11 maddede site aidatlarının hukuki ve mali statüsü!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "site aidatlarının hukuki ve mali statüsü" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur. Bu bilinmeyen bir konu değil, ama ki bazı meslek erbabı, site yönetimlerinin Vergi Usul Kanunlarına, Türkiye Muhasebe Standartlarına tabi olmadığını bildiği halde, site yönetimlerini dernek, kooperatif, şirket mevzuatına zorlamaktadır.
2. Sitelerle ilgili hatalı kullanılan bir kavram da “AİDAT”.
3. Aidat, üyeliğin söz konusu olduğu organizasyonlara has bir terimdir. Site yönetimlerinde ise, bu kavramın aslı, “ gider avansı”-dır.
4. Biz de, yerleşmiş olduğundan “aidat” kavramı için giderlere ilişkin avansın aylara bölünmüş hali diyebiliriz.
5. Sitelerdeki, aidat belli, tanımlı bir hizmet veya mal, üyelik karşılığı değildir, tam olarak avanstır. Çünkü site yönetiminin giderleri “bütçelenmez, bütçelenemez”, zira, site yönetiminin giderleri “tahminidir”. Bu özellik, KMK madde 37 ve 35 deki hükümlerin içinde yer alır.
6. Site yönetimindeki aidat için, aidat miktarının tespiti için, bilirkişilik istemenin bir anlamı yoktur. Çünkü sitelerdeki aidat, açıkça mali ve hukuki olarak avanstır. Yani ortada kesinleşmiş, tanımlanmış, sözleşmeye bağlanmış, üzerinde çalışılıp, bütçe haline getirilebilirlikte bir tüzel kişilik yoktur.
7. Bu gerçeklerden haberli, habersiz; bazı kat malikleri, site yönetim ve denetim kurulları siteye bütçe yapmaktan bahsederler. Avukat ve-veya mali müşavirler veya bazı malikler Hakimden bu konuda bilirkişi talep ederler. Bu talep belki de kürsüde onay bulabilir ama üst mahkemelerde kesinlikle onay bulmaz.
8. Site yönetimlerindeki aidat ödemezliğinde açılan icra takiplerinde aidatın varlığına itiraz edilemez (KMK 20), miktarına da itiraza edilemez (KMK 32), yeter ki bu miktarları hakkında karar alınan kat malikleri kurullarına ilişkin çağrı ve toplantılarının, karar alınış çoğunlukları KMK –daki usullerde yapılmış olsun.
9. Site yönetimi, tüzel kişiliksizdir ve tek hücreli canlıya benzer. O canlılar da bir şekilde solunum, sindirim, sinir ev boşaltım sistemlerine sahiptir ama gelişmiş (dernek, kooperatif, şirket, vb.) organizasyonlar gibi bu sistemler için organ bulundurmazlar.
10. Bu canlılar için veterinerlik süreçleri de yok olduğu gibi, site yönetimleri için de avukatlık ev mali müşavirlik kavramları yoktur. Bir site de icra takibi, adından da anlaşılacağı gibi takiptir. Bu takibi bir hukuk bürosu üzerinden yürütmek, avukatlıkla ilgili ise o başka. Aidata ilişkin kararları, KMK daki ilgili usuller üzerinden almamış olmaktan kaynaklanan süreçleri hukuka taşımak, mevzuatsızlıktır yani sebzeyi hijyenize etmeden tüketmek sonrası doktora niçin gidiliyorsa, mevzuata uygunsuz yönetimden dolayı avukattan destek talep etmek de aynıdır. Aidata ilişkin kararın alınacağı toplantının kararlarına itirazın iptalini sağlayabilmek hangi avukatımızın hangi becerisi ile mümkün olabilecektir. Tahmini bir gider hesabının avansının miktar ve içeriğini hangi becerili mali müşavirimiz, hangi kanuna, mevzuata, standarda, mali disipline sokabilecektir.
11. Site yönetimlerindeki aidatlar, tahmini bir gider hesabının aylara bölünmüş ancak temel giderdeki avans vasfını kaybetmemiş miktarlardır. Bundan dolayıdır ki; tüm maliklerin aidatlarını düzenli olarak ödedikleri halde, sitede yeniden o döneme ilişkin avans toplanabilmektedir, (KMK 35).
Nihat Dönmez , Site Yönetimleri Danışmanı
