Agime Group'un gündeminde 3 yeni proje var!

ABD’de bir Türk’e ait en büyük tekstil şirketinin kurucusu... 1990’ların sonundan itibaren teknoloji, sağlık ve tekstil alanındaki girişimlere kaynak aktaran risk sermayedarı... Ülke genelinde 300 dairelik kiralık konut portföyü sahibi... 500 milyon dolar değerle ABD’deki en büyük üçüncü Türk gayrimenkul geliştiricisi... Turkish-American Business Forum kurucu başkanı... Bugüne dek medya ve kamuoyu gündeminden uzak kalmayı başaran Murat Ağırnaslı bu evreni 24 yaşında geldiği ABD’de, “family&friends” modeliyle sıfırdan inşa etti. Milyonlarca dolar kazandırdığı yatırımcılarını, yeni projelerinde de arkasına alarak şimdilerde milyar dolarlık hacme ulaşmaya hazırlanıyor.

Agime Capital’in 63 yaşındaki Yönetim Kurulu Başkanı,FORBES’a göre ABD’nin en değerli gayrimenkullerinin yer aldığı New Jersey, Alpine’deki evinde günlük rutinini 'A (kahve-gazete keyfi) yerine getirdikten sonra saatler 07.30’u gösterdiğinde en dinç haliyle New York, Manhattan’m merkezindeki lüks ofisinde masanın üzerine yaydığı planlara göz atıyor. Üzerinde “2018 Aylık Planlama Rehberi” yazılı defterini son kez kontrol ediyor. Birazdan şirketinin 15 yalı aşan gayrimenkul geliştirme işindeki mazisinin tek kalemde en büyük projesinin şantiyesini ziyaret etmek üzere Soho’ya gececek. Mart 2019’da tamamlayacak bina şimdiden, gökdelenlerin ve Hudson Nehri’nin eşlik ettiği manzarasıyla 149,2 milyon dolar satış değerine sahip.

570 Broome Street Soho,  Ankara  doğumlu Ağırnasli’nm tekstil ticareti ile başladığı 40 yıllık Amerika macerasının en büyük işi ve bu projeyle 2003’te girdiği gayrimenkul geliştirme alanında yarattığı hacmi yaklaşık 500 milyon dolara çıkaracak. Bu haliyle de FORBES’un hazırladığı ABD’deki “En Büyük Türk Gayrimenkul Geliştiricileri” listesinde İzak Şenbahar ve Kiska’nın ardından üçüncü sırada yer alıyor.

Ama bu rakam birkaç sene içinde rahatlıkla milyar doları geçebilir. Zira bugüne kadar Soho dahil dokuz projeyi hayata geçiren Ağırnaslı’nın masasında toplam değerinin 650-700 milyon dolara ulaşacağını öngördüğü üç proje var. FORBES ile ikinci görüşmesinde heyecanını gizlemeye gerek duymadan, o sırada üzerinde çalıştığı projelerden birini “çok enteresan ve becerebilirsek muhteşem bir potansiyel” diye tanımlıyor. “35 bin metrekarelik ve çap olarak Soho’nun 4,5 katı” diyor, “Sadece bunun tahmini satış değeri 350-400 milyon doları bulacak. Proje maliyeti de yaklaşık yüzde 35-40 altında olur.” Henüz kontrat ve fizibilite aşamasındaki bu projelerin üçü de gerçekleşirse Ağırnaslı toplamda 420- 430 milyon dolarlık yatırım yapacağını hesaplıyor.

Bu rakamın yüzde 30’u ana sermaye, geri kalanı banka finansmanı olacak. “Ana sermayenin yüzde 15-20’si bizzat Agime Group tarafından konulacak, geri kalan ise Ağırnaslı’nın “family&friends” diye tabir ettiği yatırımcılardan gelecek.

Bu, 1979 Boğaziçi mezunu ve ABD’de finans mastırı yapmış Murat Ağırnaslı’mn yıllar içinde inşa ettiği ve yaptığı her işte yatırımcılarına dolayısıyla kendisine iki kat getiri sağlayan formülü. Gayrimenkul geliştirme işinde ortak hareket ettiği KSK Construction ortaklarından Ülgür Aydın, “İmza attığımız projelere para yatıran arkadaşlar ortalama beş yıl içinde yüzde 100’ün üzerinde kar dönüşümü elde etti” diyor. Bu modelde banka kredisini ve gereken teminatları da veriyorlar. “Yani yatırımcımızın bu konuda koyduğu para dışında bir riski olmuyor” diyor Ağırnaslı, ABD’deki 40 yıla rağmen akıcılığını kaybetmeyen düzgün Türkçesiyle...

Örneğin son projeleri Soho’nun ana sermayesi 26 milyon dolar. Kredi alman miktar ise (inşaat kredisi ve ara finansman olarak) 70 milyon dolar seviyesinde. Bu 26 milyon doların yüzde 80’i yatırımcılardan toplandı. Toplam satış geliri beklentisi ise 149,2 milyon dolar... “16 senedir ‘aile ve arkadaşlar’ modeliyle çalıştık ve çok güzel kazançlar elde edildi” diyor Ağırnaslı, “Bu nedenle ' yatırımcı grubumuzdan ‘daha fazla iş yapalım, daha büyük projelere girelim’ diye bir istek var.” Yatırımcılarının Agime Group’u sevmesinin bir nedeni de proje satıldıktan sonra elde edilen gelirle önce banka borcunun ardından da yatırımcının payının ödenmesi -kendi gelirlerini en sona bırakıyorlar.

Onun “aile ve arkadaşlar” diye tabir ettiği yatırımcılar ile kastı; çevresi... Zaten Ağırnaslı’nın asıl gücü de, yıllar içinde başta finans olmak üzere kurduğu ilişki ağından geliyor. Eğer Google’da hızlı bir tarama yaparsanız onunla ilgili birkaç bilgi kırıntısı dışında bir şey bulmanız neredeyse olanaksız -ABD’deki Türklerin nabzım tutan yayınlar dahil... Onun göz önünde olmayı sevmeyen, temkinli karakterinin bir yansıması bu.

Ancak Murat Ağırnaslı, bugün eski gücünün uzağında olsa da, zamanında 16 ülkede operasyonları bulunan ABD’deki en büyük Türk tekstil şirketlerinden Apparel Trading International’ın (ATI) kurucusu. Henüz 1990’ların sonunda yani internet’in olumlu anlamda patladığı ilk günlerden beri teknoloji ve sağlık girişimlerine kaynak aktaran bir melek yatırımcı... “Ciddi paralar kazgndım, bir o kadar da kaybettim” dediği melek yatırımcılığa halen devam ediyor (bkz. Internet Yatırımları kutusu). Örneğin şimdilerde Microsoft’tan ayrılan bir ekibin geliştirdiği uygulama platformunu incelediğini söylüyor. “Eğer ışık görürsek yatırım yapacağız” diyor. Buna ek olarak Atlanta, Orlando, New York’un değişik bölgelerinde kiralık evler üzerine yatırımlar yapıyor ve hali hazırda portföyünde 300’e yakın daire bulunuyor.

Ağırnaslı’nın gayrimenkul işine girmesine vesile olan KSK Construction’un kurucusu Erden Arkan’ın, FORBES’a yaptığı yazılı açıklamada Agime Group ile ortaklıklarından bahsederken “Murat Bey finans sektöründeki tecrübesi ve New York’taki ilişkileriyle geliştirme projelerinde yatırımcı ve finans sağlayarak katılır” ifadesi de onun bu ilişki ağının gücüne işaret ediyor. Zaten özellikle teknoloji yatırımcılığı dönemine dayanan ve “hala da çok yakınım” dediği “finans çevreleriyle çok yakın ilişkileri” onun gayrimenkul işindeki birçok imkansızı başarmasına olanak sağlıyor. 2008’de, Bearn Stearns ve Lehman Brothers’m battığı günlerde temelini atmaya hazırlandıkları iki rezidans ve bir otelden oluşan Willamsburg projesi buna iyi bir örnek... “42 milyon dolar maliyeti vardı. Eş dosttan ana sermayeyi topladık, 30 milyon doları da banka kredisi. Ama kriz çıkınca krediyi verecek olan Bank Leumi’nin yönetimi dünya çapında tüm kredi işlemlerini durdurdu” diye hatırlıyor, “Ama çok eski ilişkilerim olduğu için bankanın içindeki yönetim kurulu ayrıcalık yaptı ve anlaşma imzalanmamasına rağmen krediyi bazı ek şartlarla durdurmadı. Proje çok başarılı oldu, yatırımcılar ciddi para kazandı. Bu da büyük repütasyon sağladı, ekonomik ortam düzelince de aranılan şirket haline geldik.”

Murat Ağırnaslı bu evreni henüz 24 yaşında, yeni evli bir adam olarak cebinde 15 bin dolar ve iki bavulla geldiği ABD’de tam 40 yılda sıfırdan inşa etti. Üç çocuklu bir ailenin en küçüğü ve tek erkek evladı olarak 1955’te Ankara’da doğdu. 1987’de vefat eden babası, dönemin en önemli siyasi figürlerinden avukat Niyazi Ağırnaslı’ydı. Türkiye İşçi Partisi’nin Ankara senatörü ve Deniz Gezmiş’in avukatlığını da üstlenmiş babasının aksine siyasetle hiç ilgilenmedi. “Lise öğreııcisiyken babamla siyasetle ilgili bir diyaloğumuz olmuştu” diye hatırlıyor, “Babam siyasi olarak ne düşündüğümü sordu. Ben de ‘ticareti, para kazanmayı düşünüyorum, bu işlere pek yatkınlığım yok’ cevabını verdim. O zaman hafifçe yanağımı okşadı ve ‘sen dedene benzedin’ dedi.”

13 çocuğu olan dedesi, Mimar Sinan’ın doğduğu Kayseri’ye bağlı Ağırnas Köyü’nün ‘ağa’sıydı. Babası, hah ve un fabrikaları olan arazi zengini dedesinin servetini reddedip “her şeyi geride bırakarak” okumak için Ankara’ya gelmiş, Meclis’te sekreterlik yapıp hukuk okuyarak hayata sıfırdan başlamıştı. “Sosyalist bir babanın oğlu olunca güzel değer yargıları ediniyorsunuz ama para-pul olmuyor” diyor Murat Ağırnaslı, “Dolayısıyla hayata kısıtlı imkanlarla başladım.”

Babasının “dedesine benzediği” yorumunu haklı çıkarırcasına Murat Ağırnaslı, hep ticaret yapmanın peşinden koştu. 

NEW YORK’TA KONUT YAPMAK

ABD’nin geneli de farklı değil ama özellikle New York konut yapmanın en zor olduğu kentlerden. Kanunların ve regülasyonların çok katı olması, piyasada iş yapmayı hayli zorlaştırıyor. Buna ek olarak imar kuralları ve inşaat izinleri çok katı ve kesin. "Bir kıyas yapmak gerekirse Türkiye’deki yaygın 'sat-yap' modeli ABD’de çalışmaz” diyor. Murat Ağırnaslı, “Yani müteahhit firmanın, halktan ilerde teslim edeceği daireler için peşin para toplaması neredeyse imkansızdır.” Tabii bu aslında Türkiye’deki olumsuz örnekler düşünüldüğünde iyi bir kural zira tüketicinin mağdur olmaması için düşünülmüş. Böylece proje finansmanını tamamen sağlayamamış kişi ve kuruluşlar iş yapamıyor. “Yani” diyor Ağırnaslı, “Bu katı kural aslında her önüne gelen heveslinin ‘New York’ta proje yapacağım’ diye ortaya çıkmasını engelliyor. Ciddi, işini bilen, finansmanı güçlü kuruluşların iş yapma şansı daha fazla oluyor.”

Bir gayrimenkul projesinin geliştirme sürecine bakıldığında hem çok uzun zaman gerekiyor hem de finansal açıdan hayli güçlü olmak. Agime Group’un en geniş faaliyet alanı “Condominum" denilen inşa ettikleri binalardaki müstakil dairelerin satışı üzerinden bu zorluğu örneklendirirsek... Şirketin, bu satışı gerçekleştirebilmesi için New York Savcılığından onaylı ve çok detaylı bir satış planı (Offering Plan) alması gerekiyor. Bu plan bir ansiklopedi kalınlığında, A’dan Z’ye yapılan inşaatın her türlü detayını, kullanılan malzemeleri, mekanik
akşamı gibi tüketiciye şeffaf bir şekilde anlatan bir doküman. Satış başladığında bu plan tüketiciye veriliyor ve yalnızca yüzde 10 depozito alınıyor. Bu kapora ”escrow account” denilen emanet bir hesapta tapu işlemine kadar tutuluyor. Yani tapu teslimine kadar müteahhit parayı alamıyor, kullanamıyor. Yani inşaatı şirket kendi sermayesi ve banka kredisiyle bitirmek zorunda.

YENİ DÜNYA’YA GAYRİMENKUL GÖÇÜ

Bu topraklarda doğup daha sonra Yeni Dünya'ya göçen The Marmara Otellerinin sahibi Gürsel Ailesi’nin kurduğu Kiska inşaat’ı saymazsanız, Türkler hiçbir zaman için ABD’ye gayrimenkul projesi gerçekleştirmek için gitmedi. Gidenlerden de The Mark Hoteiin sahibi izak Şenbahar’ın şirketi Alexico Group’un 1,1 milyar dolarlık “56 Leonard” isimli projesi dışında pek büyük çaplı bir hikaye çıkmadı zaten. Ama bugünlerde neredeyse bir akın var. FORBES 100’de 700 milyon dolar servetiyle yer alan Demir Sabancı geçen ay ABD merkezli bir gayrimenkul şirketiyle 80 milyon dolarlık bir alışveriş için masaya oturdu. Manhattan’daki arsa, bölgenin en lüks yeri olan Billionaire Row’da yer alıyor. Anlaşmanın tamamlanması halinde Sabacı 9 bin 300 metrekarelik bir alan üzerine proje geliştirebilecek. Aslında Sabancı, 2009'da kurduğu Sedesco için New York’ta dört katlı tarihi bir binayı 2,9 milyon dolar ödeyerek satın almış ve şirketin merkezi yapmıştı. Manhattan'da toplamda 100 milyon dolar değerinde dört bina alan Sabancı, Madison Avenue’de de bir binanın yüzde 60’ına 21 milyon dolar ödemişti.

Demir Sabancı nispeten eski sayılabilir ama en yenileri Okan Flolding ile Ant Yapı ve tabii Nef. Okan Holding, otel zinciri Hilton işbirliğiyle Miami’de 300 milyon dolara 70 katlı konut ve otelden oluşan ilk projesine başlayacak. Ant Yapı da Okan Holding gibi ilk projesine başlayacak. The Crown Building’i aslına uygun olarak yenileyecek Ant Yapı, “Manhattan’ın Tacı" olarak nitelendirilen binayı 300 milyon dolar yatırımla 26 özel daireden oluşan bir rezidansa ve 83 odalı lüks bir otele dönüştürecek.

Erden Arkan, ABD’deki inşaat sektörünün önemli figürlerden. Kiska’daki görevi döneminde Washington DC metro tünelleri, 3. Avenue Köprüsü’nün yenilenmesi, çeşitli karayollarının yapımı gibi büyük ve prestijli projeleri hayata geçirmiş bir isim. O sohbet sonrasında kurduğu KSK Construction ise bugüne kadar toplam 1,03 milyar dolar yatırım bedelli 63 projenin inşaatı yüklenici rolüyle tamamladı (bunların 13’ünde aynı zamanda geliştiriciydiler). Bu işlerden 167 milyon dolar yatırım bedelli yedi tanesi o gece Arkan ile ortaklık için el sıkışan Murat Ağırnaslı’mn Agime Capital’ine ait.

Aslında Ağırnaslılar, o zaman kadar tekstil işinde yarattıkları gelirin bir kısmıyla (excess funds) risk sermaye şirketleri üzerinden teknoloji girişimlerini fonluyorlardı. Ama hiç gayrimenkul geliştirme işine girmemişlerdi. Bu iş için adı Ağırnaslı Murat, Ender ve Erman’ın (oğlu) kısaltmasından gelen Agime Group’u kurdular. KSK Construction’m inşaatı, işin legal ve finans tarafını ise Agime’nin üstlendiği bu ortaklığın ilk işi Brooklyn’de 14 dairelik “küçük” bir konut projesi oldu. Zaten “ucuz arsalar bulabildikleri” Brooklyn büyümelerinde itici güç sayılabilir zira Agime Group’un bugüne kadar yaptığı dokuz projenin altısı bu bölgede.

Ama asıl sıçramayı 2008’de Manhat-tan’a metroya bir durak mesafedeki Williamsburg’da yaptıkları bölgenin ilk otel, rezidans projesiyle yakaladılar. “Başarımız” diyor, “Ağırnaslı, “Fiyatlarımızı iş yaptığımız bölgedeki ve aynı kalitedeki işlere göre daha hesaplı tutabilmemizden kaynaklanıyor.” Peki bu nasıl mümkün oluyor? “Stratejimiz ve yaklaşımımız tutucudur” diye anlatmaya başlıyor: “İlerde oluşabilecek fiyatları düşünmeyiz, mevcut koşullarda hatta kötümser piyasa ortamında ‘kaça satılabilir’ noktasından hareket ederiz dolayısıyla fiyatlamamızda ve maliyetlerimizde daha tutucu yaklaşırız. Tabii bu işte arazi ve inşaat maliyeti önemli. Bir kere arsa fiyatı şişikse girmeyiz. Diğer taraftan maliyetleri düşük tutabiliyoruz çünkü ortaklarımız inşaatı iyi bilirler. Biz de işi gereksiz sürprizler yaşamamak için iyi planlarız.”

Arazi stoğu ise tutmuyorlar. “İşe bizimle girmek isteyen fon ve yatırımcı grubumuz var zaten yaklaşımlarımızı yeteri kadar tutucu buldukları için fon bulmakta sıkıntımız olmuyor” diyor ve ekliyor: “Dolayısıyla arazi bulunca giriyoruz.”

Agime Group gayrimenkul geliştirme dışında bu alanda risk sermayesi tecrübesinden kalan bir anlayışla fon mantığıyla da yatırım yapıyor. Ve halihazırda ellerinde Atlanta, Orlando, New York’un değişik bölgelerine yayılmış yaklaşık 300 daireden oluşan bir portföy var. “Para yatırdığımız ve ortaklığımız olan grupların 10 bin dairelik portföye sahipler” diyor, “Biz bu portföyün içinde küçük bir paya sahibiz.”

Ağırnaslı bu işte de yine benzer bir modelle hareket ediyor. Burada genelde hazır kira getirisi olan binalar, apartman gruplarına odaklanıyorlar. Yatırım kararında temel bakış açısı “mevcut nakit akışının daha iyi hale gelip gelmeyeceği”. Ağırnaslı kiracıların kontratları bittikçe dairelfer kozmetik bir yenilemeden geçirilip ‘piyasa şartlarında daha iyi fiyatlardan kiraya verilebilir mi?’ sorusunun cevabını aradıklarını söylüyor. Tabii bu artan nakit akışı karşılığında yeniden bir değerleme yapılıp “refinansman” dedikleri yeniden kredi anlaşması yaparak koyulan sermayenin tamamı veya büyük kısmı geri almıyor. Bu apartman stokları ise uzun vade yatırım ve pozitif nakit akışına geçinceye kadar elde tutuluyor.

Bu yatırımlara bazen öz sermayeyle bazen de projenin çapına göre bir yatırım fonu oluşturarak katılıyorlar. Bu modeli biraz daha anlaşılır kılmak için “Diyelim ki” diyor Murat Ağırnaslı, “Bronx’ta üç bina satın alınacak. Bu binalarda 68 daire var. Bunun için yakın çevrenizden ana sermaye olacak parayı, kendimiz de katılarak toplarız. Gerisini bankadan kredi alırız. Kira getirisinin bankanın mevcut mortgage giderini karşılaması beklenir. Tabii ideal olanı daha ilk günden ana sermaye koyanlara bir getiri bırakması. Zaman içinde hem kira kontratlarım yenileyerek nakit akışı artırılır hem de aldıkları binaların değerleneceği varsayılır, bu da yatırımcının uzun vadede karı olur. Model budur.”

“Family & Friends” modeli, Ağırnaslı’nm iyi planlama ve detaycılık üzerine kurulu işe bakışıyla bugüne kadar gayet iyi işle'miş görünüyor. O da bu başarı formülünü tutucu ve temkinli hareket etmeyi tercih ederek özenle koruyor. “Risk almayı sevmiyoruz” diyor. Girdiği işlerdeki riski azaltmak için de pazar günleri dahi çalışıyor. Güne herkesten önce başlıyor. Bunun bir aile alışkanlığı olduğunu söylüyor. “Tabii gayrimenkul geliştirme işi, pasif yatırımcılıktan çok farklı” diyor, “Bir kere ortada bir üretim var -inşaatın gün be gün ilerlemesinin takibi, sürekli devam eden pazarlama çalışmaları ve toplantılar... Hangi marka buzdolabının konacağına kadar konuşmak gerekiyor.”

Ardından yeni işlerin ve fırsatların araştırılmasının da çok zaman alan ve ince hesaplar gerektiren bir çalışma olduğunu vurguluyor. “Dolayısıyla” diyor “erken kalkmak lazım, babamım dediği gibi ‘rızık erken dağıtılır’, kalkıp hazır olmazsanız size düşeni alamazsınız.”