Yoksa siz komşunuzun dairesinde mi oturuyorsunuz?

Ülkemizde özellikle eski binalarda fiilen kapı numarası ile tapuya yani mülkiyete  baz olan projedeki daire numaraları arasında farklara rastlanmaktadır

Yani aslında birçok malik kendi dairesi diye komşusunun dairesinde oturmaktadır. Özellikle son 6 yılda değerleme mesleğinin profesyonelleşmesi ile birlikte tapudaki bu hatalar anlaşılır hale gelmiştir. 40 yıldır huzur içinde oturulan dairenin aslında yanlış mülk sahibine ait olduğunu sıkça görmek mümkündür.

Bu nasıl oluyor diye düşünebilirsiniz, aslında maalesef olay çok basit bir şekilde gerçekleşmektedir. Daire numaraları inşaat sırasında yanlış konulduğundan tapu projesine uymamaktadır. Biz mesleğimiz gereği oldukça enteresan şeylerle karşılaşmaktayız. Örneğin kapı numaralarının saat istikametinde aşağıdan yukarıya verilmesi genel adet olsa da bu her zaman uygulanmamaktadır. Ülkemizde ilk numarası en üst kattan başlayarak aşağıda doğru artan kapı numarasına bile rastlamak mümkündür. Bugün özellikle İstanbul´da neredeyse her 10 tapunun birinde karşılaştığımız yanlış mülkiyet durumu yüzünden apartmanlarda karışıklıklar olmaktadır. Yıllar sonra komşusunun dairesinin tapusunun kendisinde, kendi oturduğu yerin tapusunun ise komşusunda olduğunu öğrenen birçok malik "trampa" adı verilen bir yöntemle mülkü karşılıklı takas ederek mülkiyet sorunlarını düzeltmeye çalışmaktadır.

Sorun aslında bilinçsiz yapılan yatırım anlayışından kaynaklanmaktadır. Bizim için önemli olan bir gayrimenkulü edinirken hangi yasal belgeleri kontrol etmemiz gerektiğini, bağımsız bölüm numarasının ne anlama geldiğini ve nasıl kontrol etmemiz gerektiğini kaçımız biliyoruz? Sanmayın ki elinize aldığınız o pembe tapu kağıdı sizin için her şeyi ifade eden değerli bir evraktır. Maalesef tapu belgesi yatırımcıyı "kısmen" bilgilendiren bir evraktır. Esas olan, tapu kütük kayıtları ve bu kayıtlara esas olan tapu projeleridir.Bu  nedenle almayı düşündüğünüz mülkün satın alımını gerçekleştirmeden önce  ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü´nde ve ilgili Belediye´den kapsamlı  araştırmasını yapmalısınız.
Ülkemizde mülklerin projeleri ilgili belediyelerce tasdiklenir ve bu projelere istinaden ruhsatları belediyeler tarafından verilir. Ruhsat alan projeler Tapu Sicil Müdürlüğü´ne götürülerek kat irtifakı kurulur. Bu irtifaklarda bağımsız bölümlerin numaraları, ortak alanların kimin kullanımında olduğu, kimin mülkün ne kadar hissesine sahip olduğu işlenir. Bina inşa edildikten sonra ise projede bir değişiklik yoksa, halk arasında "iskan" diye bilinen, teknik olarak Yapı Kullanma İzin Belgesi olarak geçen belge alınarak tapuya işlenir ve mülk "kat mülkiyetine" geçer.

Bugün birçok kişi inşa edilmiş her yasal yapının tapuda tasdikli bir projesi olduğunu bilmez. Oysa bahsettiğimiz yasal prosedürler gereği, kat irtifakı kurulmuş her gayrimenkulün tapuda bir projesi bulunmaktadır. Mülk alırken bu projeler son proje olarak geçerlidir. Yasal bir durumda bu dokümanlar sizi koruyacak evraklara baz oluşturacaktır. Mülkünüzün sınırı, ne amaçla kullanılabilir olduğu, hisseniz, hangi mekanın hangi bağımsız bölüm numarasına kayıtlı olduğu (daire, depo, dükkan, fırın vs.) bu evraklarda yazar, bir sorun anında geçerli olan nereyi fiilen kullandığınız değil mülkiyete konu  tapu projeleridir.

Bu nedenle konutu satın almadan önce Tapu Dairesi´ne giderek mülkün dosyasını çıkarttırın ve projesine bakın. Eğer size gösterilen yerle tapu projesindeki dairenin yeri farklı ise mülkü almayın. Yerleri nasıl anlarım diye düşünüyorsanız aslında o kadar da zor değildir. Asansörden çıktıktan sonra hangi yönde dairenin olduğu, kaçıncı katta olduğu, kuzey mi güney mi olduğu gibi detaylarla dairenin yerini belirlemelisiniz. Daha sonrada bu yeri tapu projesinde algılamalı ve dairenin projedeki konumu ile denkleştirmelisiniz.

İşin güzel yanı eğer kredi kullanıyorsanız bankanız bu durumu değerleme uzmanlarına kontrol ettirecektir, gönlünüz bu durumda rahat olabilir.