3 maddede site yönetimde aidattan sorumluluk!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için "site yönetimde aidattan sorumluluk" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı...
1. Aidatı Ödemekten Kim Sorumludur? (KMK madde 22)
Kat mülkiyetinin, site yönetiminin, giderlerin muhatabı esasen kat malikidir. Ancak kanun bağımsız bölümleri kullananlardan da gider avansının talep edilebileceği ve hukuki takip yapılabileceğine dair hükümler içermektedir.
Kiracılar, aidatları kat maliki adına yatırmaktan, bağımsız bölüm sahibi ile yaptığı sözleşme (kira kontratı) üzerinden sorumludur, ancak site yönetimi bu sözleşmeye taraf değildir.
Bazı sitelerde, kullanıcının (kiracının ), bağımsız bölüm sahibinin ödemelerine ilişkin aidat ve demirbaş-yatırım kalemleri ayrılabilir, ayrılmaktadır. Kanunda böyle bir ayrım yoktur, birinci derece de tüm gider ve onların avanslarından kat maliki sorumludur. Bu ayrım genel kurul kararı ile hukuki, insanımızın hakkaniyete olan inancı dolayısı ile de etiklik kazanmış olur.
2. Kiracının Aidat Sorumluluğu Var Mıdır? (KMK madde 22)
Bağımsız bölümleri, sahibinin dışında kişiler de kullanıyor olabilir, bu kişilere sükna hakkı sahibi de denebilir. Ancak bunlar içinde belli bir sözleşmeye bağlı kullanımdan dolayı kiracılar ayrı bir yer tutar.
Kanunda, kiracının sorumluluğunun ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödemenin kira borcundan düşüleceğine dair hüküm bulunmaktadır. Ev sahipleri kiracılarla yaptıkları sözleşmede , gider avanslarının (aidat) kiracı tarafından ödeneceğine dair hüküm koyabilir. Bu hüküm, kiracı ile ev sahibini bağlar. Site yönetimine yapılan ödemeler kat maliki adına yapılmış sayılır.
Bağımsız bölüm sahiplerince, kiracının aidat borcu olduğu halde siteden taşınmasına izin verilmemesi konusu çokça gündeme gelmektedir. Site yönetimlerinin böyle bir kanuni sorumluluk veya yetkileri bulunmamaktadır. Bu konuların site yönetim planında veya malik bilgi formlarında detaylandırılarak yer almasında büyük faydalar bulunmaktadır.
3. Oturulmayan Daire Aidat Öder Mİ? (KMK madde 20)
İşletme projesi kişiye değil, bağımsız bölüme paylaşım yapar. O bağımsız bölümde sakinin olup olmaması, aidatın fiili ve hukuki durumunu ortadan kaldırmaz.
Bu konu sıklıkla, imalatçı firmanın satamadığı bağımsız bölümleri yok sayıp, diğer sattığı bağımsız bölümlerden aidat toplamaya kalkışması şeklinde görülür. Oysa yönetim planında böyle bir hüküm olsa bile geçersizdir, sitenin giderlerinden tüm bağımsız bölümler yönetim planındaki (böyle bir hüküm yoksa KMK madde 20) hükümlerde olduğu gibi sorumludur.
KMK madde 17/3 fıkrasında yukarıda belirtilen duruma ilişkin içtihatlar oluşmuştur. Bu durumda müteahhit hesabını yapıp, aidatların çeşitli sebeplerle belli bir süre tarafından karşılanacağına dair beyanda bulunabilir ve KMK 73 gereğince kurulmuş bir geçici yönetim söz konusu ise bu konuyu karar olarak da alıp uygulamaya sokabilir.
Nihat Dönmez (Site Yönetimleri Danışmanı)
