28 maddede sitelerde genel giderlere katılım!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "sitelerde genel giderlere katılım" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Site yönetim ve hizmet giderlerinin, en etkin ve temel açılması kanunun 20. maddesinde yer almaktadır.
2. Bir sitenin ortak alanlarının, güvenlik-temizlik-teknik ve peyzaj bakımı, elektrik-su-doğalgaz edinimi ve muhasebe-danışmanlık gibi idari hizmetlerden oluşacak bazı giderleri olacaktır.
3. Bu giderlerin nasıl hesaplanacağı, hangi oranda, nasıl, kimden, ne zaman tahakkuk, tahsil edileceği, bunların tahsilatında olası gecikme ve ödenmezliklerde ne gibi hukuki süreçlerin kimler tarafından, hangi usullerle yürütüleceğine, yaptırımların nasıl olacağına dair tüm ayrıntılar bu madde ve bu maddenin üst mahkemelerce gerekçeli kararları ile ortaya konmuştur.
4. Maddenin ilk cümlesinde giderlerin nasıl paylaşılacağı konusunu kat malikleri kararına bırakmıştır.
5. Burada bahsedilen anlaşma resmi senet veya yönetim planında bu konuda hüküm bulunması halidir.
6. Anlaşma her paydaşın (malikin) rızası ile olacağından, yönetim planında bu konuda bir hüküm varsa, kat malikler genel kurulunda, bu konuda alınacak çoğunluk kararı olsa da yönetim planındaki esaslar geçerlidir.
7. Yönetim planında bu konuda bir hüküm yoksa, giderlerin paylaşımı KMK madde 20 esasları çerçevesinde yapılacaktır.
8. Resmi senet olarak bilinen sözleşmede bu konu ile ilgili madde varsa ve kat malikleri gider paylaşım esaslarını değiştireceklerse, mutlaka oy birliği ile aldıkları bir kararı tapu idaresine ibraz ederek kayıtlara geçirmedikçe, sözleşmedeki esaslar geçerlidir.
9. Yönetim planındaki konu ile ilgili maddeler ise kat maliklerinin 4/5 oyu ile değiştirilebilir. Bu durumda da oya katılmayan kat maliklerinin KMK madde 33 üzerinden mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
10. Bununla birlikte, yönetim planında ve sözleşmede gider paylaşımı konusunda özel bir hüküm yoksa, kat malikleri kurulunca da bu gider paylaşımına ilişkin bir çoğunluk kararı alınmışsa, alınan bu karara kat maliklerinden süresi içinde başta olmak üzere herhangi hukuki itiraz gelmemiş ve malikler, kurulun oy çokluğu ile aldığı karara göre paylaşımları ödüyor, yapılan icra takiplerinde de bu konu itiraz gerekçelerinden olmuyorsa, bu kurul kararı ciddi anlamda, maddenin ilk cümlesindeki anlaşma nitelinde olur.
11. Yoksa, anlaşma tam anlamıyla uzlaşmak yani oybirliği anlamındadır.
12. Medeni Kanunda düzenlenen öteki mülkiyet haklarından ayırıcı bir özellik olarak; kat maliklerinin ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunlardan yararlanmaya gerek olmadığı gerekçesi ile ortak giderlere katılmama hakkı yoktur.
13. Kanun koyucunun bu katılığının gerekçelerini, konumuz hukuktan ziyade mevzuat olduğundan burada ayrıca işleme gereği duymuyoruz.
14. Yönetim planını düzenleyen malikler anagayrimenkulün ilk sahipleri olabilir ve bu kişiler sözleşme niteliğinde olan bu planda veya resmi senette kendilerine ayırıp, satmayı düşünmedikleri bağımsız bölümleri giderlere katılımdan istisna tutsalar, bu tam oybirliği ile oluşmuş bir anlaşma olacaktır. Sonradan bu anagayrimenkulde mülk edinen diğer kat malikleri hangi kanunun hangi maddesine dayanarak bu sözleşmeyi iptal ettirebilecekler? Henüz herhangi bir kanun maddesinde veya Yargıtay kararında bu tip bir davaya konu hükme rastlamış değiliz.
15. Kanunun 42. ve 43. Maddelerinde temel giderlerin dışında oluşabilecek yeni giderlere katılımların esasları ayrıca düzenlenmiştir.
16. Herhangi bir kat maliki, bağımsız bölümünü kullanmadığı veya bir müteahhit satamadığı dairelerini bahane, gerekçe göstererek bu maddede belirtilen giderlere katılmaktan kaçınamaz.
17. Gider avansını ödemesini geciktiren bağımsız bölüm maliki, geciktirdiği her gün için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı öder. Bu kanun hükmüdür, davaya konu edilemez bir yaptırımdır.
18. Gecikme tazminatı, gider avansının ödenmeyen bölümü için sürekli devam eder. Gecikme tazminatının başlayabilmesi için mutlaka aidatların son ödeme tarihleri belirlenmelidir veya ihtarla borçlu temerrüde düşmüş olmalıdır.
19. Gecikme tazminatının kanundaki oranı aylık %5 hesapla günlüktür. Bunun üzerinde bir gecikme tazminatına, kat malikler kurulunda karar verilebilir. Ancak bu karar yalnızca bu karara olumlu oy verenleri bağlar. Yönetim planlarında da bu tip açık kanun maddesinden farklı olarak bir oran belirlenmesini tavsiye etmiyoruz.
20. Gecikme tazminatı, faiz gibi ödeme gerçekleşinceye kadar devam eder.
21. Gecikme tazminatının asıl alacağın tahsili ile sona ereceği açıktır. Bununla birlikte, icra takibinin başladığı gün itibariyle alacaklara dahil edilen gecikme tazminatı, icra takibi süresince işletilebilirse de asıl borcun ödeyip de gecikme tazminatını ödemeyen kat malikine bu sefer ilamlı icra takibi başlatılabilir. Bununla birlikte tahakkuk etmiş gecikme tazminatının zamanında ödenmemiş olmasından dolayı alacaklının faiz istemesine yasal bir engel yoktur.
22. Konunun bu detayı hukukçuların işidir. İyi bir site yönetimi sözlü rica, yazılı ihtarlar ile komşuluk ilişkileri içinde bir an önce ve uzlaşma ile aidatları tahsil yoluna gitmelidir.
23. Kanunlar, site yönetimi aidatlarının tahsilatında çok büyük kolaylıklar getirmiştir. İlerideki bölümlerde bunlara da değinilecektir.
24. Tekrarla, iyi site yönetimi adli değil komşuluk hukukunu benimsemelidir. Komşuluk hukukuna rağmen, giderlere katılımda geciktirme veya ödemezlikte ısrar eden muhataplara gecikme tazminatı, faiz, inkâr tazminatı ile büyük maliyetler oluşturacak hukuki süreçler hukuk profesyonelleri site avukatlarınca yöneltilebilecektir.
25. Giderlere katılmayan kat maliki hakkında, yönetici veya diğer herhangi bir malik icra takibi yapabilir, dava açabilir.
26. Ortak gider borçlusu hakkında dava, eda davası niteliğindedir. Dava, değerine bakılmaksızın, anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh mahkemesinde görülür.
27. Dava yoluna başvurmadan borçlu hakkında doğrudan doğruya icra takibi de yapılabilir. Bu durumda, takip talebinde kat malikinin borcunu gösterir bir belge veya kat malikleri kurulu kararı veya işletme projesi eklenir veya hiçbir ekleme yapılmadan borcun tutarı ve nedeni belirtilerek ödemede bulunması istenebilir.
28. İcra yolu ile malikten veya kiracı/sükna hakkı sahibi/bir sebeple bağımsız bölümden faydalanandan tahsilat yapılamazsa, dava yoluna başvurulur.
Nihat Dönmez /Site Yönetimleri Danışmanı
