2011 sonunda A sınıfı ofis arzı 2 milyon metrekareye ulaştı!

2011 yılında GSYİH yıllık %8,5 büyüme oranı ile 772 milyar ABD$’na erişirken, yıllık enflasyon oranı %10,5’e çıktı. Enflasyondaki bu yükselişe işlenmemiş gıda fiyatlarındaki artışın yanı sıra risk iştahındaki düşüş nedeniyle Türk Lirasında devam eden değer kaybı neden oldu. Küresel ekonomiye bağlı belirsizler kritik önemini korumakla birlikte, orta vadeli projeksiyonlarda küresel beklentilerde bir kötüye gidiş olmaması beklentisiyle Avro bölgesindeki sorunların kademeli olarak çözülebileceği varsayılıyor.   · 2011 yılında önemli miktarda yeni arzın pazara girmesi ve kaydedilen en yüksek alan emilimi ile İstanbul ofis pazarı çok iyi bir performans gösterdi. 2011 sonu itibariyle, ana ofis bölgelerinde toplam A sınıfı ofis arzı 2 milyon m2’ye erişti. İkincil bölgeler dahil edildiğinde toplam arzın 2,7 milyon m2’ye çıktığı tahmin ediliyor. Ana ofis bölgeleri en yüksek ofis kiraları 42 ABD$/m2/ay oldu.   · 2011 sonu itibariyle toplam AVM arzı 283 merkezde 7,6 milyon m2’ye erişti. Toplam 1,000 kişiye düşen kiralanabilir alan Türkiye ortalaması ise 102 m2 oldu. Şimdiye kadar kaydedilen en yüksek seviye olan yıllık 1,2 milyon m2 yeni arz pazara girdi. Gelecek üç yıl içinde toplam AVM arzının 10 milyon m2’ye erişeceği tahmin ediliyor.   · Geçen yıllarda seyahat pazarında yaşanan küresel daralmaya rağmen Türkiye kazanan turizm pazarlarından biri oldu. Kriz dönemi boyunca Avro bölgesi mağduru ülkeler göz önüne alındığında, görece güçlü ekonomik koşullar nedeniyle Türkiye otel pazarı uluslar arası geliştiriciler için daha çekici hale geldi. Belli başlı uluslararası otel zincirleri sadece otel sayılarını arttırarak değil, yeni markalarını da Türk pazarına tanıtarak yayıldılar. Halen, 90 otelde yaklaşık 20.000 oda ile hizmet veren bu zincirlerin 2014 yılına kadar 120 otelde 25.000 odaya büyümeleri bekleniyor.   Ekonomik Gelişmeler   2011 yılında Türkiye ekonomisi büyümeye devam etti, ancak küresel ekonomilere bağlı belirsizliklerin kritik önemini koruyacağı tahmin ediliyor. 2011 son çeyreğinde GSYİH %5,2 büyüdü ve yıllık %8,5 büyüme oranı ile 772 milyar ABD$’na erişti. Gelecek on yıl için yıllık ortalama %5,1, geçen on yıllık dönemde gerçekleşen orandan oldukça yüksek, bir potansiyel büyüme öngörülüyor. Öte yandan, yıllık enflasyon tahminlerin oldukça üzerine çıkarak %10,5’e yükseldi. Enflasyondaki bu yükselişe işlenmemiş gıda fiyatlarındaki artışın yanı sıra risk iştahındaki düşüş nedeniyle Türk Lirasında devam eden değer kaybı neden oldu. Gelecek dönemde yurtiçi talebin ılımlı büyümesini sürdürmesi bekleniyor. Ancak enflasyon beklentisi 2012 ilk yarısında yurtiçi talepte bir gerileme olacağı varsayımı ile revize edildi. Buna göre, enflasyon beklentisi 2012 sonu için %6,5 ve 2013 sonu için %5,1 olarak tahmin ediliyor. Buna bağlı olarak orta vadede ise %5 civarında stabilize olması bekleniyor (TCMB). Küresel ekonomiye bağlı belirsizler kritik önemini korumakla birlikte, orta vadeli projeksiyonlarda küresel beklentilerde bir kötüye gidiş olmaması beklentisiyle Avro bölgesindeki sorunların kademeli olarak çözülebileceği varsayılıyor.   İstanbul Ofis Pazarı 2011 yılında önemli miktarda yeni arzın pazara girmesi ve kaydedilen en yüksek alan emilimi ile İstanbul ofis pazarı çok iyi bir performans gösterdi. Arz 2011 sonu itibariyle, ana ofis bölgelerinde toplam A sınıfı ofis arzı 2 milyon m2’ye erişti (Grafik 3). Toplam arzın 1,3 milyon m2‘si Avrupa yakasında ve 0,7 milyon m2‘si Asya yakasında yer alıyor. İkincil bölgeler dahil edildiğinde ise toplam arzın yaklaşık 2,7 milyon m2’ye çıktığı tahmin ediliyor. 2011 yılında önemli miktarda yeni ofis alanı mevcut stoka, özellikle Asya yakasında Ümraniye bölgesine, eklendi. Toplam stokun çoğunluğu, %25’si Levent – Etiler bölgesinde yer alırken, Maslak %22 ve Ümraniye %21 ile onu takip ediyor. Şişli –Zincirlikuyu bölgesi toplam arzın %20’sini barındırırken, Kozyatağı bölgesi ise %12 paya erişti. İstanbul A sınıfı ofis arzının bölgelere göre dağılımı Grafik 4’te sunulmaktadır. 2011 yılı boyunca İstanbul ofis pazarı talep açısından iyi bir performans sergiledi. Yıllık ofis alanı emilimi kaydedilen en yüksek seviye olan 190.000 m2’ye erişti. Bu rakam geçen beş yılın ortalamasının yaklaşık iki katı oldu.   Geçen yıllarda elverişli alan kıtlığından kaynaklanan görece düşük olan ofis alanı emilimi, 2009 yılında finansal koşulların kötüleşmesiyle birlikte talep üzerinde de olumsuz bir etki yaratmıştı. Öte yandan, 2011 yılında yaklaşık 250.000 m2 yeni arz pazara girdi. Geçmiş yıllar ile karşılaştırıldığında, kiralanabilir alan varlığındaki artışın daha yüksek emilim sağladığı gözlemleniyor.   Gelecek ofis arzı İnşa halindeki 600.000 m2 ve planlama aşamasındaki 500.000 m2 ofis projeleri dikkate alındığında, gelecek beş yıl içinde toplam A sınıfı ofis arzının 3 milyon m2’yi aşacağı tahmin ediliyor. İnşa halinde yada planlanan ofis projelerin çoğunluğu MİA’da, özellikle büyük ölçekli karma kullanım projeler, ve Asya yakasında yer alıyor. Görece iyi altyapısı ile yeni ofis alt bölgesi olarak gelişmeye başlayan Ümraniye ve bazı devlet kurumları ve devlet bankalarının Ankara’dan yeni İstanbul Finans Merkezi’ne taşınma planları nedeniyle Batı Ataşehir yeni ofis projeleri için cazip bölgeler olmaya başladı. Kiralar 2011 4. çeyrek itibariyle, Levent - Etiler bölgesinde istenen en yüksek kira 45 ABD$/m2/ay seviyesinde kalırken, 2010 4. çeyrek ile karşılaştırıldığında boşluk oranı %3’ten %1’in altına indi. Maslak bölgesinde istenen en yüksek kira 30 ABD$/m2/ay düzeyinde iken, aynı dönemde boşluk oranı yeni açılışlar ile birlikte %8.6’dan %9,15’e yükseldi.   Şişli – Zincirlikuyu – Beşiktaş bölgesinde istenen en yüksek kira 40 ABD$/m2/ay’a ve boşluk oranı son çeyrekteki açılışlar ile %10.42’ye çıktı. Kozyatağı bölgesinde istenen en yüksek kira 25 ABD$/m2/ay civarında iken boşluk oranı ise yeni arz girişi ile %9’dan %16’ya yükseldi. Ümraniye bölgesinde ise istenen en yüksek kira 22 ABD$/m2/ay seviyesinde kalırken, boşluk oranı hafif düşüş kaydederek %11’e indi.   Beklentiler İstanbul ofis pazarı 2011 yılında kiralama faaliyetleri anlamında iyi bir performans gösterdi. Ancak, 2012 yılının ilk yarısında piyasa hareketlerinde bir yavaşlama bekleniyor. Gelecek yıllarda pazara girecek önemli miktarda yeni arzın kira artışını orta vadede sabit tutacağı görüşündeyiz.   Türkiye Perakende Pazarı   Hanehalkı harcamaları pozitif büyümesini sürdürdü ve şimdiye kadar kaydedilen en yüksek seviye olan, önemli miktarda yeni arz pazara girdi. Talep TUİK hanehalkı tüketim harcamaları verilerine göre, toplam hanehalkı harcamalarının yaklaşık %50’sini oluşturan perakende harcamalarının 2011 yılsonu itibariyle 285 ABD$’na eriştiği tahmin ediliyor. Perakende harcamaları 2011 boyunca pozitif büyümesini korudu ve son çeyrekte %5,3 büyüdü. Geçen yıl %4,8 olan yıllık büyüme oranı ise 2011 yılında %8,1 olarak gerçekleşti. AYD 2011 4. çeyrek sonuçlarına göre, 2010 yılı son dönemi ile karşılaştırıldığında 2011 son çeyrekte perakende satışları %17 arttı. Geçen yıla göre yıllık perakende satışları %14 artış kaydederken, ziyaretçi sayısı ise %5 artış gösterdi. Ekim - Kasım aylarındaki soğuk hava koşulları ve yeni yıl sezonu perakende satışları ve ziyaretçi sayısı artışlarını olumlu etkiledi. Perakende ciro endeksi, son iki yılın en yüksek seviyesi olan 143 puana yükseldi.   Arz 2010 ve 2011 yılsonu verileri karşılaştırıldığında, toplam AVM arzı 6,4 milyon m2’den 7,6 milyon m2’ye çıktı. 81 ilin 51’inde var olan toplam AVM sayısı 283’e erişti. Toplam arzın %64’ünü oluşturan bölgesel alışveriş merkezleri en büyük pazar payına sahip iken, onu sırasıyla %20 ve %13 paylar ile outlet merkezler ve şehir içi AVM’ler takip ediyor.   2011 sonu ile toplam 1.000 kişiye düşen kiralanabilir AVM alanı Türkiye ortalaması 102 m2’ye yükseldi.  Ankara  249 m2/1.000 kişi ile ilk sırayı alırken, İstanbul 219 m2/1.000 kişi ile onu takip ediyor. Sadece AVM olan 51 il dikkate alındığında ise Türkiye ortalaması 120 m2’ye çıkıyor.   Yeni arz 2011 son çeyreğinde yaklaşık 340,000 m2 yeni AVM alanı mevcut stoka eklendi. Yıllık toplam yeni arz ise şimdiye kadar kaydedilen en yüksek seviye olan 1.2 milyon m2 olarak gerçekleşti. Ora Outlet (İstanbul), Nata Vega Outlet (Ankara), Forum Kayseri, Prime Mall Antakya, Liman Shopping Centre (Balıkesir), Nas SC (Karaman) ve Park 328 (Osmaniye) son çeyrekte açılan belli başlı alışveriş merkezleri oldu.   Devam eden projeler Gelecek üç yıl içerisinde toplam AVM arzının 10 milyon m2’ye erişeceği tahmin ediliyor. Gelecek beş yıl içinde, planlama aşamasındaki projeler de göz önüne alındığında, toplam AVM arzı 424 merkezde 12 milyon m2’ye ulaşması bekleniyor.   Devam eden yeni projelerin çoğunluğu büyük metropoliten alanlarda yoğunlaşıyor. İstanbul ise inşası devam eden ve planlama aşamasındaki projeler açısından hala liderliğini koruyor.   Beklentiler Türk perakende pazarını yönlendirmede en temel faktör olan güçlü tüketici talebinin pozitif büyümesini devam ettireceği öngörülüyor. 2012 yılında yaklaşık 1 milyon m2 yeni arzın pazara girmesi beklenirken, gelecek üç yıl içerisinde ise yaklaşık 85 yeni AVM’nin açılması öngörülüyor.

Web: https://pamirsoyuer.com.tr/