4. nesil AVM'ler geliyor!

Dünya Gazetesi yazarlarından Özlem Ermiş Beyhan Uluslararası gayrimenkul danışmanlık şirketi JLL'in Bölge CEO'su Avi Alkaş ile bir röportaj gerçekleştirdi. İşte, o röportaj... 

Uluslararası gayrimenkul danışmanlık şirketi JLL'in Bölge CEO'su Avi Alkaş, perakende sektörünün duayenlerinden. Perakendeye Akmerkez'in ilk kurucu müdürü olarak giren Alkaş, sektörde 25 yılı devirdi. Şimdilerde Türkiye'nin ilk AVM'si Galleria'ya hizmet veren Alkaş, Galleria'nın, dolayısıyla Türkiye'deki AVM'li hayatın 2 yıl sonraki 30'uncu yaş günü için özel bir proje tasarladıklarını anlatıyor. Bir yandan eleştirilse de Türkiye'nin dört bir yanında sadece alışveriş alışkanlıklarını değil sosyal yaşamı da şekillendiren AVM'lerin sayısı hızla artmaya devam ediyor.

Bugün ülkede tam 393 AVM bulunuyor. Evet bazıları çok başarılı değil, "ama her sektörde başarısız örnekler vardır" diyor Avi Alkaş. Çok başarılı örneklerin de olduğunu, 10 yaşına giren İstinye Park'ı incelemek için hala kendilerinden özel çalışma turları isteyen yabancı profesyoneller bulunduğunu anlatıyor. Alkaş, perakende sektörünün yabancı yatırımla büyüdüğünü, canlılığın devam etmesi için yabancı yatırımı cezbedecek ortamın oluşmasının şart olduğunu vurguluyor.

Yurt dışında maalesef bize kuşkuyla bakıyorlar

1)  Türkiye'de perakende sektörünün durumunu nasıl görüyorsunuz?

Türkiye'nin durumunu zor görüyorum. Çok seyahat eden biri olduğum için yurt dışında maalesef kuşkuyla bakıldığını, nereye gittiğimizin bilinmezliğinde göründüğümüzü söyleyebilirim. Burada bize de önemli işler düşüyor; o nedenle bıkmadan usanmadan yurt dışına gidip temaslarda bulunmaya çalışıyorum. Birkaç hafta önce Milano'da 3 günde 18 önde gelen marka ile görüştük. Türkiye'nin iç dinamiği sürüyor. 3 milyon Suriyeli aldık ve hepsini özümsedik. Bu insanlara iş de verdik. 800 bin çocuktan 450 binini okullara yerleştirdik. Türkiye göç veren bir ülke olmaktan komşusu sıkıntıya girdiğinde göç alan bir ülke konumuna geldi. Bu da Türkiye'nin büyümesine işaret.

2) Sektör yabancı yatırımla büyüdü bugüne kadar... Niye?

Çünkü Türkiye'ye bir güven vardı. Burada bir yatırım yaptıklarında kur riskinden az etkileneceklerini düşünüyorlardı. Çakma olmayan kontratlar vardı. Adam dövizle kredi alıp yatırım yapıyor, sonra kiraları TL'ye çevirelim dediğinizde yatırımın güvencesini bir anda ortadan kaldırıyorsunuz.

3) Çakma kontrattan kastınız bu mu?

Bir anlamda. Şu anda sektör dengelerini oluşturmak için kiracıyla mal sahibi arasında yeni bir dengenin zorlanmadığı proje yok. Amaç kiracıyı sürekli yaşatmaktır. AVM'de boşluk bulaşıcıdır. Bir boşluk başlarsa o yayılır.

4) Yabancılar geliyor mu hala peki?

Yabancılar 'bekle gör'de. Biz karamsarlık pompalamamalıyız ancak yabancı yatırımcı güvenmek ister. Yatırıma başladıktan kısa süre sonra yanı başına yeni bir projeye izin verilmeyeceğinden emin olmak ister. İmar mevzuatına güvenmek ister. Yolda iken kuralların değişmemesini ister. Yabancı ilgisini çekebilmek için hepimizin çalışması gerekiyor. Türkiye'ye MIPIM'i getirecektik ama maalesef yapamadık. Biz yine de toplanılabildiğini göstermek için bir ulusal katılımlı bir toplantıya imza atmak istedik. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı destekliyor. İmza atacağımız etkinlikle sektörün paydaşlarını iki gün bir araya getireceğiz.

Yakın coğrafyamızda inanılmaz fırsatlar var

5) ABD ile gerilim nasıl yansır sektöre?

Hiç olumlu yansımayacak. Şu anda Türkiye'nin krizlere ihtiyacı yok. Türkiye'nin bir an önce algısını değiştirmesi gerekiyor. Sektörümüz bir dönem çok ciddi yabancı sermaye çekti. Önce gözü pek Hollandalılar, ardından Alman fonları geldi. Amerikalıları pek cezbedemedik.

6) Peki ya sektörün önündeki fırsatlar?

Şu anda Türkiye'nin önündeki fırsatlardan biri kamu arazilerinin kullanıma açılması, modern kentleşme için dönüşüm projeleri. Yeni ev, yeni mobilya, yeni ev elektroniği, yeni perde, değişen yaşam biçimi demek... Ayrıca bizim yakın coğrafyamızda inanılmaz fırsatlar var. Balkanlar bizi bekliyor. Ortadoğu'da iş yapmaya başladık. Tekstil 'kullan at' dönemine geçti. Lojistiğin önemi giderek artıyor. Türkiye'nin önünde inanılmaz bir Afrika avantajı var. THY bizim için büyük bir avantaj. Yurt dışındaki markalı mağazalarımıza mal satmaya başladığımızda lojistik bağlantıları ve gümrük kapılarında bağlantılar çok önemli.

7) Sektöre yönelik ciddi eleştiriler de var. Bunlardan biri yeşil alanların AVM olması... Bunu nasıl karşılıyorsunuz?

Evet ama bir yandan da baktığınızda şehirleri parklarla biz donatıyoruz. Bakınız İstinye Park, bakınız Sanko Park. Özel sektör, belediyecilik işini de üstleniyor. Örneğin Zorlu Center bir bulvardan farksız değil mi? Meydan düzenlemesiyle, parkıyla, performans sanatları merkeziyle...

8)  Peki yerli markalarla yabancı markalara farklı kiralara yer verilmesi?

Burada şu çok önemli; cirodan pay hesabında aslında yabancı markalardan alınan kira daha yüksek oluyor. Yabancı markadan yüzde 6 aldığınızda o, oran olarak belki yerli markadan düşük ama son tahlilde alınan kira daha yüksek. Biz hem kiracı hem de yatırım sahibi kazansın diye gerekli ayarlamayı yapmayı çalışıyoruz. Sektör dışarıdan müdahale olmadan kendi iç dengesinde gitmeli. Eşit olmayanlara eşit davranmak kadar büyük eşitsizlik olamaz diye bir söz var. Sektör bu açıdan karışıyor. Elbette döviz üzerinden kiralar perakendeciyi zorluyor. Ama yatırımcıların hiçbiri de yatırımlarını dövizin bu seviyeye geleceğini öngörerek yapmadı ve kendilerini hedge etmek zorundalar. Bu sorunun tek çözümü TL'nin güçlenmesi.

Çinli yatırımcılar Türkiye'den AVM alabilir, Afrika büyük fırsat

"Çin bizden danışmanlık almak ve Türk markası önermemizi istedi. Biz şimdi Çinlileri buraya getirmeye, yatırımcı olarak Türkiye'ye çekmeye çalışıyoruz. Türkiye'de alışveriş merkezi satın almanın fırsat haline geldiği bir döneme girdik. Çünkü yatırım iştahı azaldığı bugünlerde yatırım fonlarının değer kaybı korkusu ile satıp çıkmak istediği dönemlerde kelepir fırsatlar çıkıyor. Çin Merkez Bankası büyük destek veriyor. Çin'in ilgilendiği Afrika pazarına atlamak için burası çok önemli bir kapı. 50 milyon Çinli turist projeksiyonu yapılıyor ancak buna biz yeterince hazırlanıyor muyuz? Çinli turistin yemek yiyebileceği çok az yer var. Beymen Zorlu uyandı, Çince konuşan 2 eleman aldı. Ama taksi şoförlerimiz lisan bilmiyor. Bir diğer fırsat Afrika. Afrika pazarı çok ciddi bir fırsat ancak Laleli'de yaptığımız hataları burada yapmamalıyız. Burada topyekün bir seferberlik gerekiyor. Bugün benim ülkeme gelip benim markamdan alışveriş yapan turist, yarın kendi ülkesindeki benim ülkemin markasının mağazasından daha kolay alışveriş yapacaktır."

4. nesil AVM'ler geliyor

"Biz rahmetli Robin Williams'ın filmine atıfla; Ölü alanları değerlendirme uzmanlığı yaptık. Ölü alanları değerlendirdik. Ama o deniz bitti. Herkes Endüstri 4.0 diyor. AVM'lerde de 4'üncü nesil geliyor. Caddeleşen alışveriş merkezleri bunlar... İstiklal Caddesi artık bir AVM gibi yönetilmeli. Dünya buraya gidiyor. Londra Oxford Street böyle yönetiliyor örneğin."

Acı azalmıyor, aksine artıyor

"Trendler nereye gidiyor derseniz bana göre insanın mutluluğunu artırmaya odaklananlar kazanacak. Mutluluk etrafına örülen daha iyi giyinmek, daha iyi yemek, daha rahat çalışmak... Mutluluk ile mutsuzluk arasında çok küçük bir çizgi var. Allah benim yaşadığım acıyı kimseye yaşatmasın. 2 Kasım'da 5 sene oluyor. Acı azalmıyor, aksine artıyor. Bizim işimiz insanlar için mutlu mekanlar üretmek. Bunu yapabiliyorsak ne mutlu bize..."

Emeklilik projem Kapalıçarşı

"Allah nasip eder de sektör beni emekli ederse, emeklilik projem Kapalıçarşı olacak. Gönüllü olarak gidip çalışacağım. Böyle bir kıymet, dünyanın merkezi olabilecek potansiyele sahip. Milano'da Duomo'yu dünyanın en eski AVM'si diye sunuyorlar, biz hala Kapalıçarşı'yı gerektiğince cilalayamıyoruz, dünyanın en güzel yerlerinden biri olduğunu bağıramıyoruz. Niye? Çünkü taklit mallar, gerçeğinden ayırt edilemeyen çakma mallar satıyoruz orada."

'Eşim ayakkabımı parmak hesabıyla alır'

Avi Alkaş perakendede dünya devlerine danışmanlık yapıyor, AVM'lerin ruhunu biliyor ancak kendi alışverişini yapmıyor. "Alışverişimi eşim yapar, ayakkabımı bile o alır; ayakkabıyı giyer 4 parmak koyar, tamsa bana uyuyor demektir." Oğlunun e-ticaret yatırımı yaptığını ancak geleceğin internette değil, çoklu kanalda olduğunu anlatıyor. Zorlu Center'da koridorların ısı haritasına sahip olduklarını, hangi alanda ne sıklıkla gezildiğini incelediklerini, üst katta alışveriş yapılırken alttaki restorana sipariş verilebildiğini söylüyor.

Erbil'de iyi para kazandık

Biz Erbil'de 3 tane AVM kurduk ve hala da işletiyoruz. Bereket versin iyi de para kazandık. Kerkük için bir projeye çalışıyoruz bu günlerde. Fakat bölge karışık. Adamlarımız orda ama biz gidemiyoruz. Bölge illa ki bir dengeye gelecek. Yakın pazarlarda Türk fi rmalar için çok büyük fırsatlar olduğuna inanıyorum.

"İstinye Park'ı kurgularken İstanbul'un 3 alışveriş bölgesini biraraya getirdik. Bir tarafa Abdi İpekçi'yi yerleştirdik. Ortaya İstiklal Caddesi'ni koyduk, sağ tarafa da Bağdat Caddesi markalarını koyduk. Kurgumuz buydu. Zorlu'da ise Bebek ile Nişantaşı'nı evlendirdik, ucuna da Ortaköy koyduk."