8 maddede site yönetiminde uyuşmazlık olmaması için mevzuat uygulamaları!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için "site yönetiminde uyuşmazlık olmamasına yönelik mevzuat uygulamaları ve tavsiyeler" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı...
Siteleri kişiler değil, mevzuatlar yönetir; kişiler siteye ancak hizmet ederler. site yönetimi mevzuatı temelden detaya aşağıdaki şekilde sıralanabilir. Sıra, bir alttaki bir üstekine muhalif olmayacak şekilde içeriklendirilip, detaylandırılmalıdır şeklinde değerlendirilmelidir.
1. 634 Sayılı Kat Mülkiyet Kanununda (KMK) atıf yapılan kanun ve kanun maddeleri
2. Yönetim Planı
3. Yaşam Rehberi
4. Mevzuat Rehberi
5. Yönetim Rehberi
6. Denetim Rehberi
7. Çalışma Kılavuzu
8. Yönetim Kontrol Listesi
Bunlardan, lüks olamayan, hukuki özellikteki iki maddenin detayları aşağıdadır:
1. KMK’DA ATIF YAPILAN KANUN VE KANUN MADDELERİ
Kat Mülkiyet Kanunu, tüm hukukçularında hem fikir olduğu gibi, temel ve genel hukuk (maliklik) yaklaşımının dışında hatta onlara muhalif hükümler içermektedir. Bu sebeple hukukçular, başka bir deyişle avukatlar, özellikle yönetimle ilgili bu kanun hükümlerinde genel hükümlere göre yaklaşımla danışmanlık yapmakta, fikir vermekte iken sonrasında dava süreçlerinin akışına hayret edebilmektedir. Birkaç örnek vermek gerekebilir: Kanun koyucu, site yönetimi karaları ve işletme projesinin tebliği için Tebligat Kanununa özellikle ek madde koymuştur ve bu madde açıkça genel hükümlerle çelişmektedir. Bir başka örnek ise, usulüne uygun olarak çağrı ve süreci tamamlanmış kurulların alındığı kararlar her ne kadar davaya konu edilebiliyorsa ve takibine karar veriliyorsa da kanundaki amir maddeler dolayısı ile bir anlamda fiili olarak mahkemeye kapalılıktadır. Başka bir örnek, siteler de, denetici işini yapmadığında, istifa veya azledildiğinde mahkemeden bir denetici talep edilemiyor.
Kat Mülkiyet Kanununun yönetimle ilgili hükümleri içinde amir maddelerin yanında, çoğunlukla tavsiye edici, düzenleyici maddeler bulunmaktadır.
Kanunun amir maddeleri genellikle sayısallıklarla netleştirilmiştir: Toplantıların çağrısındaki ön süre, olağanüstü çağrılardaki gereklilikler, toplantılar arasındaki süre, oylamada hesaplar, kararların özelliklerine dair kararın geçerliliği için nitelikli ve adi oranlar… Bunların dışındaki konular açıkça maliklere bırakılmıştır. Malikler de bu serbesti ve inisiyatifi Yönetim Planı üzerinden site yönetimine yansıtırlar.
2. YÖNETİM PLANI
Tekrarla; site yönetimlerinin mevzuatı yoktur da site yönetiminin mevzuatı vardır. Bu mevzuat öncelikle kanuna muhalif olmayacak şekilde hazırlanmış yönetim planıdır. Buradaki profesyonellik para karşılığı bir işi yapmak ve yaptırmak değildir. Yönetim planları maalesef müteahhitler tarafından, kat irtifakının kuruluş evraklarından bir formalitedir. Bu plan hukuki ve mevzuat içerir şekilde değil de açıkça senaryolu olarak yazılması gerekirken,maalesef çoğu zaman KMK’ın yönetimle ilgili maddelerinin olduğu gibi özet tekrarı veya başka bir projeninkinin kopyala yapıştır metodu ile söz konusu projeye uyarlama denemesi şeklinde olmaktadır. Artık bu yönetim planı, tapu evraklarının bir parçası olmuştur ve değişmesi tüm kat maliklerinin4/5’inin onayı ile olmaktadır. İlk yönetim planı her ne kadar rastgele hazırlanmış olsa da oybirliği ile imza altına alınmışken bu değişen plan, bir şekilde oybirliğinin altında bir oranda gerçekleşmiştir. Buna rağmen KMK madde 28’de bu değişen planın da bağlayıcılığı, ilki kadar güçlü tutulmuştur. Bununla birlikte, değişen yönetim planındaki maddelerden bazılarının oybirliği ile değiştirilebileceğine dair Yargıtay karaları da mevcuttur.
Nihat Dönmez (Site Yönetimleri Danışmanı)
Site yönetimi ile ilgili temel kanun maddeleri!
