Yöneticiler aslında vekil olduklarını biliyorlar mı?

634 Sayılı Kat mülkiyeti kanunu mad 38-Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Peki, yöneticiler bu sorumluluğun ne olduğunu biliyorlar mı? 

Keşke kat mülkiyeti kanununda 38. Maddenin altına vekilin sorumluluklarını da yazsalardı en azından kat mülkiyetini inceleyen yöneticiler neye kalkıştıklarını biraz olsa anlarlardı diye düşünüyorum. Yöneticiler KMK Mad 40’daki yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. İfadesini yanlış anlayıp kendilerini milletvekili zannediyorlar ve o yüzden o koltuktan bir daha da kalmak istemiyorlar ancak 38. Maddedeki vekil gibi sorumludur ile 40. Maddedeki vekil hakları Türk Borçlar Kanunu vekâlet ilişkilerinde açıkça belirtilmiştir. Öncelikle vekil ne almana geliyor? 

1.    Birinin kendi adına iş görmesi için yetki verdiği ya da iş görmesi için kendi yerine bıraktığı kimse.

2.    Başkasının adına, yerine söz söyleme, davranma, işlem yapma yetkisi olan kimse.
Burada anlaşılan kat malikleri kurulunca seçilen yöneticinin aslında tüm kat maliklerini temsil etmesi, alınan kararla vekâlet verdikleri için yani vekil tahin ettikleri görülüyor ve bu kararla noterden aldıkları imza sirküleri ile yetkilendirilip vekil görevi başlıyor o zaman vekilin sorumlulukları nelerdir? 

Türk Borçlar Kanunu 

Madde 502-Vekâlet sözleşmesi, vekilin vekâlet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşmedir.
Vekâlete ilişkin hükümler, niteliklerine uygun düştükleri ölçüde, bu Kanunda düzenlenmemiş olan iş görme sözleşmelerine de uygulanır.
Sözleşme veya teamül varsa vekil, ücrete hak kazanır.
Burada anlaşıldığı gibi kat malikleri kurulunun aldığı karara dayanarak vekâlet veren tüm kat malikleri, vekil ise yönetici oluyor. Ayrıca yöneticilere ücret ödenmesi hakkı da bu maddeden ötürü doğuyor.

 
Madde 503-Kendisine bir işin görülmesi önerilen kişi, bu işi görme konusunda resmî sıfata sahipse veya işin yapılması mesleğinin gereği ise ya da bu gibi işleri kabul edeceğini duyurmuşsa, bu öneri onun tarafından hemen reddedilmedikçe, vekâlet sözleşmesi kurulmuş sayılır.
Yönetici seçildikten sonra ve görevi kabul edince vekâleti kabul etmiş olur.

Madde 505- Vekil, vekâlet verenin açık talimatına uymakla yükümlüdür. Ancak, vekâlet verenden izin alma imkânı bulunmadığında, durumu bilseydi onun da izin vereceği açık olan hâllerde, vekil talimattan ayrılabilir. Bunun dışındaki durumlarda vekil, talimattan ayrılırsa, bundan doğan zararı karşılamadıkça işi görmüş olsa bile, vekâlet borcunu ifa etmiş olmaz.
Yönetici Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve kat malikleri kurulunun kararları dışına çıkamaz ve kanuna, plana ve kararlara aykırı davranan yönetici yaptığı iş doğru olsa bile bundan her zaman sorumlu tutulabilir. 

Madde 506- Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.  Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.
Bu maddeden anlaşılan, yönetici, görev yaptığı sitenin personeli ve hizmet firmalarının yaptıkları işlerden de sorumlu olduğu görülüyor yani özellikle büyük sitelerde çalıştırılan site müdürü, muhasebe personeli, teknik personel, temizlik personeli, güvenlik personeli gibi. Burada yöneticinin tüm kat maliklerinin menfaatini gözeterek hizmet kalitesini koruması ve en iyi şekilde hizmet alınmasını sağlaması gerektiği görülüyor. 

Madde 507- Vekil, yetkisi dışına çıkarak işi başkasına gördürdüğünde, onun fiilinden kendisi yapmış gibi sorumludur. Vekil başkasına vekâlet vermeye yetkili ise, sadece seçmede ve talimat vermede gerekli özeni göstermekle yükümlüdür. Vekâlet veren, her iki durumda da vekilin kendi yerine koyduğu kişiye karşı sahip olduğu hakları, doğrudan doğruya o kişiye karşı ileri sürebilir.
Yönetici çalıştırdığı personel ve hizmet aldığı firmalardan kat maliklerine karşı sorumludur.

Madde 508- Vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlüdür. Vekil, vekâlet verene tesliminde geciktiği paranın faizini de ödemekle yükümlüdür.  
Yönetici kat maliklerine karşı her zaman hesap vermekle yükümlüdür.

Madde 510- Vekâlet veren, vekâletin gereği gibi ifası için vekilin yaptığı giderleri ve verdiği avansları faiziyle birlikte ödemek ve yüklendiği borçlardan onu kurtarmakla yükümlüdür.  Vekil, vekâletin ifası sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini vekâlet verenden isteyebilir. Ancak vekâlet veren, kusuru bulunmadığını ispat ederek bu sorumluluktan kurtulabilir.
Burada da kat maliklerinin yöneticilere karşı sorumluluğu ortaya çıkıyor.

Madde 511- Bir kişiye birlikte vekâlet verenler, vekile karşı müteselsil olarak sorumludurlar.  Vekâleti birlikte üstlenenler, vekâletin ifasından müteselsil olarak sorumludurlar ve yetkilerini başkalarına devir hakları olmadıkça, vekâlet vereni, ancak birlikte yaptıkları fiil ve işlemleriyle borç altına sokabilirler.
Yine burada kat maliklerinin sorumlulukları ve bu vekilliği üstlenen yönetim kurulu ise tüm yönetim kurulu üyelerinin sorumlu olduğu anlaşılıyor.

Madde 512- Vekâlet veren ve vekil, her zaman sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilir. Ancak, uygun olmayan zamanda sözleşmeyi sona erdiren taraf, diğerinin bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.  
Bu maddede yönetici istediği zaman istifa edebiliyor kat malikleri kurulu da istediği zaman yöneticiyi değiştirebiliyor.

Madde 514- Vekilin sözleşmenin sona erdiğini öğrenmeden önce yaptığı işlerden, vekâlet veren ya da mirasçıları sözleşme devam ediyormuş gibi sorumludur.  
Yönetici görev yaptığı dönemden her zaman sorumludur. Aynı şekilde kat malikleri mesuldür. 
Tüm bunlara dayanarak yöneticilerin ne kadar büyük sorumluluk aldıkları ya da kat maliklerinin kendilerini temsil edecekleri yöneticiyi seçerken ne kadar dikkatli olmaları gerektiği ortaya çıkıyor. 

Binaların girişlerindeki kafeler emlak değerini düşürür mü?