Apartmanda yaşayanlar dikkat!

Yönetici, kat maliki, kiracı arasındaki en önemli ihtilaflardan birini de ‘aidat’ oluşturuyor. Milliyet gazetesinden Duygu Erdoğan'ın haberine göre, yöneticilerle, yönetim şirketleriyle; aidat ödeyenler arasındaki sorunlar son zamanların en önemli gündem maddelerinden. Aidatları ödeme sorumluluğu olanlar ödenmediği durumda yaptırımlar ve soruna ilişkin ihtilafların giderilmesine yönelik soruların yanıtları bu yazıda. Aidat konusuna ilişkin soruları MGC Legal Hukuk Bürosu Yönetici Ortağı Avukat Mustafa Güneş yanıtladı.

Aidat ödeme sorumluluğu kimdedir?

Site aidatlarını her durumda ödemesi gereken kat malikinin kendisidir. Ancak kanunun 22’nci maddesinde kiracı ve herhangi bir surette oturma hakkına sahip olanların da bu aidatları ödeyeceği düzenlenmiştir. Ancak burada iki tane sınır bulunmaktadır. Kiracının sorumluluğu ödediği kira ile sınırlıdır. Yine taşınmazın aynına ilişkin sabit kıymet niteliğindeki yapı ve tesisatın bakım ve onarım giderlerinden kat maliki sorumludur. Her bir sitede kimin ne ödeyeceğini, öncelikle yönetim planı ve kira ilişkisi söz konusu olduğunda kira sözleşmesi belirler; bu nedenle bir yeri satın almadan veya kiralamadan önce yönetim planını mutlaka incelemek ve bu bilgiye sahip olarak kira sözleşmesini -ister kiraya veren ister kiracı olun- müzakere etmek gerekir.

İhtilafta site yönetimine söz düşer mi?

Hayır, kural olarak site yönetiminin ne böyle bir yetkisi, ne de böyle bir sorumluluğu vardır. Ancak, işletme projesini yani aidat bütçesini hazırlayan ve uygulayan organ olarak site yönetimi denetime elverişli bir işletme projesi hazırladığı oranda, kendi aralarındaki kira sözleşmesini de dikkate alarak malik ve kiracı kendi aralarındaki sorumluluğu daha az tartışarak dağıtabilirler. Site yönetiminin ancak böyle dolaylı bir etkisinden söz edebiliriz.

Yönetim planları değişebilir

Yönetim planına ve işletme projesine uygun olarak tahakkuk ettirilen ve tahsili istenen site aidatlarına ilişkin malik veya kiracı konumundaki site sakinlerinin itirazı haksız olacaktır. Usulüne uygun olarak gerekli itirazlar yapılabilir. Bu itirazlara rağmen karara bağlanan işetme projesine göre tahakkuk ettirilen aidatları ödemek gerekir. Bununla birlikte kat malikleri kurulunda itiraz konusu edilmiş işletme projesine karşı iptal davası açmak elbette mümkündür. Ama mahkeme iptal kararı verinceye kadar ve tedbir kararı da verilmemişse bu tutarları ödemek gerekir.

Diğer yandan yönetim planları da her zaman hukuka uygun ve tartışmasız belgeler değillerdir. Kat malikleri 4/5 çoğunlukla yönetim planını değiştirme hakkına sahiptir. Bu mümkün olmuyorsa amaçlarına bir dava açarak da ulaşabilirler.

İlk kullanıcılar dikkat

Aidatların çok yüksek, hatta fahiş miktarda olduğu bazı durumların altında ise yatırımcının yeterince etik olmaması söz konusu olabilir. Site sakini, mümkün mertebe eksiksiz bir sitede oturmak ister. Ancak bazı yatırımcılar çöp kutuları, yön ve işaret tabelaları, otopark çizgileri, oturma bankları, yönetim ve sosyal tesis demirbaşları gibi tek başına cüz’i gibi görünen ama büyük siteler söz konusu olduğunda yüklü meblağlara ulaşan malları almayıp sitede yaşam başlarken kendi atadığı geçici yönetimler tarafından bu eksiklerin aidatlardan gelecek fonlarla karşılanması yolunu tercih etmektedirler. Bu durumda da özellikle yeni sitelerde ilk oturan sakinler aslında ödememeleri gereken çok yüksek meblağları ödemek zorunda kalmaktadır. 

Aidat ödemeyene icra takibi

Aidatların ödenmemesi halinde tahsili için site yönetimlerince borçlu malik ve kiracılar aleyhine icra takibi başlatılabilmektedir. İcra takibi neticesinde aidat borçlusunun maaşına, banka hesaplarına, araç ve taşınmazlarına haciz konulabilmekte ve hatta gayrimenkul ve araçların satışı dahi istenebilmektedir.

Bunun dışında kanunun 22’nci maddesinde site aidatlarına dayanılarak bağımsız bölümlerin üzerine ‘kanuni ipotek’ dahi tesis edilebilmektedir.

Böylece aidat borcu ödenmemiş taşınmazların haciz yoluyla satışı olabileceği gibi, rehinin paraya çevrilmesi yoluyla satışı veya bundan da önce o taşınmazı satın alacak kişilerin taşınmazın bu borç ile yüklü olarak satın alınacağını bilmesi de sağlanmış olmaktadır.

Vadesinde aidatı ödememenin bir diğer yaptırımı faiz uygulamasıdır. Yönetim planı veya kat malikleri kurulunun belirlediği oranlarda faizin de bu borçlara işlemesi söz konusudur.

Ödenmeyen aidatlar paylaştırılabilir mi?

Böyle bir şey kanunen mümkün değildir. Boş olan bir bağımsız bölümün aidatını ödemekten kat maliki sorumludur. Yine ödenmeyen aidat da yasal takibe konu olur ve borcunu ödemeyen kat maliki veya kiracıdan tahsil edilir, hiçbir şekilde diğer kat malikleri veya kiracılar bu tutarları ödemek durumunda değillerdir.

İhtilafı önlemek için öneriler

Site yönetimleri kanun ve yönetim planında belirtilen kurallara uygun hareket edip şeffaflık ve hesap verebilirlik prensiplerini gözeterek bütçe içinde kalıp talimatları altındaki kaynakları (yani yönetim şirketleri ve tedarikçi firmalar ile çalışanlarını) etkili bir şekilde yönettikleri oranda rahat bir yönetim sergileme imkanına kavuşacaklardır.

Buna karşılık site sakinleri de yönetim planındaki düzenlemeleri bilerek ve her yıl yapılan kat malikleri kurulunda müzakere ve onaylanan işletme projesine ilişin beklenti ve kaygılarını bu toplantılarda dile getirerek hukuken doğru zamanda doğru müdahaleler yaparak yasal haklarını kullanabilirler. Kurul toplantılarına katılmayıp, bütçe daha karara bağlanırken müdahale hakkını kullanmayıp sonra masraflardan şikayet etmek yerine kanunun tanıdığı hakları doğru zamanda ve usulüne göre kullanmak ihtilafları daha kaynağında sona erdirecektir.

Neden aidatlar sürekli sorun oluyor?

Genelde gözden kaçırılan husus, yatırımcı ile son kullanıcının yani site sakininin çıkarlarının farklı olması bu şikayetlerin temel kaynaklarından biridir. Özellikle markalı projelerde yatırımcı her bir projeyi bitirdiğinde bir sonraki projesine marka değeri katmasını ister.

Bunu yaparken sitenin konforu ve verilen hizmetlerin kalitesini azami bir çizgide tutmak ister. Ama buna karşılık, sitede oturanlar, özellikle de taşınmazın yatırım değeri ile ilgilenmeyen kiracı ise asgari miktarda aidat ödemek ister. Tüketim bedelleri üzerinde kendi kontrolüne sahip olan site sakini, aidatlar üzerinde kişisel kontrole sahip olmadığı için doğaldır ki gerginlik olur.

Bu noktada her iki tarafın da sorumlu hareket etmesi gerekir: Yatırımcı bir sitedeki hizmet kalitesini maksimize etmek isterken hedef kitlesinin ödeme gücünün çok üzerinde bir seviyeye çıkmamaya çalışmalı; buna karşılık site sakini de alacağı veya kiralayacağı evi seçerken kendi ödeme gücüne göre site seçimi yapmalı ve yönetim planı ve işletme projesini incelemelidir.

Ortak alanlar kiraya uygunsa aidatı düşürür

Sitenin ortak alanlarından iki tür gelir elde edilebilir. Ya doğrudan işleterek veya işletmecilere kiraya vererek... Ortak alanların kiralanması hususunda bütün kat maliklerinin oybirliğinin bulunması koşulu vardır. Yönetim planında kiralanabilecek ortak alanlar önceden belirtilmişse oybirliği sağlanmış sayılır.

Ortak alanların kiralanmasında bir diğer kısıt da kiralanacak alanın ticari faaliyete uygun olmasıdır. Örneğin, kreş yeri olarak kiralanacak yerin kreşe uygun olması, market olacak yerin bu faaliyete uygun olması gerekir.

Bu şekilde sitede yer alan ortak yerlerin kiraya verilmesi sonucunda elde edilen gelir site bütçesine gelir olarak kaydedilir ve site giderlerinden düşülerek kalan gider tutarı üzerinden avans payı, yani aidat toplanır. Görüldüğü gibi, ortak alanları kiraya uygun sitelerin aidatları benzerlerine göre daha düşük miktarlarda olacağından taşınmaz satın almadan veya kiracı olmadan önce sitenin bu gözle de değerlendirilmesi gerekir.

Yöneticinin sorumlulukları nelerdir?