12 maddede sitelerde bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı!

Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "sitelerde bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...

1.    Kat irtifakında ve kat mülkiyetinde bağımsız bölüm ile arsa payı arasında ayrılmaz bir ilişki vardır.

2.    Arsa payı, bağımsız bölümün ayrılmaz bir parçasıdır.

3.    Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz. 

4.    Kat irtifaklı veya mülkiyetli bir anataşınmazda, sonradan ilave edilen bağımsız bölüme bu kanunun 44. Maddesi hükmünce arsa payı tahsis edilebilecekken, önceden arsa payı saklanmış olan bağımsız bölümün sonradan ilavesi mümkün değildir.

5.    Bağımsız bölümü kayıtlayan haklar, kendiliğinden, doğrudan, resen arsa payını da kayıtlar.

6.    Arsa payı tek başına bir mülkiyet değildir, bağımsız bölüme özgüldür, bağımsız bölümden ayrı olarak satılamaz, devredilemez, rehin verilemez.

7.    Ortak alanlar, yerlere arsa payı özgülenemez.

8.    Kat irtifakından, mülkiyetinden önce anagayrimenkulü kayıtlayan haklar, arsa payı üzerinden tüm bağımsız bölümleri kayıtlar.

9.    Anagayrimenkul kiraya verilmiş ve bu kira sözleşmesi tapu siciline şerh edilmişse, anagayrimenkuldeki tüm bağımsız bölümlerin sayfalarına bu şerh işlenir.

10.    Arsa payı, halk ve sektör piyasasındaki “şerefiye” kavramı ile yakından ilgilidir, genel piyasada satış rakamı-değeri (m2) üzerinden yapılsa da, aynı parselde değer belirleme birimi olarak arsa payını baz almak üst seviye profesyonellik anlamına gelir.

11.    Bir anagayrimenkul, yeniden (dönüşüm) veya harap olması dolayısı ile sigortadan bedel alınması durumunda arsa payı dikkate alınır, alınmalıdır.

12.    Konu, Kat Mülkiyeti Kanununda 5. Maddede aşağıdaki metinle işlenmiştir:

“Madde 5 – Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.

    Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.

    Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.

    Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.

    Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerh edilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.”

23 maddede site yönetimlerinde kat mülkiyeti ve irtifakının niteliği!