6 maddede taşınmazın haksız işgali ve ecrimisil!

1. Haksız işgal nedir?

Haksız işgal, taşınmaz sahibi olan vatandaşların karşılaşabilecekleri sorunlardan bir tanesidir. Haksız işgalle karşılaşmak için bir 3. kişiden bahsetmek dahi gerekmemekte, mirasçılar arasında bile haksız işgal durumu söz konusu olabilmektedir. Bu yazımızda haksız işgalin tanımından, ne gibi durumlarda karşınıza çıkabileceğinden ve haksız işgalle karşılaşmanız durumunda yapabileceklerinizden bahsedeceğiz.

Haksız işgal kısacası, iyi niyetli olmayan zilyetin, taşınmazı haksız olarak kullanması ve geri verme yükümlülüğünü de yerine getirmemesi durumunda söz konusu olur. 

Haksız işgal hallerine örnek vermek konunun anlaşılması için yerinde olacaktır; kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortak yerlerin haksız olarak kullanılması, kira süresinin dolmasına rağmen kira sözleşmesine konu taşınmazın kullanımına devam edilmesi,
taşınmaz üzerinde izinsiz inşaat yapılması, taşınmazın izinsiz olarak kullanımı, 
paylı mülkiyette paydaşlar arasında haksız işgal, haksız işgal hallerinden bazılarıdır. 

Yani kira süresi dolmasına rağmen, taşınmazınızın kullanımına devam eden bir kiracınız, izinsiz olarak arsanıza inşaat yapan bir kimse, apartman ortak yerlerini kiraya vererek gelir elde etmeye çalışan bir komşunuz varsa taşınmazınız haksız olarak işgal edilmektedir. Peki bu durumda ne yapmalısınız? Bu sorunun cevabı için ecrimisil kavramını incelemekte fayda var.

2. Ecrimisil nedir?

Ecrimisil, işgalciden talep edilen haksız kullanma tazminatıdır. Haksız kullanma tazminatının söz konusu olabilmesi için de, yukarıda bahsetmiş olduğumuz gibi taşınmaz üzerinde haksız işgalin var olması gerekir. Türk Medeni Kanunu Madde 995’te de belirtildiği üzere kötü niyetli zilyet, geri vermek yükümlülüğü altında bulunduğu taşınmazı haksız olarak alıkoymuş olması sebebiyle hak sahibine vermiş olduğu zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorunda kalır. 

3. Ecrimisil davası açmak için aranan şartlar nelerdir?

İşgalci, kötü niyetli olarak, geri vermekle yükümlü olduğu taşınmazı haksız olarak alıkoymuş olmalıdır. Taşınmaz maliki işgalciye dava açmadan önce, ihtarname ile haksız kullanma tazminatı talep ettiğini bildirmelidir. Mirasçılar arasında ve Yargıtay’a göre haksız işgale konu olan taşınmaz, bahçe gibi doğal ürün elde edilen veya kiraya verildiğinde gelir elde edilebilecek bir taşınmazsa ihtar şartı aranmamaktadır. 

4. Ecrimisil nasıl hesaplanır?

Haksız kullanma tazminatı hesaplanırken ilk olarak, taşınmazın özelliklerinden ve benzer taşınmazlardan da yararlanarak, haksız kullanma fiilinde bulunan kişi bu fiilde bulunmasa idi, taşınmaz malikinin taşınmazından sağlayacağı yarar hesaplanır. Ecrimisil bedeli için hesap yapılacak süre ise, geriye doğru 5 yıldır. Ancak örneğin taşınmaza malik olduğunuz yıl 2010, ecrimisil davası açtığınız yıl 2013 ise, doğal olarak geriye doğru 5 yıllık bir hesap yapılmayacaktır. 

Ecrimisil davalarında faize de hükmedilir. Faiz hesabı her yıl veya dönemin sonundan başlayarak kademeli olarak yapılır.

İşgalcinin elde etmeyi ihmal ettiği gelirlerin de ecrimisil hesabı yapılırken göz önünde bulundurulduğu unutulmamalıdır. Örneğin haksız işgale konu olan taşınmaz bir elma bahçesi ise işgalci elmalardan bir gelir elde etmiş olmasa da elde edilebilecek olan gelir ecrimisil hesabına katılacaktır. 

İşgalci ancak taşınmaza yaptığı zorunlu giderlerin tazmin edilmesini isteyebilir. Zorunlu giderler ise taşınmaz haksız olarak işgal edilmiş olmasaydı bile taşınmaz malikinin yapmak zorunda olduğu giderlerdir.

5. Ecrimisil talep edilebilmesi için kusur veya zarar şartı aranır mı?

Taşınmazın izinsiz kullanımı karşılığı alınan bir tazminat olan ecrimisilin söz konusu olması için, taşınmaz malikinin taşınmazını kullanamamasından ötürü zarara uğraması gerekli değildir. Benzer bir şekilde işgalcinin de kusuru incelenmez, yani kusurlu olup olmamasının bir önemi yoktur. 

6. Ecrimisil zamanaşımına uğrar mı?

Ecrimisil davası 5 yılda zamanaşımına uğrar. Hak kaybına uğramak istemeyen vatandaşların, sıkı takibi gereken bu süreçte, bir avukattan destek alması yerinde olacaktır. 

Avukat Kadir Kurtuluş

Kat karşılığı uyanıklığına karşı alınacak 5 önlem!