Yöneticinin sorumlulukları nelerdir?

Site ve apartman yöneticiliği kolay bir iş olmaktan çıktı. Son yıllarda profesyonel bir meslek haline geldi ve pek çok firma da şirket kurarak bu işe girdi. Büyük bir site de olsa, küçük bir apartman da olsa yöneticilik konusu adeta çok bilinmeyenli bir denklem. Milliyet gazetesinden Duygu Erdoğan'ın haberine göre; bir taraftan bakım ve onarımdan ücret toplanmasına kadar zor işleri bir başkasına devretme rahatlığı yaşanıyor, diğer taraftan ise bazı yerlerde kira fiyatına çıkan yüksek aidatlara karşı haklı bazı eleştiriler doğuyor.

Duygu Erdoğan, iki gün sürecek yazı dizisinde ilk gün sorularımızı Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’a yönlendirdi.
 
Hangi binalara yönetici şart? 
 
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre 8 bağımsız bölüm ve üzeri apartmanlarda yönetici olması mecburi. Bunun altındaki bağımsız bölümleri olan apartmanlarda ise isteğe bağlı olarak seçilebilir. 
 
Yöneticinin seçimi yine kanunda özel bir oy oranına bağlı kılınmış. Apartmana ilişkin yapılacak bazı işlerde katılanların yarıdan bir fazlası ile karar almak mümkünken apartman yöneticisi hem katılanların sayısının yarıdan bir fazlası, hem de arsa payı bakımından da yarıdan bir fazlası ile seçilir. 
 
Yönetici ne iş yapar?
 
Kat maliklerince alınan kararları uygular.
 
Apartman veya sitenin bakımı, korunması ve gerektiğinde onarımını yapar. 
 
Genel yönetim işleriyle ilgili aidatların toplanmasını sağlar, aidat toplanamadığı takdirde ödemeyen kat maliki hakkında yasal işlemleri başlatır. 
 
Aidat toplanması ile ilgili olarak bu ödemelerle ilgili bankada hesap açtırır ve bu hesaptan gerekli harcamaları belgeli bir şekilde yapar.
 
Kat maliklerini olağan veya olağanüstü toplantıya çağırır. 
 
Apartman veya site yönetimi adına açılan davalarda tebligat kabul eder.
 
Sizin vekiliniz oluyor...
 
Yöneticinin sorumluluğu kanunda vekil sorumluluğu olarak tanımlanıyor. Yönetici yapmış olduğu tüm iş ve işlemleri için ‘Kat Malikleri Genel Kurulu’na karşı sorumlu. İbra edilmediği takdirde de bu sorumluluğu asla sona ermez.
 
Yönetici veya varsa yönetim kurulu her genel kurul öncesinde o tarihe kadarki elde edilen gelirlerle yapılmış giderlerin hesabını vermek zorunda. Yine kat maliklerinin yarısının talebi ile de genel kurullar dışında hesabın gösterilmesi zorunlu. Denetçinin talebi ile de yönetici veya yönetim kurulunun hesapları şeffaf bir şekilde iletmesi ve açıklaması zorunlu.

 
Hesapları apartmana astırın

 
Kat maliklerinin yarısının talebi ile yönetici hesapları maliklere iletmek zorundadır. Ayrıca kat maliklerinin Sulh Hukuk Mahkemeleri’ne açacakları toplantı iptali veya karar iptallerine yönelik davalarda da mahkeme hakimi kayıtların gönderilmesini talep ederse yönetici bunu sunmak zorundadır. 
 
Apartman veya site kat malikleri kurullarında doğru olan gelir gider hesaplarının periyodik olarak apartman girişine asılması kararının alınması ve bunun denetlenmesi. Kat malikleri böyle bir karar alırsa yönetici uymak zorunda.
 
 
Ne için para ödüyoruz?
 
Bir binayı veya siteyi ilgilendiren tüm hizmetler aidat konusunu oluşturabilmekte...
 
Apartman görevlisi, bahçıvan, güvenlik görevlileri veya teknik hizmet veren diğer görevlilerin maaşları. İş Kanunu’na göre diğer sosyal güvenlik ve işçilik alacak hakları.
 
Ortak alanlara ilişkin yapılan tüm harcamalar (ortak aydınlatma, havuz, çocuk parkı, spor salonu, sosyal tesis, bina sigortası, depoların bakımı, temizliği, binanın temizliği gibi.)
 
Kat Malikleri Genel Kurulu kararı ile alınan her türlü hizmet alımı, tadilat, makine ve ekipman alımı gibi harcamalar.
 
Ya kötüye kullanırsa?
 
Yönetici eğer görevi yerine getirirken kendisine ödenen paraları kendi hesabına aktarır ve kullanırsa TCK 155. maddesinde yer alan güveni kötüye kullanma suçunu işlemiş sayılır. Bu maddeye göre böyle bir durum ortaya çıkarsa yöneticinin 1 yıldan 7 yıla kadar hapis cezası ile yargılanması durumu oluşacaktır.

 
Hizmet teklifini iyice denetleyin

 
Yönetici alınacak hizmetler konusunda öncelikli olarak genel kurula karşı sorumlu. Genel yetkileri olan apartmanın bakım onarım ve korunmasına ilişkin işlerde fahiş fiyat teklifi almamak ve acil işlerden olması kaydı ile genel kuruldan yetki almadan bu işleri yaptırabilir.
 
(Apartman elektrik sisteminin bozulması üzerine elektrikçi çağrılması gibi...) Ancak ciddi masraf gerektiren ve tüm kat maliklerini ilgilendiren büyük harcamalarda genel kuruldan yetki zorunlu. (Apartmanın boyanması gibi...) Apartmana güvenlik hizmeti alınması gibi işlerde de genel kurul onayı şart.
 
Apartman kat maliklerinin yöneticiye büyük bir özgürlük alanı bırakmaması acil işler dışında bahsettiğimiz işler için Kat Malikleri Genel Kurulu’nda bu hizmetler için en az 2 - 3 teklifin alınması önerilir.
 
Aidata itiraz mümkün mü?
 
Apartman veya site aidatlarına itiraz ancak kat malikleri genel kuruluna katılımla mümkün. Kat malikleri taşındıkları ilk yıllarda genel kurula heyecanla katılıyor ama sonraki yıllarda katılım sağlamayarak çok önemli bir görevi ihmal ediyor.
 
Bu ihmalin bedelini aidat gibi sorumluluklarda görüyoruz. Şöyle ki, apartman kat malikleri genel kurulu ilk toplantıda apartman kat maliklerinin yarıdan bir fazlası, ikinci toplantıda nisap aranmaksızın toplanmakta, bu toplantıda katılanların yarıdan bir fazlası ile karar almakta.
 
İşte bu kararlar alındığında da toplantıya katılmayan kat malikinin karara itiraz edebilmesi için 6 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açması dışında bir yolu da bulunmamaktadır. (Toplantıya katılıp olumsuz oy verenler için de toplantı tarihinden itibaren 1 ay içinde bu davanın açılması gerekmektedir.)
 
Dolayısıyla apartman veya site demokrasisinin en temel kurumu olan genel kurula katılmak çok önemlidir.

 
Adil paylaşım önemli
 

Kat malikleri aralarında başka anlaşma yoksa apartman görevlisi, güvenlik gibi giderlere eşit bir şekilde, bunun dışındaki tüm harcamalara ise arsa payları oranında katılırlar. 
 
Ancak Türkiye’de arsa payı genelde yanlış dağıtıldığı için kat maliklerinin yönetim planına bu durumu isterlerse daire büyüklüğü veya kullanım oranı olarak geçmelerini önermekteyiz. Eğer bir yönetim planı varsa değiştirmek için 4/5 çoğunluk gerekli olduğu için de bunu sağlamaları halinde düzenlemeyi yapmaları adaleti sağlamış olacaktır. 
 

İlave hizmete dahil değilseniz

 
Kat Mülkiyeti Kanunu 43. maddesine göre, istenen yenilik ve ilave çok masraflı ise veya sadece bazı kat maliklerinin kullanımına ilişkin ise diğer kat maliklerinin gidere katılma zorunluluğu yok. (Örneğin bebek bakım odası yapılmak istenmesi halinde çocuğu olmayan kat maliklerinin gidere katılması zorunlu değil.) 
Böyle bir durum oluşmuş ve kat maliklerinin tamamından bu aidatla alınıyor ise bunu öğrenen kat maliki iptali için her zaman dava açabilir. 
 
Yönetim kararlarına nasıl itiraz edilir?
 
Kat maliki, kat malikleri genel kuruluna katılmışsa itiraz ettiği maddelere ilişkin kabul etmeme nedenlerini karar defterine geçirmeli. Toplantıya katılan kat malikinin 30 gün, toplantıya katılmayanın ise kararı öğrenmesinden itibaren 6 ay içinde karara karşı Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açma hakkı var.