16 maddede site yönetimleri muhasebe felsefesi!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için "site yönetimleri muhasebe felsefesi" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı...
1. Site yönetimlerinde mevzuatı olmadığından bilinmeyen en önemli konulardan biri de muhasebesel işlemlerdir.
2. Temel bir özet sonrasında bu konunun detaylarına girmemizde fayda bulunmaktadır.
3. Site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur. Site yönetimleri Vergi Usul Kanununa ve –veya Türkiye Muhasebe standartlarına tabi değildir.
4. Sitelerdeki mali mevzuat için yukarıdaki cümlenin bilinmesinde büyük fayda vardır.
5. Kat Mülkiyetine hakim olmayan bazı meslek erbabı, maalesef sitelere şirket, dernek, kooperatif, siyasi parti vb. organizasyonların yapısını yamamaya kalkmıştır. Yine konuya hakim olmayan diğer malikler de bu yama üzerinde oluşturulmuş mevzuat görünümlü uygulamalara tabi olmuş ve bu ezber üzerine davalar açılmış, bilirkişiler raporlar hazırlamış, kürsüler kararlar vermiş, yıllarca süren davalar olmuş, bu süreçte yönetimler olağan toplantılarda defalarca değişmiş, bu kararlar Yargıtay’da bozulmuştur.
6. Dolayısı ile de siteler kanundan ziyade bu Yargıtay kararları üzerinde bir mevzuata doğru sürüklenmiştir, sürüklenmektedir.
7. İnsanlar, Kat mülkiyetine hakim olmayan bazı meslek erbabının, genel hükümlere göre yaptığı yönlendirmeler ile yol almış, ancak bir sonuca ulaşmamış ve büyük bir şaşkınlık içinde devleti, adli süreci hatta adaleti sorgular duruma gelmiştir.
8. Oysa, site yönetimleri başlı başına bir devlettir. Kanun koyucu sitelerin yönetimini kat malikleri kuruluna bırakmıştır. Site yönetimini, kat malikleri kurulu oluşturur, yönetir, denetler.
9. Sitelerde, tam da Eski Yunan’daki şehir devletleri gibi saf demokrasi ile bir yönetim söz konusudur: sakinler gündüz çalışmaya gider (kaleden çıkar), akşam olunca da kaleye (eve) döner. Bu kalede yaşadığı için de güvenlik, temizlik, bakım için gerekli personel-enerji-malzeme maliyetlerinden oluşan gideri de paylaşırlar, buna da aidat denir. Bu iç işlerine imparatorluk (devlet) karışmaz. Devlet bu işlemlerden dolayı da ayrıca bir vergi de almaz, bir denetim de yapmaz, kayıt da tutmaz.
10. Buna rağmen, site yaşam ve yönetim kültürüne sahip olmayan bazı meslek erbabı, malik, sakinler illa da bir otorite (devlet müdahalesi) ister. Devlet bu talebe hayır demez. Bununla birlikte devletin böyle bir yapılanması olmadığı (olması gerekmediği) için, konuya hakim olmayan bazı meslek erbabı devlete akıl vermeye çalışır ve bu demokrasiye resmi müdahale için, mevcut tüzel kişiliksizliği dernek, siyasi parti, kooperatif, şirket mevzuatına benzer şekilde göstererek müdahaleye zemin hazırlar. Talep üzerine, savcılar, hakimler, mahkemeler, bilirkişiler, davalar vs. süreci yürütürler.
11. Bu arada site içinde şikayetçi olunan uygulamalar devam eder. Şikayete sebep olanlar dönemini tamamlar, tekrar da seçilir. Yıllar süren davalar (dönemler bittiği, uygulamalar hayatları etkilediği için) nasıl sonuçlanırsa sonuçlansın bir anlam teşkil edemez duruma gelir. Ama bu meslek erbabı, amaçtan uzaklaşmıştır. Konu, Kat Mülkiyetinden çıkmış genel hükümlere göre yol almaktadır.
12. Veee, bir şekilde dava biter. Biten davaya konu olan olaylar hakkında verilen hüküm değildir. Davanın kendisi bitmiştir. Konuya muhatap yönetimler ki üç defa değişmiştir.
13. Yanlış hesap Bağdat’tan dönmüştür de gidenler (komşuluk, zaman, dostluk, maddiyat) dönmemiştir.
14. Asıl şaşırtıcı olan, başka bir sitede aynı süreç tekrar yaşanmaya başlamıştır.
15. Kat Mülkiyeti, genel hükümlerin dışında kendine özel bir hukuka sahiptir.
16. Tüm müteahhitlerimizden, maliklerimizden ricamız, komşuluk, vakit, nakit gibi değerlerinizi bu kadar kolayca harcamayınız.
Nihat Dönmez (Site Yönetimleri Danışmanı)
