Yeni projelerde kiracı sevindi

Hem kredi taksidini, hem de boş duran evin aidatını ödemek zorunda kalan yatırımcılar, bir an önce kiracı bulmak için kiraları düşük tutmak zornunda kalıyor. Böyle olunca da, 4 yıl öncesine kadar konut bedelini 10 yılda karşılayan kira ücretleri, bazı bölgelerinde 20 yıla kadar ulaştı. Ancak, sitelerde doluluk arttıkça, kiraların da gerçek seviyelerine ulaşması bekleniyor.

Geyrimenkul sektöründe son yıllarda yaşanan büyümeyle birlikte peş peşe uygulamaya konulan konut projelerinde yaşamın aynı anda başlaması, İstanbul'un yeni yerleşim bölgelerinde konut arzı oluşturdu. Bu da, kiracılara yaradı. Yatırım amacıyla satın alınan konutlarda anahtar teslimiyle birlikte aidat ve yakıt bedellerinin talep edilmesi, büyük bölümü krediyle satın alınan bu konutlarda, kiraya verme telaşını da başlattı.

Hem kredi taksidini, hem de boş duran evin aidatını ödemek zorunda kalan yatırımcılar, bir an önce kiraya vermek için fiyat kırma yarışına girdi. Böyle olunca da, konut bedelini 10 yılda karşılaması gereken kira ücretleri oldukça düşük seviyelerde kaldı. Bazı yeni yerleşim bölgelerinde kiraların konut değerini karşılama oranı, 20 yıla kadar ulaştı. Ancak, bunun uzun sürmesi beklenmiyor. Teslim edilen projelerde, doluluk arttıkça, kiraların da gerçek seviyelere ulaşacağı savunuluyor. 

Yeni projelerin devreye girmesiyle birlikte İstanbul'da 180 bin konutluk arz fazlasının oluşmasına neden oldu. Konut sayısının gün geçtikçe artması, konut arzının oluştuğu bölgelerde kiraları da önemli oranda etkilemeye başladı. Kira bedellerinin, konut maliyetini karşılama süresi uzadı. 2004 yılına kadar konut bedelinin kira getirisini karşılama süresi olarak 10 yıl baz alınırken, bu süre arz fazlası nedeniyle 15 yıla kadar çıktı. Bazı bölgelerde 20 yıla kadar dayandı. Gayrimenkul uzmanları, "Yeni devreye giren sitelerde tam doluluk sağlandığı taktirde, kiraların gerçek seviyelere ulaşacağı" görüşünü savunuyor.

Lüks fazla, ucuz az

TÜİK verilerine göre İstanbul'da orta ve üst gelir grubuna yönelik konut grubunda 180 bin arz fazlası oluşurken, alt ve orta gelir gruplarında ise 300 bin konutluk açık bulunuyor. İstanbul'da, 2015 yılına kadar her yıl ortalama 250 bin olmak üzere toplam 2.5 milyon konut talebi oluşacağı, bunun 180 bin adedinin piyasa koşullarında, 70 bin adedinin ise kamu ve kamu-özel ortaklıkları ile üretilerek karşılanacağı öngörülüyor. Yıllık dağılım ise, 10 bin adet A grubu lüks konut, 170 bin adet B grubu standart ve nitelikli konut, 70 bin adet de C grubu sosyal konut olması bekleniyor.

Dünyada 100 ay

Dünya standartlarında kira gelirinin geri dönüş zamanı 100 ay olarak görülüyor. Bu süre, bölgelere göre değişiklik gösterirken, Türkiye'de şu anda 150-200 ay aralığında seyrediyor. Kira getirisi, bir apartman dairesi söz konusu olduğunda mevcut ekonomik durumda 15 yılda ancak satış rakamını karşılayabiliyor. Örneğin 1 milyar kirası olan 100 metrekare bir konut, yılda 12 milyar kira getirisi sağlıyor. Yalı, villa, köşk gibi gayrimenkuller ise bedelini yaklaşık 500 ile 1000 ayda yakalayabiliyor. 500 metrekare bir yalının kira getirisi ancak 20 yılda satış fiyatını karşılayabiliyor. Ülkemizde kira artışları ise yıllık enflasyon oranı üzerinden gerçekleşiyor.

Dikkate emsal beldeler alınıyor

Kiracının çok olduğu bir piyasanın mevcut olduğunu söyleyen Turyap Yönetim Kurulu Üyesi Başak Soner, "Ülkemizde ödenen kiraların 10-15 yılda emlak bedelini karşılaması beklenir. Bu süre kısalmaz, çünkü gelirler o düzeye ulaşmaz" dedi. Konut piyasasında A tipi lüks konutlarda doygunluk yaşanacağını belirten Soner, sınırlı talep ile fiyat artışlarının sınırlı kalacağını ve fiyatlarda gerilemelerin olacağını ifade etti. Türkiye'de yeni projelerden konut satın alanların bunları satıp yatırım yapmak istediklerini de dile getiren Soner, "Kira sözleşmelerinin ev sahibinin vicdanına bırakıldığı kanısı hakim olsa da, kiralanan dairenin bulunduğu semt, emsal kira bedelleri ve konutun ayırıcı özellikleri dikkate alınıyor" diye konuştu.

Kiracılık devri yavaş yavaş biter

Konut arzının çoğalmasıyla birlikte seçeneklerin de arttığını söyleyen İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Sabri Ateş, "Önümüzdeki yıllar itibariyle konut arzı daha da fazlalaşacak. Ekonomi düzelir ve alım gücü de yükselirse kiracılık devri yavaş yavaş biter" dedi. Eski yerleşim birimlerindeki dairelerin çoğunun depreme dayanıksız ve oturulamayacak durumda olduğunu dile getiren Ateş, İstanbul'un birçok bölgesinde konut arzının artmasından dolayı kira fiyatlarında gerileme olduğunu belirtti.

Kiraların daha da düşeceğini vurgulayan Ateş, "Konut üretimi artıyor. Fiyatlar da normal. 60 bin YTL'ye 1+1 lüks konutlar satılıyor. Toki ve Kiptaş'ın da ucuz konut üretmesiyle alt gelir ve orta gelir grubu da konut edinmeye başladı. Böylece kirada oturdukları yerleri terkettiler. Kira dönemi ilerleyen zamanlarda bitecek" diye konuştu.

Yüksek getiri beklenmemeli

Şu anda piyasada hakim olan sıkıntının durgunluk olduğunu söyleyen Retürk Emlak& Gayrimenkul Danışmanlık Yönetim Kurulu Başkanı Aşkın Çınar, satıcı statüsündeki mal sahiplerinin gayrimenkullerini piyasadaki talep sıkıntısı yüzünden istedikleri fiyatların altına çektiğini belirtti. Çınar, arzın artmasıyla ortaya çıkan temel sorunun yatırımın uzun vadeli düşünmeye başlanması olduğunu belirterek, "Türkiye'de getiri süresi modern ülkelere oranla gayet yüksek. Bugün piyasanın arz talep dengesine baktığımızda kira getirisinin gayrimenkulün değerini karşılayacağı dönem daha da uzayabilir diye düşünüyorum" dedi.

Konut sayısının daha da yükselmesinin kaçınılmaz olarak kiraların daha da gerilemesi sonucunu doğuracağını aktaran Çınar, "Unutmamak gerekir ki arzın fazla olması fiyatların düşmesini sonucunu da beraberinde getirir. Dolayısıyla yatırımcı yine kazanır. Ama en azından İstanbul gibi büyük kentlerde geçmiş yıllarda olduğu gibi çok yüksek oranlı getirilerin bundan sonra beklenmemesi gerekir" diye konuştu.

Kaynak: emlak.mynet.com