Arsanızın metrekaresi nasıl kesintiye uğrar?
İmar plan çalışmaları yapılan kimi yerler konut, kimi yerler ticari vs. imarlı olarak düzenlenmektedir. Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Kadir Kurtuluş konuyla ilgili detayları anlatıyor:
Bilindiği üzere Türkiye’nin birçok yerinde tarla vasıflı ya da başkaca imara açılmamış yerlerde yeni plan çalışmaları yapılanmaktadır. İmar plan çalışmaları yapılan kimi yerler konut, kimi yerler ticari vs. imarlı olarak düzenlenmektedir. İstem tam da bu plan çalışması süreci ve sonrası; hak kayıplarının olduğu, gayrimenkulünüzün metrekaresinde azalma ya da bulunduğunuz konumdan bambaşka bir konuma gönderilebileceğiniz, bir süreçtir.
DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) kesintileri ile oluşturulan alanlar “Genel Hizmet Alanları’’ olarak tanımlanmakta ve bunlar; yol, meydan, park, genel otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve orta öğretim kurumları, ibadet ve karakol, terminal, taşıma istasyonları, semt pazarı, yerleri gibi alanları temsil etmektedir. Genel hizmetler için kullanılmak üzere ayrılan bu alanlar düzenlemeye konu olan arsa ve araziler üzerinden %40 ‘a kadar kesinti yapılabilen alanlardır. Tek başına imar planının yapılmış olması düzenleme ortaklık payı kesintisinin yapılması için yeterli değildir. DOP kesintisinin yapılabilmesi için imar uygulamasının da yapılması gerekmektedir. Yapılan kesintiler %40 üstüne çıktığı takdirde ise düzenlemesi yapılan arsa ve arazilerde %40 kesintinin üzerinde kalan alanlar için kamulaştırma bedeli ödenir.
18. madde uygulaması ve DOP kesintilerinin yapılması sonucu bazı taşınmaz sahiplerinin arsa veya arazilerinin tamamı genel hizmet alanında kalmakta ve bu taşınmaz sahiplerinin arsa veya arazileri başka parsellere taşınmaktadır. İşte bu noktada taşınmaz sahiplerinin karşısına bir takım sorunlar çıkmaktadır. Taşınmış oldukları parselde hissedar durumuna düşmüş olacaklar ve böyle bir durumunda taşınmazlarını istedikleri anda istedikleri fiyatlara satamama durumuyla karşı karşıya kalacaklardır. Ya da taşınmış oldukları parsel üzerinde önceden yapılmış olan bir yapı bulunması halinde hisselerinin durumu daha da zorlaşacaktır. Burada önemli olan hissedar durumuna düşen arsa sahiplerinin birbirlerini zor durum da bırakacak hareketlere girmemeleridir. Yıllardır o parselde oturan binasını yapmış olan hissedarlar yeni hissedara ya istediği fiyatı vererek satın alacak ya da parsele yeni giren hissedar dava yoluna gidecektir.
Dava yoluna gidilmesi tercih edildiği zaman izaleyi şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası ve hissedarı olduğu parseli kullanan hissedarlardan geriye dönük ecri misil (haksız işgal tazminat) davaları açılabilmektedir.
En sık karşılaşılan durum ise; Bir arsa düşünün 10 malik var ve herkes 100 er metre kullanıyor, imar gelip DOP kesintisi yapıldığında herkese 60’ar metrekare yer kalmasına rağmen; fiili kullanımlar yine 100 ‘er metrekare üzerinden yapılıyor. Fakat bambaşka bir ada ya da parselde gayrimenkul sahibi olan kimsenin imar kanunu 18. Maddesine göre kaydırılması neticesinde yukarıda bahsettiğimiz 10 kişinin yanında 11. ortak olarak geliyor. Sorun da burada başlıyor. 10 malik arsa bizim biz burayı yıllardır kullanıyoruz diyor, yeni gelen kimse de; ”Bana fiilen kullanacak bir alan verin “ diyor. Ve nihayetinde yeni gelen malikin yapması gereken tek şey öncelikle ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) ve beraberinde ecri misil davaları açması olacaktır.
Özellikle yeni imara açılmış ya da planları yapılmış alanlarda çokça karşılaşılan bu durumda vatandaşın; imarsız bir yere sahip olmaktansa imarlı bir yere sahip olmanın vereceği avantajı göz önüne alarak, yapılan kesintilerden dolayı zarara uğradıklarını düşünmemeleri gerekir. Ortaklığı giderilmesi (izale-i şüyu) ve ecri misin davaları 18. Uygulaması sonrası olmazsa olmaz bazen de kaçınılmaz olan davalardır fakat vatandaşlara önerimiz tüm yeni maliklerle bir araya gelerek tüm gayrimenkulü adilce paylaşmaları ya da ortak bir projede uzlaşmaları olmalıdır.