Yönetici seçimleri yanlış mı?

Profesyonel Site Yöneticisi Zeynal Fırat, Türkiye'nin ilk ve tek emlak haberleri sitesi Emlakkulisi.com okurları için "yönetici seçimi" konulu yazı yazdı. İşte yazının detayları..

Bugüne kadar yapılmış olan ve bundan sonrada yapılmaya devam edecek, apartman ve site yöneticileri veya yönetim kurulu seçimleri yanlış mı yapılıyor?

Bilindiği gibi KMK mad 34 de belirtilen kanun şöyle emrediyor.

Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilir. Bu kimseye yönetici kurula da yönetim kurulu denir.

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.

Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.

Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Yönetici, her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır. Eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir. Sözleşmede böyle bir şart olmasa bile haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir.
Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idari para cezası verilir.
Aynı Kanunun diğer bir maddesi olan 30 uncu madde ise şöyle hükmediyor.

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

Yeter sayı sağlanmadığı için ilk toplantı yapılmazsa kararlar en geç bir hafta içerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların, oy çokluğuyla verilir.

Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.

Peki bu maddelere göre yapılması gereken toplantılarda, 30 uncu maddenin ikinci fıkrasındaki ifadeye göre ikinci toplantıda yeter sayı aranmaksızın yeni yönetici le ilgili karar alabilirler mi? Buna göre 34 üncü madde nasıl uygulanacak? Asıl soru, 34 üncü maddeye göre seçilmeyen yöneticinin noterden aldığı imza sirküleri geçerlimi?

Noterlik Kanun Yönetmeliği

Madde 1- Bu yönetmelik 1512 sayılı noterlik kanunu düzenlenmesini, yönetmeliğe bıraktığı hususlar ile kanunun uygulanabilmesi için gerekli olan diğer hususları kapsar.

Bu yönetmelikte 7 inci madde ise şöyle der.

Madde 7- Noterler, ilgililerin istekleri üzerine hukuki işlemleri, kanunlar ve yönetmeliklerde gösterilen şekil ve suretle yapmak zorundadırlar.

1512 Sayılı Noterlik Kanunu

Madde 53- Noterler kanunların emredici hükümlerine aykırı hususlarda işlem yapamazlar.

Peki bu durumda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun emredici hükmü olan 34 üncü maddeye göre yapılmayan yönetici seçimlerinde, seçilen yöneticilerin aldıkları yetki ve buna dayanarak noterleri, apartman veya site hakkında her türlü işlem yapmak için verdikleri imza sirküleri yanlış mı?

Yoksa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 30 uncu maddeye göre mi işlem yapıyor?

Bu durumda KMK 34 üncü maddeye göre yapılmayan seçimlerde seçilen yöneticilerin kullandıkları imza sirküleri ile yaptıkları işlemlerde yanlış oluyor.

Hukukçuların ve bazı danışman yada yönetim uzmanlarının hemen hemen bütün forumlarda, yaptıkları yorum ve gelen sorulara cevaplarda hep KMK 34 üncü maddeye atıfta bulunuyorlar.

O zaman şu soruyla karşılaşmaz mıyız? KMK 34 üncü maddeye göre seçilmeyen bir yöneticinin, noterden aldığı imza sirküleri ile KMK 35 inci madde İ bendine göre yöneticini görevi olan, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi. Bu hususlarla ilgili bir avukata vekalet vererek işlem yapması doğrumu? Eğer doğru değil ise bugüne kadar yanlış yapılmıştır. Sonuç olarak her yerde karşımıza çıkan bu soru askıda kalıyor, söylemin farklı uygulamanın farklı olduğu görülüyor.