21 maddede sitelerin bir firmaca yönetimi!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "sitelerin bir firmaca yönetimi" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Sitelerin %98 kadarı kaos inde yönetilmektedir, bu tespiti kabul etmeyen site kat malikleri, yöneticileri ve deneticileri ise site yönetim kültüründe kaosu kabul etmiş olanlardır; “balık deryada olduğunu bilmezmiş”.
2. Konut siteleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yönetilir.
3. Kanun gereği belli sayıda bağımsız bölümü olan siteler yönetici atamak mecburiyetindedir.
4. Yönetici kat maliklerinden veya dışarıdan atanır, seçilir.
5. Yönetim, bir veya üç kişilik bir kuruldan da oluşabilir.
6. Yönetim, kat maliklerinin vekilidir ve onlar adına hukuki sorumluluk ve yetki alır.
7. Yönetim, özel veya tüzel kişiliklerden oluşabilir.
8. Yönetim saha işlerini gördürmek için işgören istihdam edebilir veya bir tüzel kişilikle çalışabilir.
9. Sitenin yönetiminden-denetiminden her şeyi ile kat malikleri kurulu sorumlu ve yetkilidir.
10. Kat malikleri kurulu bu yetkisini, yönetim planı ile temsilciler kuruluna verebilir.
11. Yönetim kurulu yetkisini ve sorumluluğunu (vekilliğini), kimse ile paylaşamaz, çünkü vekilin vekili olmaz.
12. Yönetim kurulu yetkisini delege edebilir ama sorumluluğunu devredemez.
3. Sitelerde, yönetim kurulları, yönetim şirketi sandıkları hizmet firmaları ile çalışmaktadır ve onların yaptığı hataların, onların sorumluluğu olduğunu sanmaktadır ta ki Hakim karşısına onlar değil de kendileri çıkıncaya kadar.
14. Yönetim sorumluluğu verilmeyen ve dışarıdan hizmet alınan bir özel veya tüzel kişilik, site müdüründen (işgören) farksızdır, site müdürü iş görür diğeri hizmet görür.
15. Bir özel veya tüzel kişiliğe yönetim sorumluluğu vermedikçe, sitenin yönetiminin bir firmaya verildiğinden nasıl bahsedilebilir?
16. Yönetim sorumluluğunu, özel veya tüzel kişiliklere ancak kat malikleri kurulları vereblir.
17. Yönetim sorumluluğunu alan özel veya tüzel kişilik de kanunda belirtilen yönetici sorumluluklarını üstlenmiş olur.
18. Site yönetimleri işgören özel ve hizmet gören tüzel kişiliklerle, dışarıdan yöneticiliği karıştırmakta ve devrettiğinin sorumluluk değil de yetki olduğunu anlamaktadır.
19. BU anlaşılmazlık, hukuki olarak yöneticileri, mali ve hukuki olarak da kat maliklerini zorda bırakmakta, aidatları yükseltmekte, kira fiyatlarını ve emlak değerlerini düşürmektedir.
20. Çünkü, sitede bir yönetim kaosu oluşmaktadır, daha kötüsü bu kaosa alışılmakta ve kat maliklerince, gereksiz yere ama bilmezlikten huzursuzluk-tedirginlik ile %45 ‘e varan fazla gider maliyeti yüklenilmektedir.
21. Çünkü, sitedeki , yönetimle ilgilenen azami %2 lik malik sayısının dışında kalanlar dahil, siteleri dernek, siyasi parti, spor klübü, okul aile birliği, tesis, kooperatif sanmaktadır ve buna göre davranmaktadır.
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı
