Yeni projeler Ayazağa'nın değerini artırıyor!

İstanbul’un en eski yerleşim birimlerinden olan Şişli ilçesi, Şişli merkez, Gayrettepe, Maslak ve Ayazağa semtleriyle İstanbul’un ofis ve işyeri deposu pozisyonundadır. Ayazağa’nın Fatih Sultan Mehmet Köprüsü’ne, D-100 Karayolu’na, E-80 Otoyolu’na ve İstanbul’un en önemli ticaret ve iş merkezi bağlantı akslarından biri olan Büyükdere Caddesi’ne doğrudan bağlantılı olması bölgenin önemini artırmış ve her dönemde yoğun  talep görmesini sağlamıştır. 

Ayazağa’ya toplu taşıma araçlarıyla ve özel araçlarla ulaşım oldukça kolaydır. Büyükdere Caddesi’nin otobüs ve dolmuş güzergahı olmasının yanı sıra Taksim-Maslak metrosunun da bölgeden geçmesi bölgeye değer katmıştır.  

Bölgede var olan nitelikli ve prestijli ofis binalarının sayısı gönden güne artmaktadır. Bölgeye yapılan yatırımlar 2000’li yıllarda ivme kazanmıştır. Ayrıca bölgede bulunan İTÜ Maslak Kampüsü, Yıldız Teknik Üniversitesi Maslak Kampüsü, Işık Üniversitesi, Sheraton Otel, İstinye Park gibi lokasyonlar bölgeye önem ve günün her saatinde hareketlilik kazandırmıştır. 

Bölgenin geneline bakıldığında; 1/1.000 ölçekli uygulama imar planlarının iptal edilmesi ve henüz 1/5.000 ölçekli nazım imar planının oluşturulmaması bölgenin gelişimi, inşai faaliyetlerinin sürmesi ve yatırımların artmasının önündeki en büyük engel olarak dikkat çekmektedir. 

Ayazağa bölgesinin en önemli özelliği İstanbul’un Avrupa yakasının alışveriş ve iş merkezi konumunda olmasıdır. Levent’ten Maslak’a kadar uzanan A sınıf plazalar, ofisler, iş merkezleri, alışveriş merkezleri sayesinde bölge günün her saatinde araç ve yaya trafiği bakımından yoğundur. 

Ayazağa bölgesinde son dönemde, bilinirliği yüksek birçok inşaat firması tarafından konut, ofis, alışveriş merkezi projeleri geliştirilmektedir. Ağaoğlu inşaat firmasının Emlak Konut GYO’dan hasılat paylaşımı modeli ile satın aldığı arsa üzerinde geliştireceği yaklaşık 8.000 konutluk bir projenin yakın zamanda  hayata geçmesi öngörülmektedir. Bunun yanı sıra, Eroğlu Yapı’nın Seyrantepe’de 2010 yılı sonunda Emlak GYO’dan satın aldığı 46.000 m2 arsa üzerinde ise home – ofis, ofis ve rezidans projesi planlamaktadır. 

Bölgede yer alan konut projelerinde rezidans hizmeti veren özellikle 1+0 ve 1+1 daire tiplerinin tercih edildiği görülmektedir. Projelerde 1+0 stüdyo tipi daireler 35 – 90 m2 aralığında, 1+1 daireler ise 40-100 m2 aralığında  inşa edilmektedir. Projelerde 3+1 tipte geniş alanlı daireler az sayıda bulunmakta olup, 2+1 ve 3+1 seçenekler daha çok aileler tarafından tercih edilmektedir.  2+1 tipte daireler 80 – 120 m2, 3+1 tipte daireler ise 130 – 170 m2 aralıkta alanlarda inşa edilmektedir.

Ofis sektörü açısından bakıldığında İstanbul Avrupa yakasındaki ofis stoğunun %24’ünün Maslak – Ayazağa bölgesinde olduğu görülmektedir. Bölge bünyesinde barındığı A sınıf ofis binalarıyla MİA’nın önemli bir parçasını oluşturmaktadır. Fakat bölgede hala bazı noktalarda altyapı problemlerinin bulunması zaman zaman talebi olumsuz etkilemektedir. Bölgedeki ofis binalarında kiralar yaklaşık 20 – 30 USD/m² civarında olup ofis doluluk oranları %95 seviyelerinde olmaktadır. 

*Bu rapor TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından www.emlakkulisi.com için özel olarak hazırlanmıştır.