10 soruda yapı ruhsatı!

Uygulama imar planı yapılmış bir yapının inşaatına başlamak için yapı ruhsatı alınması gerekiyor. Yapı ruhsatı almadan hiçbir yapının inşaatına başlanamıyor. Yapı ruhsatı nereden, nasıl alınır? Yapı ruhsatı için nereye başvurmak gerekiyor? İşte tüm merak edilenler...

1- Yapı ruhsatı almadan önce hangi işlemler yapılır?

Yapı izni alınmadan önce, yapı sahibi veya vekillerince bağlı bulunulan Tapu ve Kadastro Müdürlüklerine ve ilgili belediyelere başvurarak ya da imar durumunu gösterir çapın ve yol kotu tutanağı ile parselin kotuna göre pissu kanal bağlantısının hangi nokta ve kotlarda yapılabileceğini gösteren belgenin alınması gerekiyor.

2- Yapı ruhsatı nasıl alınır?

İmar Kanunu kapsamında, inşaatların yapımına çeşitli prosedürlerin tamamlanması sonucunda izin veriliyor. İzin belgesi alıp, yapı ruhsatı başvurusu yapılabilir ve gerekli prosedürlerin tamamlanmasıyla ruhsat alınabilirsiniz. 

3- Yapı ruhsatı başvurusu nasıl yapılır?

Belirlenen kaçak inşaatların yapılmasına ara verilerek ruhsatların alınması sağlanır. Ruhsat eklerinin yerine getirilmesiyle mühür kaldırılıp yapımı sürdürülebilir. Ruhsat alınması için gerekli başvurularda olması gereken ilk belge, yapının projesi. Proje, yapı sahibi ve yapı bilgilerini içinde yer alması gerekir. Yapının bulunduğu alanlar belediyelere bağlı ise ruhsat izni belediyeden alınıyor. Belediyelikler sınırı dışında ise valiliklerde yapı izni alınarak ruhsat edinilebiliyor.

4- Belediyeye verilecek belgeler ve projeler nelerdir?

• Yapı ruhsatı müracaat dilekçesi aslı
• Tapu kayıt örneği veya sureti (İdare bunu TAKBİS’den kendisi de temin edebilir)
• Yola terk var ise, terkli tapu sureti
• Çap Belgesi (Aslı) (Kadastro planında taşınmazın geometrik konumunu gösteren bu belge Kadastro Müdürlüğünden alınır.)
• Röperli Kroki (Aslı) (İlgili Kadastro Müdürlüğünden alınacak.)
• İmar durum belgesi (Aslı) (Başvuru yapılan belediyeden alınır.)
• İnşaat İstikamet Rölövesi (Aslı) (İmar durumuna uygun inşaat istikamet rölevesi, ilgili Belediyenin Harita Müdürlüğünden alınır.)
• Gerekiyorsa Kot Kesit Rölevesi (Aslı) (İmar durumuna uygun arazi-yol kotlarının belirlendiği kot kesit rölevesi ilgili Belediyenin Harita Müdürlüğünden alınır.)
• Aplikasyon Krokisi (Aslı) (İlgili Kadastro Müdürlüğünden veya yetkili bürülardan alınır.)
• Fenni sorumlunun sorumlulukları üstlendiğine dair Taahhütname (Aslı)
• Vekaletname ve muvaffakatnameler (Aslı) (İşlemleri vekil yapıyorsa/gerektiğinde, özellikle hisseli arsalarda işlemi yürütene vekalet/muvafakat verilmesi gerekmektedir.)
• Proje müelliflerinin, mesleğini icra edebileceğini kanıtlayacak bir belge ve imza beyannamesi. (Aslı) 
• Tadilat projelerinde, eski proje müelliflerinden noterden tasdikli muvafakatname ve eski tasdikli projeler.
• Eski eser uygulamalarında; yukarıdaki belgelerin dışında, röleve, restitüsyon ve restorasyon projelerine ilaveten Kurul Kararları ile fotoğraf albümü (Parsel üzerinde tescilli eski eser varsa veya planında kurul kararı alınması gerekiyorsa, Kültür ve Tabiat Varlıkları Bölge Kurulu’na başvurulmalı ve projenin bu kurul tarafından onaylanması gerekmektedir.)
• Mimari Uygulama Projesi (Aslı - 5 takım)
• Statik (Betonarme) Uygulama Projesi (Aslı - 5 takım)
• Elektrik, Mekanik Tesisat Uygulama Projeleri (Aslı - 5 takım)
• Çevre ve Peyzaj Projeleri (Aslı - 5 takım)
• Statik hesaplar (Aslı - 5 Takım)
• Yapı denetimi hizmet sözleşmesi onaylı sureti (5 Takım)
• Noter onaylı mal sahibi taahhütnamesi (Aslı)
• Noter onaylı T.U.S. (Teknik Uygulama Sorumluluk) taahhütnamesi (Aslı)
• T.U.S. büro tescil belgesi onaylı sureti
• Noter onaylı sürveyan taahhütnamesi (Aslı)
• Noter onaylı harita mühendisi aplikasyon taahhütnamesi (Aslı)
• Mimaribüro tescil belgesi onaylı sureti
• Zemin etüd raporu (Jeoteknik raporu) (Aslı)
• Yol ve alt yapı katılım payı ve ilk taksit ödendi belgeleri
• Trafo belgesi. (Aslı)
• Teknik kontrol için istenecek diğer belgeler (Gerektiğinde)

5- Yapı ruhsatı alma şartları nelerdir?

İmar Kanunu 22. maddesinde soruyla ilgili şu cevaplar verildi:

Yapı ruhsatı için nereye ve nasıl müracaat edilecektir?

“Yapı ruhsatiyesi almak için belediye, valilik (....) bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilekçeye sadece tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge), mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa ebatlı kroki eklenmesi gereklidir.”

Yapı ruhsatı ne kadar sürede çıkar?

“Belediyeler veya valiliklerce (....) ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.”

Yapı ruhsatı başvurusunda eksik veya yanlışlık varsa süreç nasıl işler?

“Eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren onbeş gün içinde müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç onbeş gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.”

6- Yapı ruhsatı ne kadar süre geçerli?

Yapı lisans belgesi olan ruhsatların geçerlilik süresi 5 yıl. İlk ruhsatın alındığı andan itibaren alınan ruhsat izinleri, alınan tarihten itibaren 2 yıl boyunca inşaatın başlamasına izin veriliyor.

7- Yapı ruhsatı için tüm maliklerin izni gerekli midir?

Parsel malik veya maliklerinin ruhsat ve eki onaylı projelere muvafakati alınmaksızın yapı ruhsatı düzenlenemiyor ve onaylı projelerde tadilat yapılamıyor.

8- Yapı ruhsatının iptali için tüm maliklerin talebi zorunlu mudur?

Mevzuata uygun olarak süren inşaatlarda maliklerin tamamı başvuru yapmadıkça ruhsat iptal edilemez. Maliklerin birinin ya da birkaçının değişmesi durumunda bu karar geçerli oluyor.

9- Esaslı tadilatlarda yapı ruhsatı alınması zorunlu mu?

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 58. maddesinde bu sorunun cevabı şu şekilde açıklanmıştır:
''Mevcut yapının esaslı tamir ve tadili, yürürlükteki mevzuat hükümlerine aykırı olmaması şartı ile imar planı, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleri ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak yapılabilir. Ancak, ilave esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur.

Yapı ruhsatı alınmış olan yeni inşaat, ilave ve esaslı tadillerde, sonradan değişiklik yapılması istendiğinde mimari projenin yeniden tanzim edilmesi gereklidir. Bu değişiklik yapının statik ve tesisat esaslarında da değişiklik yapılmasını gerektirdiği takdirde istenen belgelerde de gerekli değişiklik yapılır. Yapı ruhsatına da bu projelerin tarihleri ve müelliflerin bilgileri yazılır.

Tadilat projeleri de ilgili idarece mühürlenip imzalanır.

İlave ve tadilat projeleri 5 takım olarak düzenlenerek 57 nci maddedeki esaslara uygun olarak onaylanır.''

10- Yapı ruhsatı gerektirmeyen inşaati faaliyetler nelerdir?

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 59. maddesinde, yapı ruhsatı gerekmeyen inşai faaliyetlerle ilgili şu ifadeler kullanıldı:
''Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir.

Taşıyıcı sistemi etkilememek ve 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat alınmak kaydıyla; binalarda enerji kimlik belgesi sınıfı en az "C" olacak şekilde mesleki yeterlilik sertifikalı uygulayıcılar tarafından yapılacak ısı yalıtımı uygulamaları ile binanın kendi ihtiyacı için yapılacak güneş kaynaklı yenilenebilir enerji sistemleri ruhsata tabi değildir. Bunlara ait uygulama projelerinin hazırlanması ve fenni mesuliyetin üstlenildiğine dair taahhütname ile birlikte ilgili idareye sunulması, binanın projesindeki mimari görünüşlere bağlı kalınması ve idaresinden izin alınması zorunludur.

Yapı ruhsatı başvurusu yapılan bir parselde, mimari projenin ilgili idaresince onaylanmasını müteakip, fenni mesul ve iş güvenliği sorumluluğunun üstlenilmesi, uygulamaların şantiye şefi tarafından yürütülmesi, yapı sahibi ve müteahhidi tarafından yapı ruhsatı alınmadan yapının inşasına başlamayacağına dair noter taahhütnamesi verilmesi kaydıyla, ruhsatı veren idarenin uygun görüşü ile kazı izni verilebilir. Bu iznin verilebilmesi için sorumluluğun üstlenildiğine dair hususun da fenni mesul ve şantiye şefi taahhütname ve sözleşmelerinde yer alması zorunludur. Ancak, kazı sahasında kazık, palplanş, istinat duvarı ve benzeri uygulamaların olması durumunda, bu yapıların projelerinin onaylanması ve ruhsatlandırılması zorunludur.''

Riskli yapılara 'güçlendirme ruhsatları' verilecek!