Adalar'da altyapının güçlenmesiyle emlak fiyatları yüzde 50 arttı!

Adalar İstanbul’un bir ilçesi olup, halk arasında Prens Adaları olarak da adlandırılmaktadır. Söz konusu adalar İstanbul Anadolu Yakası Kadıköy-Pendik sahil yolunun karşısında konumlanmaktadırlar.

Prens Adaları’nda, 20. y.y.’a kadar geniş bir Rum topluluğu bulunmakta iken İstanbul’da Rum nüfusunun azalmasıyla adalarda da Rum nüfusu azalmış ve 20. y.y. itibariyle yüksek gelirli Türk aileleri adalara yerleşmeye başlamıştır. Yine 1950’li yıllarda Musevi iş adamlarının da adalara yerleşmesiyle, yüksek gelir grubuna hitap eden köşk, villa gibi taşınmazların sayısı adalar genelinde artmıştır.   

Aynı zamanda ulaşım imkanlarının artması ve altyapısının güçlenmesi ile birlikte emlak piyasasının canlandığı  Adalar ilçesi, son dönemlerde hem yaz hem de kış aylarında tercih edilen bir bölge haline gelmiş olup, adalar genelinde yerleşim bölgeleri genellikle kuzey ve batı cephesinde yoğunlaşmıştır.

Yüksek gelirli gruplar adalarda genellikle ahşap köşkler, yalılar ve villalar inşa ettirmişlerdir. Bunların haricinde adalarda yapılaşma genellikle kat sayısı 2-4 arasında değişen betonarme yapılardan oluşmaktadır. 

Büyükada, Prens adaları olarak da bilinen İstanbul açıklarındaki adaların en büyüğü olup, tarihi yapıları ve doğal güzellikleriyle odak noktası olma özelliği göstermektedir. Büyükada, Prens Adaları içerisinde en kalabalık ve emlak piyasası en hareketli olan adadır. Özellikle bölgede altyapının güçlendirilmesi ve bölgeye doğalgazın gelmesiyle birlikte yaz mevsiminin yanı sıra kış mevsiminde de bölgeye olan talep artmıştır. Bu durum emlak piyasasında fiyatları yüzde 50’ye varan bir oranda arttırmıştır. Güncel durumda, Büyükada’da konut fiyatlarının yapı kalitesi, müstakil olup olmaması, manzara, merkeze yakınlık gibi faktörlere göre 2.500– 6.500 TL/ m² aralığında şekillendiği tespit edilmiştir. Kiralamalar ise genellikle sezonluk gerçekleşmekte olup, dairelerin sezonluk birim kira değerleri 50-80 TL/m2/ay, müstakil yapıların birim kira değerleri ise 90-120 TL/m2/ay arasında değişmektedir.

Büyükada’dan sonra en fazla rağbet gören ada Heybeliada’dır. Heybeliada’nın, adalar içinde doluluk oranı en fazla olan ada olduğu söylenebilir. Heybeliada’da bulunan konut fiyatlarının 3.500-6.500 TL/m2 arasında değiştiği tespit edilmiştir. Söz konusu ada dahilinde daire kiraları ise 1.000-3.000 TL arasında değişmekte olup, sezonluk kiralandığında daire birim kira fiyatları 100-200 TL/m2/ay bandında bulunmaktadır.

Burgazada Prens Adaları olarak da geçen İstanbul’un adalar ilçesinin 3. büyük adasıdır. Burgaz Ada, Heybeliada’ ya göre manzara açısından avantajlıdır. Burgazada’nın da altyapısının güçlenmesiyle, kış aylarında bölgede yerleşik nüfus sayısı artmış ve bu durum emlak piyasasında %40’lık bir artışa sebep olmuştur. Burgazada’da güncel daire fiyatları 4.000-10.000 TL/m2 arasında değişmektedir. Bazı ev sahipleri ise, konutlarını yaz aylarında sezonluk olarak kiralamayı tercih etmektedirler. Buna bağlı olarak sezonluk birim kira fiyatları 150-300 TL/m²/ay aralığında şekillenmektedir.  

Kınalıada ise hem kolay ulaşılabilir hem de sahile sıfır olması nedeniyle konut kullanımı açısından tercih edilen adalar arasındadır. Kınalıada’da konut fiyatlarının yaklaşık 3.000 – 7.500 TL/m² seviyesinde değişiklik göstermektedir.

Adalar genelinde fiyatlar denize yakınlık, iskeleye yakınlık ve kolay ulaşılabilir bir lokasyonda konumlanmak gibi kriterlere bağlı olarak değişiklik göstermektedir. 

TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 

DEĞERLEME UZMANI 

ASLI GÜLER  & ZEYNEP SİNEM KONCA