Alaattin Aktaş: Yeni konuta olan talep arzı karşılamıyor!

Konut arz ve talebine ilişkin iki temel gösterge var. Arzı gösteren, belediyelerin verdiği yapı ruhsatları ile yapı kullanma izin belgeleri. Talep ise gerçekleşen satış. Ancak satışla kastedilen toplam satış değil. Burada önemli olan, ilk satışlar. Birkaç gün önce de belirttiğimiz gibi, ikinci el konut satışları, bu konutların yeni sahipleri tarafından bir takım onarım işlerine girişildiği takdirde, yan sanayiyi besleyen bir katkı doğurur yalnızca. İnşaat sektörüne doğrudan bir katkı yoktur, olsa olsa yan sanayiye bir katkıdan söz edilebilir. O yüzden konut arz ve talebini asıl belirleyen ve stokun nasıl seyrettiğini ortaya koyan belediyelerin verdiği yapı kullanma izin belgesi ve ilk el konut satışlarıdır. 

Yılın ikinci çeyreğine ve dolayısıyla ilk yarısına ilişkin yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgeleri verileri açıklandı. Eğilim ilk çeyrekte kendini belli etmişti, inşaat sektöründe görünürde çok ciddi biryavaşlama vardı. Bu yavaşlama özellikle yeni inşaat yapımına ilişkin tabloyu ortaya koyan yapı ruhsatlarında gözleniyordu. Geçen yıl ilk çeyrekte 297 bin konut için yapı ruhsatı düzenlenmiş, sayı bu yıl 189 binde kalmıştı. İkinci çeyrekler itibariyle de 288 binden 240 bine inilmişti. Yani ilk altı ay itibariyle geçen yıl 585 bin konut için yapı ruhsatı düzenlenmişken, sayı bu yıl 423 binde kalmış, bir başka ifadeyle yüzde 28'e yakın gerileme olmuştu. 

Yerel seçim rekor kırdırmıştı

Ancak bu rakamları düz bir şekilde okumaya kalkışırsak yanılırız. 

Biliniyor ki, her yerel seçim döneminde yapı ruhsatı alma eğilimi çok artar. Yerel yönetimlerde değişiklik olabileceği, bu değişikliğin de ruhsat alimindir'sıkıntı yaratabileceği gibi kaygılarla yerel seçim dönemlerinde ruhsata yüklenilir. İnşaat ruhsatlarının iki yıl boyunca geçerli olması da, yani "akmaz-kokmaz" bir şekilde iki yıl geçerliliğini koruması da bu dönemlerde çok fazla sayıda ruhsat alınması sonucunu doğurur. Geçen yılki 30 Mart yerel seçimleri sürecinde de böyle oldu. 

İşte geçen yıl ilk altı ayda bu düşünceden hareketle 585 bin konut için ruhsat alındı. Dolayısıyla, bu yılki sayının yüzde 28'e yakın azalarak 423 bine inmesi normal karşılanmalı. 

Tamamlananlar da azaldı

İnşaatı tamamlanarak yapı kullanma izin belgesi verilen konut sayısı da bu yıl geçen yılın altında kaldı. Özellikle ilk çeyrekteki yüzde 39'luk gerileme dikkat çekmişti. İkinci çeyrekteki yüzde 20'lik artışla, ilk yarının gerilemesi yüzde 17'ye indi. 

Yılın ilk yarısında 351 bin konut için yapı kullanma izin belgesi düzenlendi. Bir başka ifadeyle bu kadar konut kullanıma hazır hale geldi ve konut stokuna eklendi. 

Peki arz bu düzeyde gerçekleşirken talep nasıl seyretti, acaba stok daha da mı aitti, yoksa azalma mı görüldü? 

Stok artıyor

Yılın ilk altı aymda konut arzı 351 bin oldu, bu dönemde konuttaki ilk satış ise 283 bin düzeyinde kaldı, yani talep arzı karşılayamadı. Bu aşamada bir ayrıntıya dikkat çekmek gerekiyor. Konutta "ilk satış" yalnızca sıfır konutların satışını kapsamıyor. Bir müteahhidin ya da arsası karşılığı konut edinmiş olan bir mal sahibinin, örneğin beş yıl önce tamamlanmış ve bu sürede hep kiraya verilmiş konutunu satması da "ilk satış" tanımına giriyor. 

Dolayısıyla, ilk altı aydaki 351 binlik arzla 283 binlik ilk satış arasındaki 68 binlik fark, konut stokuna eklenen "en düşük" sayıyı gösteriyor. Çünkü belki 351 binlik arzın söz konusu olduğu, yani bu sayıda sıfır konutun üretildiği dönemde, sıfır konut satışı 251 bin düzeyinde gerçekleşti ve stoka eklenen sayı 100 bini buldu. İşte bu yüzden 68 bin için "en düşük" deme gereği duyuyoruz. 

Konut stokundaki artış, geçen yıldan daha iyi, bu olumlu bir gelişme. 

Ama genel yön ve gidişat değişmiyor. Konutta bir stok var, bu stok artıyor, ama biz şimdi, "Neyse ki artış hızı yavaşladı" diye teselli buluyoruz. Önemli olan artışı durdurmak ve stoku eritmeye başlayabilmek. 

Geçen yılın ilk yarısında alınan rekor düzeydeki inşaat ruhsatları kullanılmaya başlanacak ve bu etkiyle konut arzı daha da artacak. Yani stokun azalmasını öyle görünüyor ki daha çok bekleyeceğiz. 

Dünya