29 maddede sitelerde mimari, bakım ve korumadan sorumluluk!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "sitelerde mimari, bakım ve korumadan sorumluluk" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Bu konu kanunun 19. maddesinde işlenmiştir. Kat mülkiyeti, anataşınmazın yönetimi konularında davaya en çok konu iki maddeden biri kanunun bu maddesidir. (diğeri madde 20)
2. Anagayrimenkul, yapılar ile birlikte tüm araziyi ve ekip, ekipman ile alanları da kapsayan bir deyimdir.
3. Mimari durum, yetkili merciin onaylanmış olduğu mimari projeler bütünüdür. Mimari projeler vaziyet planı, statik, tesisat, iklimlendirme, görünüm dahil imalatlar bütünüdür.
4. Anagayrimenkulün güzelliği mimari görünümüdür.
5. Kat irtifakı, kat mülkiyeti kurulurken tapu müdürlüğüne verilen mimari projenin aslı imar müdürlüğündedir ve uyuşmazlık durumunda, imar müdürlüğündeki proje esas alınır.
6. Madde gereğince kat malikleri anataşınmazın bakımlı olmasını sağlamaya ve mimari güzelliği ile sağlamlığını korumaya mecburdur. Bu amaçla yapılması gereken tercihli işlerin kararı malikler kurulunca verilir ve uygulaması yönetici/yönetim tarafından yapılır. Tercihli olmayan sağlamlık, mimari görünüm ve imari mevzuat ile temizlik, güvenlik, teknik bakım gibi takip ve hizmetler ise yönetici tarafından resen yerine getirilir.
7. Malikler kendi bağımsız bölümlerinde ve eklentilerinde ana yapıya zarar vermeyecek şekilde tadilat yapabilirler, ancak mimari projedeki detay projelere ve mimari görünüme muhalif bir iş, işlem tadilat yapamazlar.
8. Pencere boyutu, daire kapısı dış kaplamasındaki renk değişikliği dahil mimari görünüme muhaliflik sayılır.
9. Aynı tür ve kattaki bağımsız bölümlerinin birleştirilmesi kanunun 10. maddesindeki esaslar çerçevesinde yapılabilir.
10. Kat maliklerinin ortak alanlarda yapacağı değişiklikler hem imar mevzuatına aykırı olmamalı hem de kat maliklerinin 4/5 kadarının onayını gerektirmektedir. Bu onay olmadan, imar mevzuatına aykırı olmasa bile ortak alanlarda değişiklik yapılamadığı gibi, yeterli oranda onay olsa bile imara aykırı olan değişiklikler de yapılamaz.
11. 5711 sayılı kanunla daha önceden tüm kat maliklerinin onayını gerektiren ortak alanlardaki değişiklikler, maliklerin 4/5 oranında yazılı onayına indirilmiştir. Böylece anagayrimenkullerin güncellenmesine kolaylık getirilmiştir.
12. Bu değişiklikten önceki, bu madde hükmündeki oybirliğini gözeten Yargıtay kararları da geçerliliğini yitirmiştir.
13. Ortak yerlerdeki değişiklikler için, kat maliklerinden alınacak rızanın yazılı olma şartı vardır. Bu yazılı olma şartı adi evrak, noter tasdikli değerli evrak veya malikler kurulunda altı maliklerce imzalanmış tutanak şeklinde olabilir.
14. Hukukçuların ekserisi, yönetim planında yasaklanmış olan bir değişikliğin, her ne kadar yönetim planında aynı oranda değiştirilme şartı olmasına rağmen, yönetim planındaki bu yasağın, ortak alanlardaki 4/5 oranının sağlanması ile ortadan kalmayacağı, değiştirilen yönetim planının tapuya şerhi ile mümkün olabileceği görüşündedir. Bu görüşe göre yapılacak değişiklik imar mevzuatının yanında yönetim planına da aykırı olmamalıdır.
15. Bunlarla birlikte, yapılacak değişiklik başka bir malik veya maliklerin bağımsız bölümünü kullanmasına engel olmamalıdır, manzarasını, ışık alma açısını dahi kabul edilebilir ölçülerde bozmamalıdır.
16. Yukarıdaki kısıtlamaların illa da hukuki olması gerekmez, site yaşam kültürü, komşuluk hukuku adli hukuktan önde gelmelidir.
17. Ayrıca ve özellikle kanunun 24 ve 45.maddesi hükmüyle oybirliğine bağlanmış olan bazı tasarruflarda da 4/5 kat maliki oranı yeterli olmayacaktır.
18. 2007’den sonraki emsal kararlardan bazı örnekler özeti aşağıya çıkarılmıştır. Bu örneklerde dikkat çeken tespitimiz, projesindeki maksat dışında başka bir amaç içermeyen değişiklikler faydalı işler madde 42 kapsamında arsa ve sayı nitelikli çoğunlukla yapılabilirken, projedeki maksadın dışında, ancak 24 ve 45. maddede özellikle belirtilmeyen konularda 4/5 yazılı malik rızası yeterli görülmüştür.
19. Sığınağın bir kısmının bağımsız bölüme katılması için kat maliklerinin 4/5inin rızası yeterlidir.
20. Bahçenin otoparka çevrilmesi için kat maliklerinin 4/5inin rızası yeterlidir.
21. TV. Anteni, gün ısısı sistemlerinin kurulabilmesini temini maksadıyla çatıya platform yapılması için kat maliklerinin 4/5inin rızası yeterlidir.
22. Bahçeye vaziyet planında olmayan bölme duvarları yapılması için kat maliklerinin 4/5inin rızası yeterlidir.
23. Mimari projede olmayan pergole yapılabilmesi için kat maliklerinin 4/5inin rızası yeterlidir.
24. Mimari projede olmayan çatı, oybirliği olmadan yapılamaz.
25. Sığınak özel amaçlı ortak yer olup, oybirliği olmadıkça değişiklik yapılamaz.
26. Yukarıdaki emsal kararlar özetten ibarettir.
27. Kat maliklerinden herhangi biri, yazılı ve şart oranın sağlanmasına rağmen, ortak alanlara el atmanın önlenmesi ve eski haline getirilmesi davası açma hakkına sahiptir, böyle bir dava aktif husumet ehliyeti yokluğundan reddedilemez.
28. Bağımsız bölümde intifa hakkı sahibinin madde 19 kapsamında olan ve kendisin bağımsız bölüm ile anataşınmazın ortak yerlerinden yararlanmasına etkili bulunmayan hususlarda dava hakkı yoktur.
29. Anagayrimenkulde tehlikesinden veya aciliyetten dolayı yapılması gereken onarım ve güçlendirmeler resen yönetim görevleri arasındadır ve kat maliklerinin rızası aranmaz.
Nihat Dönmez /Site Yönetimleri Danışmanı
