22 maddede site yönetimleri disiplinleri!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için "site yönetimleri disiplinleri" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı...
1. Site yönetimlerinde disiplin ve yaşamında kültür kaçınılmazdır. Ancak bu disiplin, klasik anlamda askeri benzerlikte bir olgudan ziyade “oyunu kuralına göre oynamak” deyimindeki anlatımda olduğu gibidir. Her muhatabı, site yönetimlerinde aynı hukukla karşılaşmalı, giderler paylaşımında aynı prosedüre tabi olmalı, her iş ve işlem aynı idari standartta yapılmalı, her malik-sakinin özel hayatı ve yaşam tarzına saygın bir sosyal yapı söz konusu olmalıdır.
2. Site yönetimlerinde disiplin, sitenin her malike ait olduğunu ama hiçbir malike ait olmadığı gerçeğini yansıtacak özelliktedir.
3. Site bir malikin değildir, birkaç malikin de değildir, site kat malikler birliğinindir.
4. Siteyi bir malik veya birkaç malik yönetmez, siteyi kat malikler kurulu karaları yönetir.
5. Disipline edilmemiş site yönetimlerinde, kaos hakimdir, sürekli kriz yönetimi mevcuttur.
6. Disipline edilmemiş sitelerde (SSS) Sıkça Sorulan Sorulardan personel iş yapamaz duruma gelir.
7. Disipline edilmemiş sitelerde (SYH) Sıkça Yapılan Hatalardan yöneticiler evlerini erkenden terk eder, geç saatte siteye gelirler.
8. Disipline edilmemiş sitelerde (SYO) Sıkça Yaşanan Olaylardan sakinler memnuniyeti ve emlk değeri düşüşü yaşanır.
9. Sitelerde dört temel disiplin vardır ve bunlardan taviz verilemez:
Site Yönetimlerinin Hukuki Disiplini:
10. Site yönetimlerinin temeli komşuluk hukukudur. Bir sitede komşuluk hukuku değil de adli/uyuşmazlık hukuku hakimse, o sitede, yöneticiler de dahil hiç kimse güvende ve güvenirlilikte değildir.
11. Komşuluk hukuku kahve içmeye, uyuşmazlık hukuku adliyeye davettir.
12. Siteleri kişiler değil, mevzuatlar yönetir; kişiler sitelere ancak ve sadece hizmet ederler. Mevzuat açık ve seçiktir, oysa mevzuatın dışındaki uygulamalar gizlidir, saklıdır, ayıplıdır, dedikoduya açıktır.
13. Komşuluk hukukunu oluşturacak olan site yönetimidir. Her yeni malike, sakine ön bilgilendirme ve sonrasında misafirlik tarzında ziyarette bulunmayan site yönetimleri, kurumlanmış kurumsallıkla övünebilirler, ama onlar, ikamet edilen evin, şehir insanının huzur kalesi olduğunu unuturlar. Bu tip, profesyonellik adına mesafeli davranışlar sergileyen yönetimlere aidatlar, elektrik faturası gibi ödenir, elektrik faturasının ruhu yoktur ama aidatın ruhu vardır. Bu ruhtan habersiz olan site yönetimleri, siteyi yönetmezler, hizmet vermezler, tahsilatçılık yaparlar, bu durumda da muhatabını malik-sakin gibi değil de müşteri gibi görürler, böylece sitenin ruhu kalmaz, site yönetimi resmi kurum dairesi, site de beton yığınından farklı olmaz. Oysa site yönetimleri, kanunda da çok da açık belirtildiği gibi, maliklerin vekilidir.
Site Yönetimlerinin Mali Disiplini
14. Site yönetimleri ticari organizasyon, malik-sakinler de müşteri değildir. Profesyonellik adına, kanun koyucunun bile vergi usulüne ve muhasebe standartlarına tabi tutmadığı site yönetimlerini mali mevzuatın içine sürüklemenin bir anlamı veya kanuni zorunluluğu yoktur.
15. Buna rağmen, kar-zarar-bilanço vs. bazı mali terminoloji ile site yönetimlerinin hırpalandığı, mahkeme dosyalarına, bilirkişi raporlarına konu olduğunu görüyoruz. Bazı meslek erbabınca, sitelerin bu tip terminoloji ve mali hukuka taşınmaları, üst mahkemelerden-Yargıtay’dan ders niteliğinde gerekçeli karalarla döndüğünde malikler ve davacılar arsında şok etkisi yapmaktadır.
16. Sitelerde mali disiplin, aidatların ödeme zaman ve miktarının kesinleşmiş işletme projesi veya kat malikler kurulu kararı olması, denetim raporunun mali boyutunun zamanında ve Kat Mülkiyeti Kanununa hakim kişilerce yapılması, aleni olarak yayınlanması, aidatların zamanında ödenmesine çaba sarf edilmesi, ödeme de gecikenlere günlük hesapla aylık %5 gecikme tazminatının uygulanması, tahsilatında zorlananlara kanuni ipotek tescil edilmesi, ödemelerde illa da icra sürecini alışkanlık haline getirenlerin mülk devri davasına tabi tutulmasından ibarettir.
17. Bunun dışında bir mali disiplinden değil, gelirlerin (gider avanslarının), tahmini giderlerin karşılığı oranında belirlenmesi ve harcamaların kat malikleri kurulu karlarına uygun yapılmasından bahsedilebilir.
Site Yönetimlerinin İdari Disiplini
18. Site yönetimleri de tüm diğer organizasyonlar gibi, emek-enerji-malzeme girdilerini personel-malzeme-eğitim-prosedür operasyonu sonrasında sahaya yansıtan (ürüne dönüştüren) idari bir yapıya sahip olmalıdır.
19. Sitelerde idari disiplin, (kim-neyi-ne zaman-nasıl-kiminle-yapacak) sorularına cevap veren temel Site Çalışma El Kitabı ile mümkündür. Bu el kitabı aynı zaman da eğitim ve saha denetim kitabıdır.
20. Site yönetimlerinde idari disiplin; personel değil daha ileri ekip, malzeme değil daha ileri ekipman, eğitim değil daha ileri alışkanlık, prosedür değil daha ileri standartlardan oluşmalıdır ve çalışma kılavuzu ile tavizsiz olarak uygulanmalıdır.
Site Yönetimlerinin Sosyal Disiplini
21. Site yönetimlerinde sosyal disiplin, tüm malik/sakinlerin yaşam tarzı ve kültürüne saygı duyulan bir site yaşam kültürünü sağlamak, bu hissi vermektir. Bu his, zaman içinde verilmez, bu his maliklere, sakinlere bırakılmaz. Her yeni satın alama veya oturum maksatlı siteye katılımda sosyal karantina uygulanmalıdır. Bu uygulama çok büyük ve sürekli, saha tecrübesi ve akademik donanım gerektirdiğinden, site yönetimleri tip bir hizmet veya yönetim şirketini veya bunu uygulayabilecek ekibi dahi hayal edemeyebilirler, oysa her şey bir hayalle başlar.
22. Site yönetimi görsel, basılı, sosyal her türlü medya ve öncelikle personel eğitimi ve malik/sakin bilgilendirmeleri ile bu disiplini sağlamalıdır. Aksine davranış gösteren yönetimlerin sitelerinde herkes kendi yaşam ve kültür virüsünü siteye katar ve bu sosyal çeşitliliği değil farklı talep ve beklentileri oluşturarak siteyi güvensiz bir alan haline getirir.
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı
11 maddede site yöneticilerinin riski!