir para borcu olup kiracının kira bedelinin ödememesi veya kira borcunun imkansız hale gelmesi hukuken mümkün değildir. 

CORONA VİRÜSÜ BİR MÜCBİR SEBEP MİDİR?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/11-90 E. 2018/1259 K. Sayılı ve 27.06.2018 tarihli kararına göre mücbir sebep şudur: “Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, SALGIN HASTALIK gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.” Dünya genelini ve Türkiye’nin tamamını etkisi altına alan sosyal hayatı tamamen durdurma noktasına getiren, iş hayatını ise ciddi oranda durduran Covid 19 virüsü yukarıdaki Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararına uygun bir şekilde tanımlandığı üzere bir mücbir sebep halidir. Bu konuda son kararı yine yargı makamının vereceğini de söylemek zorundayız.

CORONA VİRÜS MÜCBİR SEBEP İSE KİRA SÖZLEŞMELERİ NASIL ETKİLENECEKTİR?

Kira borcu bir para borcu olduğu için hiçbir zaman imkansız hale gelmeyecektir. Bu nedenle de Türk Borçlar Kanunu 136 ve 137. maddelerinin yani ifa imkansızlığı/kısmi ifa imkansızlığı hallerinin uygulama ihtimali kira sözleşmelerinde bulunmamaktadır. Yine bazı durumlarda ifade edilen Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesinde öngörülen yani kiraya verenin mecuru sözleşmeye göre kullanmaya hazır bulundurma borcuna dair hükmünün bu süreçle ilgili de uygulanamayacağı hukuki görüşünde olduğumuzu bildirmek isteriz.  Şöyle ki; TBK’nun 97. maddesi, tapuda konut vasıflı bir yerin işyeri olarak kiraya verilmesi, iskan ruhsatı olmayan bir yerin kiraya verilip iskan ruhsatının alınamaması gibi örneklerde olduğu gibi kiraya verenin kusurundan kaynaklanan durumlarda uygulanır ve bu durumda kira borcu oluşmaz, ödeme yapılmışsa geri dahi alınabilir. Covid 19/Corona virüs sebebiyle işyerinin açılamaması durumu mücbir sebeptir, kiraya verenin kusuru söz konusu değildir, TBK’nun 97. maddesinin uygulanamaz hukuki görüşündeyiz. Kira sözleşmelerinin Covid 19/Corona virüs yani mücbir sebep hali ile etkilenmesi hallerini Türk Borçlar Kanunu 138.maddesinde yer alan Aşırı İfa Güçlüğü maddesine göre çözümlemek gerekecektir. 

Buna göre; 

Türk Borçlar Kanunu 138.maddesi Aşırı İfa Güçlüğünü;

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” Şeklinde tanımlamıştır. 

Buna göre Covid 19/Corona virüsü nedeniyle direkt etkilenen işyeri ve konut kiracılarının bu madde kapsamında;

Sözleşmenin yeni koşullara göre uyarlanmasını istemek 
Uyarlama mümkün değil ve koşullar çekilmez hale gelmiş ise sözleşmeyi fesh etme hakkı bulunmaktadır. 
İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

a. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

b. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

c. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

d. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse kiracı, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde kiracı fesih hakkını kullanabilir. 

KİRA SÖZLEŞMESİNİNİ UYARLANMASI TALEBİ NE ŞEKİLDE KULLANILABİLECEKTİR? 

Kiracının kira sözleşmesinin mücbir sebep nedeniyle uyarlanmasını talep etme hakkını ne şekilde kullanacağı büyük önem arz etmektedir.

Bu konuda söylenmesi gereken ilk husus mücbir sebep hali olan Covid 19/Corona virüs halinin işyeri veya konut sözleşmelerini doğrudan etkilemesi gerekliliğidir. Örneğin ekonomik durumu yerinde olan bu salgın nedeniyle işini kaybetmemiş, iş yerini kapatmamış bir şahsın konut kirasının mücbir sebep nedeniyle uyarlanmasını istemesinin mümkün olmadığını düşünmekteyiz. Yine mevcut salgın hastalık dönemi içerisinde iş yerini hiç kapatmamış hatta insanların evlerinde olmaları nedeniyle daha fazla ciro yapan bir lojistik firmasının iş yeri kira sözleşmesini de uyarlanmasını talep edemeyeceğini düşünmekteyiz. Mücbir sebebin kira sözleşmesini ve kira sözleşmesinin taraflarını doğrudan etkilemesi gerekmektedir. Kiracı işten çıkarılmış veya ücretsiz izne çıkarılmış veya işletmesi kapatılmış veya kendisi işyerini kapatmış olmalıdır. 

Bu konuda sözleşme hükümlerinin askıya alınması suretiyle uyarlama talep edilebileceğine yönelik görüşler de vardır, biz bu görüşe katılmıyoruz. Şöyle ki; kiralananı mülk sahibine usulüne uygun olarak iade etmeden kira sözleşmesi hükümleri tek taraflı iade beyanıyla askıya alınamaz ayrıca biraz sonra bahsedeceğimiz bu konuya tam olarak uyan TBK 138. Maddeye göre uyarlamanın mümkün olmaması halinde sözleşmenin feshinin kiracı tarafından istenebileceğini belirtmiştir. Yani kiracının uyarlama talep edememesi durumunda fesih hakkı mevcuttur, sözleşmenin askıya alınması hak ve nesafete uygun bir durum olmayacaktır. Dolayısıyla kira sözleşmelerinde mücbir sebep hali dâhil olmak üzere tek tarafın yararına ve bir tarafın mahvına sebep olacak şekilde bir uyarlama talep edilemeyeceği hukuki görüşünde olduğumuzu belirtmek isteriz. 

Bu güne kadar var olan uygulamaya bakıldığında kira bedelinin uyarlanması davalarının ileriye yönelik olarak hükümlerini ifa ettiği görülmüştür. Şöyle ki; mevcut Covid 19/Corona virüsünün fiili etki süresi ve etki süresi geçtikten sonrası yaratacağı ekonomik etki süresi olmak üzere iki dönemi olacaktır. Burada kiracılar açısından Mart, Nisan ve Mayıs aylarının fiili etki süresi olacağı kesin olmakla birlikte Haziran ile başlayacak ayların etki süresi olacağı görülmektedir. Her iki halde de süreçte Mart ile başlayan dönemden başlamak üzere uyarlama talep edilmesi gerekliliği doğmaktadır. Bu noktada kiracılar açısından kira bedelinin ödenmesi konusunda iki seçenek bulunmakta ve her halükarda uyarlama talep edilmesi gerekmektedir. 

1.SEÇENEK;

a)Kiracı kira bedelini belli bir oranda indirerek ve ödeme dekontuna ihtirazi kayıt koyarak ödeyebilir yani aslında uyarlamayı fiilen yapmış olur, bu durumu mal sahibine yazılı olarak bildirebilir. 

b)Mal sahibi alacak davası açar ise TBK 138. madde gereğince mücbir sebep itirazını savunmasında yapabilir veya mal sahibi icra takibi yaparsa kiracı icra dairesine sunacağı itiraz dilekçesinde TBK 138. maddesi gereğince borca tamamen itiraz edebilir. 

c)Kiraya veren icra takibi yapar ve kiracı da itiraz eder ise kiraya veren İcra Mahkemesi’ne itirazın kaldırılması için başvurması halinde, icra mahkemesinin sınırlı inceleme yetkisinin bulunduğunu, itirazın TBK 138’e göre uyarlama istemine dayalı olduğunu ve bu sebeple davanın itirazın kaldırılması olarak icra mahkemesinde görülemeyeceği görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu mutlaka cevap dilekçesinde belirtilmelidir.

d)Gerek doğrudan alacak davası şeklinde gerekse de icra takibi suretiyle eksik ödemenin talep edilmesi halinde görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesinin uyarlamayı mutlaka öncelikle dikkate alması gerekmektedir. 

e)Bu seçeneğin kullanılması halinde eğer mahkeme kiracının yapmış olduğu fiili uyarlama oranının fazla olduğuna karar verirse bu durumda ek bir ödeme kiracı için çıkmış olacaktır. Sulh Hukuk Mahkemesi daha fazla bir uyarlama oranı belirler ise bu durumda da kiracının kiraya verenden bu bedelleri talep etme hakkı doğacaktır. 

2.SEÇENEK;

a)Kiracı kira bedelini bu dönem süresince tam olarak öder ve ödeme dekontuna mücbir sebep nedeniyle ihtirazi kayıt koyar. 

b)Mücbir sebep halini mal sahibine yazılı olarak ihtar eder ve uyarlama talebinde bulunabilir. Taraflar anlaşırsa anlaştıkları dönem için o bedel geçerli hale gelmiş olur, uyarlama sağlanmış olur. 

c)Mal sahibi kiracının uyarlama talebini uygun bulmazsa kiracı uyarlama talepli olarak davasını açar ve mücbir sebebin başladığı andan itibaren ve bu halin etki alanının devam ettiği süre boyunca kira bedelinin uyarlanmasını ve uyarlama kararı verilmesi halinde de fazla ödemiş olduğu bedellerin kendisine geri iadesini talep eder. 

Son olarak 26 Mart 2020 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 7226 sayılı yasanın Geçici 2. maddesiyle İŞYERİ kira sözleşmeleri için geçerli olmak üzere; 1 Mart 2020-30 Haziran 2020 tarihlerindeki iş yeri kira bedellerinin ödenmemesinin kira sözleşmesinin feshine ve tahliyesine yol açamayacağı yasalaşmıştır. Burada önemle belirtilmesi gereken bu döneme dair olan kira bedellerinin ödenmeyeceğine yönelik bir düzenleme olmayıp sözleşmenin feshini ve tahliyeyi engellemiş olmasıdır. Bu dönem için geçerli olmak üzere yazımızın başında da belirtmiş olduğumuz üzere para borcu olduğu için kira borcunun hiç ödenmemesi gibi bir durumun asla olamayacağını ancak yine bu dönem için de geçerli olmak üzere burada bahsetmiş olduğumuz TBK 138. maddesi hükümlerinin işletilerek 1. veya 2. seçenek kullanılarak uyarlama talep edilmelidir. Uyarlama talep edilmediği takdirde bu dönemler arasındaki kira bedellerinin toplamı için kiraya verenlerin alacak talebinde bulunabilecekleri gözetilmelidir. 

Saygılarımla
Av. Ali Güvenç KİRAZ
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı 

Mahkemeden emsal karar! Kirasını ödemeyince dava açtı!