Apartman yöneticisine dava nasıl açılır?

Apartman yöneticisine dava nasıl açılır?

Apartmanda, yöneticinin kat maliklerine karşı birtakım sorumlulukları bulunuyor. Kanunen yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısı ile o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür. 

Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. 

Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır. 

Peki sorumluluklarını yerine getirmeyen veya görevini kötüye kullanan bir apartman yöneticisine dava nasıl açılır? 

Apartman yöneticisine dava açmak için gerekli olan dilekçe örneği aşağıda yer alıyor:

Apartman yöneticisine dava dilekçe örneği:

NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE

……….

DAVACI          :………..Apartmanı Yönetimi Adına …….. (TC:………..)

DAVALILAR     :……………….

DEĞER                     :…………. TL(Fazlaya ilişkin haklarımız saklıdır)

KONU    :5711 sayılı kat mülkiyeti kanununa muhalefet eden davalıların haksız davranışlarının önlenmesi,eski hale getirme,tecavüzün önlenmesi,müdahalenin men’i ve kal,kat mülkiyetinin devri,tahliye istemleri ile haksız olarak apartmanın ortak alanlarının işgal  edilmesinden dolayı fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik ……….. TL (Bilirkişi hesabında çıkacak müddeabih değerini ileriki aşamada arttırma hakkımız saklı kalmak üzere) işgal tazminatının ait olduğu tarihler itibariyle ticari faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesi  talebinden ibarettir içerir dava dilekçesidir

İZAHI

Davamıza konu taşınmaz ……. İli ……. İlçesi ………. Mahallesi,…………..Bulvarı üzerindeki ……….Apartmanı ………….. Kaymakamlığı Tapu Sicil Müdürlüğü’nün ……… tarih ………… yevmiye no’lu tapu kayıt örneğinde ……….Mahallesi,……….. ada,……..parselin,………… m2 arsa olarak gösterilmiş ve parsel üzerindeki kat irtifakı tesis edilmiş taşınmazda bulunan …….. no’lu bağımsız bölümdür.

İşbu taşınmaz üzerinde …….no’lu bağımsız bölüm sahipleri davalıların sahip olduğu hisselerine isabet eden taşınmaz yönetim plan ve projesinde depo olarak geçmektedir.Ancak hali hazırda bu yeri davalıların ………… salonu olarak kullandıkları tespit edilmiştir.İşbu tecavüz ve müdahale davalıların işbu taşınmazı edinme tarihinden bugüne kadar sürmektedir.

Davalılar işbu taşınmazda çok az bir m2 yer sahibi oldukları halde apartmanın ortak yerlerine tecavüz etmiş bulunmaktadırlar.İşbu tecavüz ve müdahale devam etmektedir.

İşbu tecavüzler ………….Sulh Hukuk Mahkemesi’nin ………… D.İş sayılı tespit dosyası ile kayıt altına alınmıştır.İşbu dosyada raporunu sunmuş olan bilirkişi ……………. maddeden oluşan tecavüzü açıkça belirtmiştir.

Davalılar bu yeri yıllardır kullanmakta ve kullanmaları karşılığı da apartman yönetimine şu ana kadar bir ödeme de yapmamıştır.

İşbu tecavüzlerin tespiti sonrasında ………. Apartman Yönetimi …………..’ün başkanlığında ………….. tarihinde ve ………… tarihinde şahsımın başkanlığında toplanarak işbu davayı açmak ve gerekli tüm hukuki prosedürleri yerine getirmek adına karar almış bulunmaktadır.

Sözlü uyarılara ve …………Sulh Hukuk Mahkemesi’nin …………. D.İş sayılı tespit dosyasında keşif icrasına gelindiğinde yasal prosedürlerden haberdar olmalarına rağmen haksız müdahalelerini ve tecavüzlerini sürdüren davalıların bu eylemlerinin sonlandırılması gerekmektedir.İşbu nedenle de 5711 sayılı yasanın 25.maddesinin bu eylemleri nedeniyle uygulama alanı bulmasını Sayın Mahkemeden arz ve talep ederiz.Davalıların kat mülkiyeti hakkının diğer apartman maliklerine devrine karar verilmesini talep ediyoruz.

VIII – Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti:Madde 25 – Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için dava açılmasına kat malikleri kurulunca karar verilir; bu kararı almak için çoğunluk sağlanamazsa veya kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve davalının bağımsız bölümünün mülkiyeti, davayı açmış olan kat maliklerine, arsa payları oranında, devrolunur.

Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir

a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;

b) Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

Apartmanın çok yakın bir zamanda ……… TL boya,……… TL drava sıyrılması,……… TL granit,……… TL noter ve avukatlık ücretleri ödemeleri olmak üzere toplam …….. TL sadece yakın tarihli yapılan masraftır.Bu masraflar eski yönetici ……….. zamanında ……… yılında yapılmıştır. Davalıların ödemekle yükümlü olduğu bedel ise sadece ……… yılı tadilat masrafları için ………. TL dir.İşbu bedel ile taşınmazı edinme tarihinden bu yana aylık ……….. TL olan aidat ücretlerini de ödememiş bulunmaktadırlar.Davalılar taşınmazı edindikleri günden bu yana aidatları ödemedikleri gibi bugüne kadar apartmanın hiçbir gideri yükümlülüğünü ve edimlerini de yerine getirmemişlerdir.Bu nedenle de davalılar aleyhine ödenmeyen tüm bu bedellerin davalılardan tahsil edilmek üzere tespiti ile davalılardan tahsiline karar verilmesini ve yine 5711 sayılı yasanın 25.maddesinin uygulama alanı bulmasını talep ediyoruz.

Davalılar işbu bağımsız bölümü (………. no’lu) depo olarak kullanmak yerine burayı bir işletme yeri olarak kullanmakta ve bu işyerinden de kazanç sağlamaktadırlar.İşletme yeri olarak kullanan davalılar bu açıdan kat maliklerinden oybirliği ile onay almamışlardır.İşbu haksız müdahaleler neticesinde apartman yönetimi ortak alanlarını kullanamamış,bazı karlardan mahrum kalmıştır.Eğer haksız müdahale olmasa idi apartman yönetimi haksız müdahalede bulunulan yerleri kullanabilir,kiraya verebilir,otopark olarak kullanabilir başkaca amaçlarla kullanabilir ve kar edebilirdi.Bu nedenle de apartman yönetiminin ve dolayısı ile kat maliklerinin bir kar kaybı söz konusudur.İşbu nedenle de müdahalelerinin men’i ve kal’i ile haksız yere işgal ettikleri süreç boyunca fazlaya ilişkin tüm haklarımız saklı kalmak üzere şimdilik ……..,00 TL (Bilirkişi hesabında çıkacak müddeabih değerini ileriki aşamada arttırma hakkımız saklı kalmak üzere) nin davalılardan taşınmazı edinme tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte tahsil edilmesine karar verilmesini talep etmekteyiz.İşbu işgal tazminatı adı altında istediğimiz tazminatın içeriği de şu şekildedir.Haksız müdahale nedeni ile

1-Uğranılan zarar(Taşınmazın işgal nedeniyle ve projeye aykırı yapılar nedeniyle) 2-Apartmanın ortak alanları içerisinde sığınak gibi yerler bulunduğundan apartmanın mevcut değerinin düşmesi sonucu uğranılan zarar 3-Müdahale nedeniyle çeşitli amaçlarla kullanılabilecek iken kullanılamayan yerden dolayı mahrum kalınan karlar 4-Davalıların işbu yeri kullanımlarından dolayı kullanma bedeli vs başkaca tazminat istemleri.

Davalılara ait taşınmazda ve tecavüzde bulundukları apartman ortak yerinde yönetim planına aykırı olarak rögar çukuru açılmış ve bu çukura motor takılmıştır.İşbu rögar çukuru apartmanın bodrumunda olduğu için ileride büyük sıkıntılara yol açabilecektir.Bu konuda da gerekli tedbirlerin alınması açısından davalıların bu müdahalelerinin men’ine ve eski hale getirilmesine karar verilmesini talep etmekteyiz.Davalılar yukarıda izah edilen tüm hususlarda …………Noterliği’nin ………. yevmiye sayılı ihtarnamesi ile ihtar ve ihbar edilmiştir.

Yine 5711 sayılı yasaya aykırı davranan davalıların apartmanın ortak alanlarına bu tecavüzleri sebebiyle ve depo olan yeri ……….. salonu olarak kullanmaları nedeniyle mevcut taşınmazın eski hale getirilmesine ve yasa hükümlerine aykırı davranan davalıların işbu taşınmazdan tahliyelerine karar verilmesini saygılarımızla arz ve talep ederiz.

HUKUKİ DELİLLER        :Tanık beyanları,bilirkişi incelemesi ve raporu,yemin,isticvap,keşif icrası,tapu kayıtları,ana gayrimenkulün tasdikli plan ve projesi,Belediye kayıtları,………..Sulh Hukuk Mahkemesi’nin ……… D.İş sayılı tespit dosyası,bodrum katın rayiç bedellerinin(kira ve satım açısından) m2 hesabından ilgili kurumlardan sorulması, ………..Noterliği’nin …….. yevmiye sayılı ihtarnamesi,tapu kayıt fotokopileri vs hukuki her türlü delil

HUKUKİ SEBEPLER        :5711 sayılı kat mülkiyeti kanunu,Türk Medeni Yasası vs ilgili yasa hükümleri

SONUÇ                    

Sunduğumuz nedenlerle;

a)      ………………. no’lu bağımsız bölüm sahipleri olan davalıların haksız müdahalelerinin-tecavüzlerinin men’i ve kal’ine,

b)      Yönetim plan ve projesinde depo olarak geçen davaya konu taşınmazın işletme yeri olarak kullanılmasından dolayı,apartmanın ortak yerleri ile başkaca haksız müdahaleleri neticesinde plan ve projeye aykırı durumların,yapıların tespiti halinde 5711 sayılı yasa gereği davalıların işbu taşınmazdan tahliyelerine,taşınmazın ve projeye aykırı olan yapıların eski hale getirilmesine,

c)      5711 sayılı yasanın 25.maddesine aykırı hareket eden davalıların mülkiyet haklarının apartmanın diğer kat maliklerine devrine,

d)     Haksız olarak apartmanın ortak alanlarının işgal  edilmesinden,haksız müdahalelerden dolayı fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik ……… TL (Bilirkişi hesabında çıkacak müddeabih değerini ileriki aşamada arttırma hakkımız saklı kalmak üzere)  işgal tazminatının [(1-Uğranılan zarar(Taşınmazın işgal nedeniyle ve projeye aykırı yapılar nedeniyle) 2-Apartmanın ortak alanları içerisinde sığınak gibi yerler bulunduğundan apartmanın mevcut değerinin düşmesi sonucu uğranılan zarar 3-Müdahale nedeniyle çeşitli amaçlarla kullanılabilecek iken kullanılamayan yerden dolayı mahrum kalınan karlar 4-Davalıların işbu yeri kullanımlarından dolayı kullanma bedeli vs başkaca tazminat istemleri)],taşınmazı edinme tarihinden bugüne kadar ödenmeyen aidatların,apartman giderlerinin davalıların taşınmazı edinme tarihinden itibaren hesaplanacak ticari faizi ile birlikte tahsiline,

e)      Davaya konu davalılar adına kayıtlı olan ………no’lu taşınmaz üzerine iyi niyetli üçüncü kişilere devir ve temlikinin önlenmesi amacı ile ihtiyati tedbir şerhi konulmasına,

f)       Yargılama giderlerinin ve avukatlık ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim.

……….Apartmanı Yönetimi

Adına

…………………..

Apartman yöneticisinin yetkileri nelerdir?