5 milyona kadar olan konutlarda hareketlilik devam eder, genele yayılmaz

Ev sahibi olmak isteyenler konut piyasasının yönünü merak ederken, gayrimenkul yatırım uzmanı ve ekonomist Aykut Tolga, piyasadaki durgunluğun uzun süre devam edeceğini söyleyerek nedenlerini açıkladı.

Gayrimenkul piyasasında fahiş fiyat ve fırsatçılık gündemden düşmezken, emlakçılar da piyasayı yükseltme suçlamasıyla karşı karşıya kalıyor. Ev sahibi olmak isteyenler de piyasanın yönünü merak ediyor.

Gayrimenkul yatırım uzmanı ve ekonomist Tolga Aykut, konut fiyatlarını ev sahiplerinin yükselttiğini belirterek, https://x.com/TolgaAykut15 X sosyal medya hesabından ayrıntılı bir analiz paylaştı.

Aykut pandemi öncesi dönemden başlayarak yaptığı analizde şunları söyledi:

İşte maalesef her sektörde işi bilerek yapanlar var ya da hasbel kader o işe girmiş işi Allaha emanet yapanlar var.

Siz yine emlakçıyı suçlasanız da, faizler düşmeye başladığında fiyatı artıracak olan inanın mülk sahibidir. Bunun sebebi de insanların ekonomi ve finans bilmemelerinden kaynaklanıyor.

Sektördeki birçok çalışanın ekonomi ve finans bilmediğini görünce; gayrimenkul danışmanlarına özel ekonomi ve finans eğitimi hazırladım ve bugüne kadar da yüzlerce danışmana bu eğitimi verdim. Verdim ki; değişen piyasa koşullarında mülk sahiplerine doğru danışmanlık versinler ve doğru değerlemeler yapabilsinler.

Şimdi 2021 de başlayan ve 2023 e kadar devam eden emlak rallisinin neden gerçekleştiğini bilmeyen insanlar, emlak fiyatları bu durgunluğun sonrasında artmaya devam edecek zannediyorlar. Dünyada herkes pozisyonuna göre konuşur, o sebeple de mülk sahibi birine evinin fiyatının artık artmayacağını hatta yerinde sayıp döviz ve faize karşı kaybettireceğini söylediğinizde sizle alay eder.

Ben geçen sene bu zamanlar emlakta zirveye gelindiğini ve faizler yükselmeye başladığında emlak fiyatlarının artık artmayacağını ve reel bazda zarar ettireceğini çok söyledim ve hatta burada da yazdım ama benimle dalga geçtiler. Gelinen noktada son 1 senedir emlak ciddi anlamda zarar ettirdi. Ekonomi ve finans bilmeyen bir insan için evim hala aynı fiyat hatta biraz fiyatı arttı bile demek işten bile değil ama biraz kafası çalışan insanlar görüyorlar ki, faiz ve döviz bazında kaybettiler.

Emlak fiyatlarındaki rallinin 4 ana sebebi vardı.

1- Pandemi döneminde basılan paraların yarattığı enflasyon için tüm dünya faiz arttırmaya başladığında biz faiz indirdik ve negatif faiz ile para, enflasyona karşı değer kaybetmeye başladı.

2- TL’nin alım gücü düşeceği için, insanlar dövize saldırdılar ve artan döviz fiyatları inşaat maliyetlerini arttırdı.

3- İnşaat maiyetlerinin artması 0 emlak fiyatlarını ve sonrasında 2.el emlak fiyatlarını arttırmaya başladı ve halk ev fiyatları uçacak hiç ev alamayacağım deyip, düşük kredi maliyetlerinden de yararlanarak emlakta ihtiyaç üstü bir talep oluşturdu.

4- Vatandaşlık için gerçekleşen yabancı alımları emlak fiyatlarının daha da artmasına sebep oldu.

Bu maddelerin hepsi aynı anda gerçekleşince emlak piyasasında mükemmel fırtına oluştu ve evler çok kısa sürede 5-10 kat değerlendiler. Bugünse bu şartların hiçbiri artık gündemde değil.

Negatif faiz yok, döviz kontrol altında, rezervler iyi durumda, TL nin aşırı değer kaybedeceği korkusu yok, inşaat maliyetleri artsa da kontrollü bir artış sergiliyor, yabancı alımları nerdeyse bitti, hatta birçok yabancı evlerini satmak istiyorlar.

Peki faizler düşmeye başladığında ne olacak? Tabii ki konut ihtiyacı olan kişiler, uygun kredi maliyetleri oluşunca, bütçelerine uygun buldukları evleri alacaklar ama artık ev alıp kiraya vereyim dönemi bitti. Pandemi sonrası kiracılarla-mülk sahipleri arasında öyle büyük anlaşmazlıklar yaşandı ki kimse artık ev alıp 12 sene boyunca çıkaramayacağı birine kiraya vermek istemiyor. İlla böyle bir yatırım yapacaksa da fiyat/kira radyosu 120-180 ay olan evleri tercih edecektir. Şu anda ülkemizde 360-400 ay kira dönüşüyle değerlenen evler var ve maalesef onlar için güneşli günler çok yakın değil.

Bu sebeple faizler düşmeye başladığında fiyat da artacaktır demek eğer evin fiyat/kira radyosu 120-180 aylardaysa mantıklı ama eğer 200 ayın üzerindeyse maalesef beyhude bir umuttan ibarettir.

Ben şahsen 5 milyona kadar olan konutlarda bir hareketliliğin olacağını, 10 milyona kadar olan mülklerde ise konuma bağlı olarak bir talep canlanması yaşanacağını düşünüyorum. Daha pahalı mülklerde sadece kendini 180 aya kadar ödeyenler talep görecektir ya da faizden çok iyi kazanan ve oturmak için ev arayan alıcılar beğendikleri evleri alacaklardır. Emlak piyasasının genelinde bir artış olmasını beklemiyorum. Emlak alıcılarının çok seçici olacağını ve faizler reel olarak pozitif devam ettiği müddetçe çok aceleci olmayacaklarını düşünüyorum.