Apartmana çatı yapılması için gerekenler!

Apartmana çatı yapılması için gerekenler!

Apartmanda çatı olmadığını ve kimi kat maliklerinin apartmana çatı yaptırmak istediğinizi farz edelim. Bu durumda apartmanda çatı yapımı için ne gerekli? 

Konu ile ilgili olarak Yargıtay'ın almış olduğu kararlar bulunuyor. Apartmana çatı yapılması için öncelikle,  bina mimari projesinin incelenmesi gerekiyor. Yapılan inceleme sonucunda mimaride bununla ilgili aykırı bir durum yer almıyorsa çatı, kat malikleri tarafından alınacak bir karar ile yapılabiliyor. 

T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ

E. 2002/133,K. 2002/559,T. 23.1.2002

• ÇATI ONARIM BEDELİNİN TAHSİLİ ( Kat Maliklerinden Hiçbirinin Ana yapının Ortak Yerlerinde Bütün Kat Maliklerinin Rızası Olmadıkça Onarım ve Tadilat Yapamaması )

• ORTAK YER ( Kat Maliklerinden Hiçbirinin Ana yapının Ortak Yerlerinde Bütün Kat Maliklerinin Rızası Olmadıkça Onarım ve Tadilat Yapamaması )

• KAT MALİKLERİNİN TAMAMININ ONAYI ( Onay Alınmadan Çatı Yapılamaması ) 634/m.4,16,19

ÖZET: Kat maliklerinden hiçbiri, ana yapının ortak yerlerinde bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça onarım, tesis ve tadilat yaptıramaz. Kat maliklerinin onayını almadan, kendi bağımsız bölümüne terastan gelen sızıntı ve rutubetlenmenin önlenmesi için, çatı yapmak suretiyle terası kapatmış olan kat malikinin bu işlemi yasaya açıkça aykırıdır. Hâkimin, tüm kat maliklerinin yararına olduğu gerekçesi ile kat maliklerinin iradesi yerine geçip çatı yapımının yerinde olduğuna karar vermesi mümkün değildir. 

DAVA: Dava dilekçesinde çatı onarım bedelinin tahsili, karşı dava dilekçesi ile projeye aykırılığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü ile karşı davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili ile karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü: 

KARAR: Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir. 

Ancak 

Davacı vekili 14.5.1999 tarihli dava dilekçesinde, müvekkilinin, yöneticisi bulunduğu apartmanın son katının maliki olduğunu, apartman çatısından dairesine devamlı olarak su girip evinin içinin rutubetlendiğini, hatta bazı yerlerinin küflendiğini, bu durumun giderilmesi için diğer kat malikleri ile görüşülmüş ise de olumlu bir sonuç alınamadığını ve tavan döşemesinin yetersizliği nedeniyle bu rutubetlenmenin meydana geldiğini tespit ettirdiğini ve tespit raporunda çatıya demir konstriksüyondan eternit örtülü çatı yapılmasının uygun olduğunun belirtilmesi sebebiyle çatı yaptırdığını, ancak bunun giderlerinin davalı kat maliklerince ödenmediğini ileri sürerek, davacı payı düştükten sonra yapılan 832.336.750 TL. Masrafın davalılardan arsa payları oranında tahsiline karar verilmesini istemiştir. 

Davalılardan Ünal B, 25.6.1999 tarihli dilekçesinde, davacının projeye aykırı olarak apartmanın açık terasını, demir konstriksüyon üstüne eternit örtülü çatı ile kapattığını ayrıca maliki olduğu bağımsız bölümün ön balkonunu camekânla kapatıp kapalı alan oluşturduğunu ve çatı arasını, bu yerin kullanma amacına uygun düşmeyecek şekilde su ve gaz bidonları koymak suretiyle depo olarak kullandığını ve son katın sahanlığını merpen başından kapatarak terasa çıkışı engellediğini ileri sürüp davacının bu müdahalelerinin önlenmesini ve eski hale getirilmesini karşılık dava olarak talep etmiştir. 

Mahallinde yapılan üç ayrı keşif sonucu düzenlenen ve birbirini doğrulayan bilirkişi raporlarında, apartmanın onaylı projesinde çatı bulunmadığı, ancak, su sızıntısına karşı kalıcı bir önlem olmak üzere açık terasın üzerinin demir konstriksüyondan eternit örtülü çatıyla kaplanmış olmasının yerinde olduğu, terasta yapılabilecek izolasyonun uzun ömürlü olmayacağı ve çatı yapımı için yapılan harcamaların miktar itibariyle de uygun olduğu belirtilmiş, karşılık dava yönünden de, davacı balkonunun parapet üstüne alüminyum camlı doğrama ile projeye aykırı olarak kapatıldığı ve merpen sahanlığının merpen ağzına demir kapı yapılarak terasa çıkışın engellendiği ve çatı arasında davacının su ve gaz bidonlarının depolandığının tespit edildiği açıklanmıştır. 

Mahkemece, bilirkişi raporları esas alınarak projeye uygun düşmemekle beraber terasın eternit çatı ile kapatılmasının bütün kat maliklerinin yararına olduğu sonucuna varılarak, asıl davacının davasının kabulü ile 832.336.750 TL’nin davalılardan arsa payları oranında alınıp davacıya ödenmesine davalı-karşılık davacı Ünal B'ın projeye aykırı yapılan çatının eski hale getirilmesi talebinin reddine diğer taleplerinin de kabulüne karar verilmiştir. 

Kat Mülkiyeti Kanununun 19.maddesinin ilk fıkrasında, kat maliklerinin ana gayrimenkulün mimari durumunu titizlikle korumaya mecbur oldukları belirtilmiş, 2.fıkrasında da, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça kat maliklerinden birinin onarım, tesis ve tadilat yaptıramayacağı öngörülmüştür. 

Dosyadaki bilgi ve belgelere göre davacı, kat maliklerinin muvafakatini almadan kendi bağımsız bölümüne terastan gelen sızıntı ve rutubetlenmenin önlenmesi gerekçesiyle kendiliğinden teras üzerine demir konstriksüyondan eternit örtülü çatı yapmak suretiyle kapatmış olup, bu işlem yasanın yukarıda açıklanan hükmüne açıkça aykırılık teşkil etmektedir. Yasaya aykırı olan bu durumu hiçbir gerekçe ve mazeret meşru kılamaz. Hâkimin de çatının daha uzun ömürlü ve tüm kat maliklerinin yararına olduğu gerekçesi ile kat maliklerinin iradesi yerine geçip çatı yapımının yerinde olduğuna karar vermesi mümkün değildir. 

Bu durumda mahkemece davacının projeye aykırı olarak yaptığı çatı giderlerinin diğer kat maliklerinden tahsiline yönelik isteminin reddi ile davalı-karşılık davacı Ünal B'ın çatının yıkılıp eski hale getirme isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken yerinde olmayan gerekçelerle asıl davacının davasının kabulü ile karşılık davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir. 

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 23.1.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi. 

Çatı akıyor ne yapmalıyım?

Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com