4'üncü nesil AVM’ler geliyor!

Hürriyet Gazetesi'nden Elif Ergu, Cumartesi Sohbetleri'nde JLL Bölge CEO’su Avi Alkaş ile röportaj yaptı. İşte o röportaj...

ULUSLARARASI gayrimenkul danışmanlık şirketi Jones Lang LaSalle’nin (JLL) Bölge CEO’su Avi Alkaş, Türkiye’de alışveriş merkezi (AVM) ve perakende sektörü denildiğinde akla ilk gelen isimlerden. 5-6 Aralık’ta Türkiye’de gayrimenkul sektörünü buluşturacak RE360 kongresi hazırlıkları yaptığı dönemde Avi Alkaş’la buluştuk. Tam “2017 düşünüldüğü kadar kötü geçmedi” denilen dönemde kurlarda yaşanan oynamaların perakende sektörünü olumsuz etkilediğini söyleyen perakende sektörünün duayen ismi Avi Alkaş, bankaların uzun vadeli hedge sistemlerini devreye sokmasını önerdi. 

PERAKENDECİ BELİRLİYOR

Çok uzun dönemdir AVM’lerin yapılanması konusunda çalışıyorsunuz. 394 AVM oldu Türkiye’de. AVM sayısı artmaya devam edecek mi?
- Türkiye’de AVM’lerdeki doluluk oranları halen yüzde 90’ların üzerinde. Avrupa’da daha ciddi boşluk oranları var. Türk perakende sektörü kendi iç dengelerini yakalamaya, kendi dengelerini kurgulamaya çalışıyor. AVM’lerin sayısal çoğalma hızı düşmeye başladı. Artık eskisi kadar AVM yapılmayacak. Perakendecilerimizin belirli koşulları ortaya koydukları bir döneme de geçmiş olduk.

Son dönemde özellikle karma kullanımlı yapılarda ciddi bir büyüme kaydedildi. Alışveriş, ofis, otel, rezidansı kapsayan karma projeler yapıldı. Ancak bu da artık bitiyor. 4’üncü nesil AVM’ler geliyor, caddeleşen alışveriş merkezleri dönemine girdik. Dünyada da bu var, caddeler AVM gibi yönetilmeli. Bağdat Caddesi ve İstiklal Caddesi’nin de buna ihtiyacı var.

Bu caddeler son dönemde boşaldı. Tam aksi oldu…
- Türkiye zor bir dönemden geçiyor. Perakende sektöründe hızlı bir büyüme yaşandı, bu da AVM’lerin açılmasıyla oldu. İçerideki büyüme, belirli markalarımızın yurtdışına açılması kapsamında avantajlar sağladı. İç pazardaki rekabetçi yeteneklerini geliştirmeleri, Türk markalarının yurt dışına dalga dalga yayılabilmesi adına iyi bir zemin sağlamış oldu. Özellikle markalı ihracat gerçekleştiren şirketlerimiz, döviz cinsinden girdi oranlarını yükselterek kendilerine görece avantaj sağladı. Görünen o ki hem caddelerde hem de AVM’lerde yeme-içme sektörünün, kültürel alanların, etkinlik alanlarının ağırlığı artacak. Bünyesinde etkinlik merkezi olan AVM’ler daha ön plana çıkacak.

ARAP TURİSTLER YAZI KURTARDI

2017 yılı nasıl geçti perakende sektörü için?
- 2017 aslında düşünüldüğü kadar kötü geçmedi perakende sektörü açısından. Ciddi kampanyaların hayata geçtiği bir yılı yaşadık. Arap turistler Türk markalarına çok ilgi gösterdi, Arap turistler yazı kurtardı. Bazı AVM’lerde yüzde 6-7 oranında olan Körfez ülkeleri turist oranları bazı AVM’lerde yüzde 20-25’e yükseldi. Gayrimenkul sektöründe de hareketlenme oldu. Vadelerin uzaması ve ödeme koşullarının insanların kesesine uygun hale getirilmesiyle beraber, Türkiye bir anlamda kendi öz ipotek modelini yakaladı. Bankacılık sistemi üzerinden bir destek alınırken, öte yandan da inşaatçı firmalarımızın sunduğu kredi olanaklarıyla kendi vadelerini verebildikleri bir yıl oldu. 60, 120  ve 240 aya çıkan vadeler gördük 2017’de.

2018 nasıl geçecek? Tam yeni bir yıla girerken yüksek kiralar, alım gücünün düşmesi sektöre darbe vuruyor…
- 2018 için AVM doluluk oranlarında yine çok aşağı gitmeyeceğimizi düşünüyorum. Turizmde de 2018 yazının iyi geçeceğine yönelik sinyaller geliyor. Bunu erken rezervasyonlarda görebiliyoruz. Ama haklısınız zor dönem ve sorunlar var.

Nasıl aşılacak?
- Markalarımız cirolarının yarısını yurtdışından elde etse, kur oynamalarından olumsuz etkilenmezler. AVM yatırımcıları, kiracılar ve bankalar bir araya gelmeli. Yeniden oturup denge bulmak lazım. 2018 çok güneşli görünmüyor. Bu durum insanımıza karamsarlık olarak dönüyor. Ülkemizin büyümesini sürekliliğini sağlamak adına, dengeli büyümeyi devam ettirmemiz lazım. Türkiye, global ekonominin ayrılmaz bir parçası. Ancak hem dünyadaki sıkıntılar hem de Türkiye’de siyasette yaşanan gerginlikler ekonomiyi olumsuz etkiliyor. Bankacılık sisteminin ve devletimizin de işin içine girmesi lazım.

Bankacılarla uzun vadeli hedge sistemleriyle, her iki tarafın da riskini minimize edecek çözümler sağlanabilir. Perakende sektörü için ev-merkezler, cadde merkezler ve dördüncü nesil AVM’ler çok önemli. Kapsama alanıyla doğru uyumlanan projelerin hayata geçmesi ve mağaza karmalarını doğru yapmak gerekiyor. Her markanın her AVM de olması gerekmiyor.

Perakende sektöründe yenilikler olacak. Artık çok kanallı pazarlama dönemini yaşıyoruz. Market alışverişlerinde de yeni bir dönem başlıyor. İnsanlar Güney Kore örneğinde olduğu gibi trene binerken alışverişini yapacak. Hipermarketlerin yerine süpermarketler artacak.”

TÜRKİYE ÖNEMLİ BİR PAZAR

Bazı yabancı markalar, özellikle İngiliz markaları Türkiye’den çıktı. Bu devam eder mi? Böyle bir dönemde Türkiye’de yeni markalar girer mi?
- Çıkanlar oldu. Uzakdoğu’dan Türkiye’ye daha fazla marka gelecek. Türkiye halen yerli ve yabancı markalar için çok önemli bir pazar.

ÇİNLİ TURİST ÇEKMELİYİZ

Türkiye’nin yurtdışı algısını güçlendirmek için ne yapılmalı?
- Çinli turistler büyük potansiyel. Bunun için alt yapımızı hazırlamamız ve güçlendirmemiz gerekiyor. Çinliler her şeyden önce kendi yemeklerini arıyor. Çin’e ürün ihraç etmeye yönelmeliyiz. Türk markaları için Çin’de büyük avantajlar var.

AVİ ALKAŞ KİMDİR?

AVM uzmanı olarak bilinen Avi Alkaş, üniversitedeyken Kürkçü Hamam’da çalışmaya başladı. Ansiklopedi pazarlamacılığı, gıda perakendeciliği yaptıktan sonra bir tanıdığı aracılığıyla Akmerkez operasyonunun içinde buldu kendisini. 1997 yılında Alkaş Danışmanlık Şirketi’ni kurdu ve Türkiye’de AVM yapılandırmalarında en çok adı geçen isim oldu. Proje geliştirme ve kiralama işlerindeki deneyimi onu 2007 yılında JLL Ülke Başkanlığı’na taşıdı. Alkaş, perakende ve gayrimenkul sektöründe hizmet veriyor.