Yönetim planı olmayan sitede ortak giderler için para toplanması yasal mı?

Yazlık bir sitede oturuyorum. Sitede tripleks, dubleks ve düz daireler var. Ancak yönetim planı, kat mülkiyet tapusu yok. Yönetimle ilgili alınmış bir karar da yok. Şimdi sitede ortak giderler için eşit para toplanması kararı alındı. Bu yasal mıdır? • B.H. 

Okuyucum öyle bir sitede oturuyor ki, neredeyse olması gereken yasal belgelerden hiçbiri yok. Bir inşaat yapıldığında kat irtifakı kurulabilmesi için tapuya yönetim planı sunulması gerekiyor. Doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilmesi halinde de tapuya yönetim planı sunulması şart. Sitelerinde yönetim planı yoksa o halde kat irtifakı da yok. Kat mülkiyet tapusunu tartışmıyorum bile. 

Kat mülkiyeti kurulmuş olsa yönetim planının olmaması düşünülemez. 

Dolayısı ile okuyucuma yanıt verebilmek için önce sitenin mülkiyet konusundaki hukuki durumunu bilmem şart. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti olması halinde ortak gider paylaşımı için yönetim planma bakmak şart. Burada ne öngörülmüşse buna uyulacak. Yönetim planmda hüküm yok ise kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi ücretleri eşit, diğer giderler arsa payı oranında olacaktı. 

Ancak kat irtifakı veya kat mülkiyeti olmayan, ortaklık hükümlerine tabi binalar için masraf hisseler oranında paylaştırılır. Bu açıklamamın ardından bir hususa dikkat çekmek gerekiyor. 

Bir gayrimenkulün hissedarlığı farklı bir şey, kat mülkiyetindeki arsa payı farklı bir şey. Bir gayrimenkuldeki hisse veya pay, malikler arasında serbestçe belirlenirken, o gayrimenkul üzerinde kat mülkiyeti kurulan bir bina yapıldığmda artık bağımsız bölümlerin arsa payı söz konusudur. 

Bu oran da arsadaki hisselerine eşit değildir. Bağımsız bölümlerin arsa payı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki rayiç değerlerle orantılı olarak kurulur. Dolayısı ile hisse oranı olarak kabul ettiğimiz oran değişir. Bu hata bazı Yargıtay kararlarında da görülmüştür. Örneğin müteahhitle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıp dairesini alamayan tüketiciye, aynı oranda arsadan hisse verilmesi karar altına alınmıştır. Oysa kurulacak binadaki bağımsız bölümün arsa payı hesabı, arsada hisse sahibi olmaya eşdeğer değildir, bu orantı kurulamaz. Kurulduğu zannedilse bile bu orantı yanlış sonuç verir. Dolayısı ile okuyucumun sorusunun tatminkar biçimde yanıtlanabilmesi için önce mülkiyet durumunun bilinmesi şarttır. 

Tamer Heper / Posta