11 maddede konut sitelerinde kaos, yolsuzluk, uyuşmazlık!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "11 maddede konut sitelerinde kaos, yolsuzluk, uyuşmazlık" konulu yazısını Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Sitelerdeki uygulamaların üç gerekçesi vardır:
a)İhtiyaç (psiko-kültür, mevzuat)
b)Beklenti (sosyo-kültür, konfor)
c)Lüks ( eko-kültür, farklılık)
2. Birincisinin mevzuata uygun yapılmaması sitede “kaos” başlar, yönetsel kaos. Burada malikler rızası aranmaz, (KMK madde 18, 19).
3. İkincisi, sitenin sosyal, kültürel karakterine uygun olmadığı halde mevzuata dayanarak bazı icraatlar yapmak o sitede “yolsuzluk” ortamına geçiştir, (KMK madde 42).
4. Üçüncüsü, bazı site sakin-maliklerinin yaşam tarz ve seviyesini ortalamanın üstüne çıkarma külfetini, mevzuata dayanarak diğer maliklerle beraber üstlenme çabası, o sitede “uyuşmazlığa” sebebiyet verir, (KMK madde 43,33).
5. Sitelerde, uyuşmazlık öncesi, yolsuzluk; yolsuzluk öncesi kaos ortaya çıkar.
6. Bir sitede mevzuata uygun olmayan yönetim oluşmuşsa kaos kaçınılmazdır. Kaos yolsuzluğun habercisidir, yolsuzluğa zemin hazırlar. Bir yere kadar sesini çıkarmayan maliklerden bazıları belli bir maksadı aşmadan dolayı uygulamayı mahkemeye taşır.
7. Kaosla başlayan süreç yolsuzluk, sonrasında uyuşmazlıkla devam eder ki artık o sitede, mevzuat çizgiselliğinden çıkılmıştır ve kısır kaos-yolsuzluk-uyuşmazlık üçgen döngüsel sarsıntı dolayısı ile sakinler memnuniyetsizliği ve emlak değer düşüşü kaçınılmazdır.
8. Sitelerde bu ön olumsuz olgunlaşmaları önlemenin yolu, malik iradesi, site yaşam kültürü, site iş disiplinini mevzuat hükümlerince ortaya koyabilmekle mümkündür.
9. Site yönetimlerinin tek bir vizyonu vardır: Sürdürülebilir sakinler memnuniyeti ve emlak değer artışını sağlamaktır. Bu vizyon da ancak ve sadece mevzuata uygun yönetimle mümkündür.
10. Siteleri kişiler değil, mevzuatlar yönetir; kişiler ancak ve sadece sitelere hizmet ederler.
11. Site yönetimlerinin mevzuata uygun uygunluğu ise aşağıdaki şekilde tanımlanabilir.
12. Site yönetimi; 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu ve bu kanuna endeksli olarak hazırlanmış Yönetim Planı / bu kanunun atıf yaptığı diğer kanun ve yönetmelikler çerçevesinde atanmış veya seçilmiş, Yönetici/ Yönetim Kurulları-Denetici/Denetim Kurulları,Kat Malikleri Genel Kurulları vb. Organlar üzerinden tanımlı alanlarda, hukuki-mali-idari-sosyal boyutlu, Vergi Usul Kanunu ve Türkiye Muhasebe Standartlarına tabi olmayan mali ve tüzel kişiliksiz hukuki yapıda, personel-malzeme-eğitim-prosedür dörtgeninde; güvenlik-temizlik-teknik –idari işlerden oluşan dört temel hizmeti sakinler memnuniyeti ve emlak değerini artırıcı vizyon üzerinden idari ve saha hizmetlerini, avansa konu tahmini hesaplı bir bütçe ile hakimin müdahalesine açık, gerçekleştirme sürecidir.
Nihat Dönmez Konut Sitesi Yönetimleri Danışmanı
