Apartman yöneticisinin ilk icraatı ne olmalı?

Ultima İnternational Eğitim ve Danışmanlık şirketinde Kalite ve Planlama Koordinatörü Zeynel Kayınova, Emlakkulisi.com okurları için " Apartman yöneticisi veya site kurullarının ilk icraatlarını kaleme aldı. İşte Zeynel Kayınova'nın yazısı...

KAT MALİKLERİ ARASINDAN YENİ ATANAN APARTMAN YÖNETİCİSİ VEYA SİTE YÖNETİM KURULLARININ İLK İCRAATLARI NELER OLMALIDIR

Apartman yöneticisi veya site yönetim kurulları kat mülkiyeti kanunu 34/4 fıkrası gereğince kat malikleri arasından, kat maliklerinin salt çoğunluğu (1nci toplantıda sonuç alınmaz ise 2nci toplantıda da mutlaka tüm kat maliklerinin %51 oy çokluğu kararı zorunludur) seçim kararı (34/1 fıkrası) ile atanır. Ataması yapılan apartman yöneticisi veya site yönetim kurullarının ilk işleri neler olmalıdır, mehazlarını göstererek kısaca anlatalım.               

Apartman yöneticileri veya site yönetim kurulları seçimle geldiklerini düşünerek seçimle gelen devlet yöneticisi gibi  anagayrimenkulün tüm yönetim kararlarını kendilerinin alacaklarını, böylece tüm kat maliklerini yöneteceklerini, yönetimde kararlar konusunda başat aktörün kendileri olduğunu düşünürler. Bu düşünce tamamen yanlıştır.  Apartman yöneticileri veya site yönetim kurulları öncelikle apartman veya sitelerin yönetilmesinde ne'yi yöneteceklerini, kimi yöneteceklerini, ne ile yöneteceklerini ve nasıl yönetecekleri konusunda ana mehazda yazanı öğrenmek ve bilmek zorundadırlar.                                                                       

Apartman veya sitelerin yönetilmesinde ana mehaz 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu ile bu kanunun 28 nci maddesinde belirtilen ve yazılırken kat mülkiyeti kanunu esas alınarak o apartmana veya o siteye göre yazılan ve diğer kanunlarla uyumlu ve detaylı yazılmış yönetim planıdır. Yönetim planı maddeleri yargıtay hükümleri gereğince hiçbir kanuna aykırı yazılamaz. Bu hüküm unutulmamalıdır ve bu hüküm yönetim planları için çok önemlidir. Yönetim planında herhangi bir kanuna aykırı hüküm varsa bu madde ile ilgili yargıya taşınacak bir işlemin yönetim planında yazılan hüküme göre değil kanunda yazılan hükme göre işlem göreceği unutulmamalıdır. Yönetim planı yöneticide yoksa tapudan elde edilmeli ve yönetim organlarınca daima el altında bulundurulmalıdır.                                                                                                                            

Apartman yöneticisi veya site yönetim kurullarının bilmeleri gereken ilk hukuki durum kimi, ne'yi, ne ile ve nasıl yönetecekleri konusunda ayırımı iyi yapmalıdırlar. Her iki yönetim organı kendilerinin anagayrimenkulün yönetilmesi konusunda karar alıcı organ değil kat malikleri kurulunca alınan kararları yerine getiren (icra/hizmet/işletme) organı olduğunu bilmeleri ve bu durumu kabul etmeleridir. Çünkü KMK 27 maddesine göre anagayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir ve anagayrimenkulün yönetilmesi ile ilgili tüm kararları kat malikleri kurulu, Kat Mülkiyeti Kanununa ve tapuda tescilli yönetim planına göre alır. Bu hüküm emredici bir hükümdür. Bu demektir ki anagayrimenkulün yönetilmesinde karar alıcı tek organ sadece kat malikleri kuruludur.

İcra/işletme organı olan apartman yöneticisi veya site yönetim kurulları icra/işletme faaliyetlerine başlamadan önce ilk işleri varsa mevcut karar defterini yoksa yeni satın alacağı karar defterini kendilerinin atandıklarını yazan kat malikleri kurulu kararı ile notere onaylatmak kendilerinin bir yıl için görevli olarak atandıklarını tescil ettirmek olmalıdır. İkinci işleri anagayrimenkulün iş gücünde/işletmede verimliliğini sağlamayı planlamak olmalıdır. Planlamada yönetim organlarının ana hedefi anagayrimenkulün emlak değerini artırmak kabul edilmelidir.             

Her iki yönetim organının ayrıca şu temel kavramları da icraatlarına başlamadan önce öğrenmesinde fayda vardır. Bu kavramlar yönetim organlarının icraatlarında en çok karşılacakları kavramlar olacaktır. Birinci temel kavram "kat mülkiyeti" kavramıdır. Çünkü anagayrimenkullerin yönetilmesinde ana mehaz 634 sayılı kanun "Kat Mülkiyeti Kanunu" ismini taşımaktadır. Kat mülkiyeti kavramı tüm kat maliklerini ilgilendiren ve bir çok hukuki alt kavramı kapsayan geniş bir kavramdır. Bu kavramların önemli olanlarından ilki anagayrimenkulde mülkiyet hakkı kavramı, diğerleri de anagayrimenkulü koruma, kullanma ve yararlanma hakkı kavramlarıdır. Anagayrimenkulde mülkiyet hakkı kat malikine bağımsız bölümüne ve bağımsız bölümün eklentilerine sahip olma /mülkiyet hakkı sağlar. Kat Mülkiyeti Kanunu kat malikine ayrıca anagayrimenkulün ortak yer ve tesislerini koruma, kullanma ve yararlanma hakkı da tanır. Bu hak mülkiyet hakkı gibi değildir, bu hak kat malikinin o anagayerimenkulde oturduğu müddetçe kullanabildiği haklardır ve malik  anagayrimenkulden taşındığı an bu hakları sona erer, bu hak geçicidir. Buradan anlaşıldığı üzere mülkiyet hakkı kat malikinin kendi bağımsız bölümü ve eklentileri içindir. Koruma, kullanma ve faydalanma hakkı anagayrimenkulün ortak yer ve tesisleri içindir. Bu kavramlardan anlaşıldığı üzere her iki yönetim, kat mülkiyeti kanununa göre anagayrimenkulün ortak yer ve tesislerinde yapılacak bütün işlerin yerine getirilmesi için atanmıştır.                                                                                             

Bu kavramların kısaca açıklanmasından ve öğrenilmesinden sonra apartman yöneticisi veya site yönetim kurullarının ortak yer ve tesislerin işletilmesi konusunda yapacakları önemli bir işlemde  anagayrimenkul üzerinde kat mülkiyetinin kurulup kurulmadığının tespiti olmalıdır. Eğer kurulmamışsa Kat Mülkiyeti Kanunu 12 ve 13ncü maddeleri esas alınarak kat mülkiyetinin anagayrimenkulde yönetim tarzını belirleyen yönetim planı hükümlerine göre (parsel kat mülkiyeti, ada kat mülkiyeti, toplu yapı kat mülkiyeti gibi) kurulmasını sağlaması yönetim organlarının anagayrimenkulün ortak yerlerini işletmede lehine, kolaylaştırıcı hukuki bir hareket olacaktır.