AVM yatırımı yaparken hangi özelliklere dikkat edilmeli?

25 yıldır alışveriş merkezleri ve gayrimenkul sektörünün önemli projelerine imza atan Engin Yıldırım, 'İkinci şans arayan AVM'lerin değişimi' başlıklı yazı yayınladı. İşte Engin Yıldırım'ın o yazısı...

Başarılı bir AVM yatırımı için öncelikle 'doğru yer seçimi + doğru konseptin tespit edilmesi + doğru mağaza karması ve doğru yönetim' en önemli şartlardan. Tabii bu başlıklar ve alt başlıklar daha da fazlalaştırılabilir ama asıl “Doğruların bir araya geldiği AVM projesi” başarılı olabilir. Başarılı bir AVM projesi için AVM yöneticileri ve danışmanlarının projenin tasarlanmasından itibaren işe dahil olması gerekir.

AVM için seçilen konum doğru değilse sürekli farklı ve uzak bölgelerden ziyaretçi çekmeye çabalamak gerekecektir, bu durumda da taşıma suyla değirmen dönmez denilebilir. Demografik durum, bölge halkının ekonomisi, coğrafi durumu ve rekabet analizi de doğru şekilde yapılmalı. Bunlar yapıldıktan sonra verilere göre mimari tasarım ve konsept hazırlanmalı. 

Bir AVM-Karma projenin başarısı için zamanlama da oldukça önem arz eder. AVM zamanından önce yapılırsa hem yatırımcı hem de kiracılar güçlük çeker, yapılan yatırımın geri dönüş süresi artar, kira indirimleri, hatta free kira bedelleri bile kimi zaman kiracılar için çözüm olmaz. Diyelim ki bir AVM projesinde başarı yakalanamadı. Peki o zaman ne yapılması gerekiyor? Ne olacağı ise ayrı bir uzmanlık gerektirir. Çözümü bulunuyor mu? Evet bulunuyor ama tek başına yöneticinin çözümleri de kısıtlı. Öncelikle yatırımcının üzerine düşen sorumluluklar bulunuyor. 

Koronavirüs salgını ile yeni AVM yatırımlarında azalma yaşansa da son zamanlara kadar hala aynı bölgede, hatta aynı cadde üzerinde çok sayıda AVM yapılıyordu. Halbuki AVM’ler arasında nüfusa, ulaşıma, ekonomik şartlara vb. durumlara göre belirli mesafeler bulunmalı, nüfus ve ekonomi AVM alışverişi için yeterli sayılmamalı, ulaşım sorunsuz sağlanmalı, yapılacak dev tesisin (AVM ile birlikte yapılacak tesislerle birlikte) her türlü alt yapısı bölgenin karşılayabileceği şekilde olmalı. 

Kapanmış, kapanmakta olan veya yeni konsept ile (Örneğin, sezon ürünlerinin satıldığı AVM iken Outlet olacak olan) yatırımcının bazı yatırımlarda bulunması, değişiklikler gerçekleştirmesi, özverilerde bulunması ve bu değişimi hayata geçirecek olan sağlam bir ekip kurması gerekiyor.Ancak bu kolay bir iş değil, bu değişim için iyi bir kılavuz seçilmesi gerekiyor. Kiracılar ve bölge halkının düşüncelerinde oluşan olumsuz algıyı değiştirmek, ziyaretçi alışkanlıklarını geliştirmek uzun zaman alır.

Kapanmış veya kapanmak üzere olan bir AVM’ye ilk olarak lansman yapılır,  daha sonra kiralama için harekete geçilir. Herkes de gelir yeniden kiralarız diye bir şey yok. Neden gelsinler? Neden AVM’nize ikinci bir şans versinler? İlkinden farkınız nedir? Rekabet için neler yapılacak? Yönetim ekibinizin tecrübesi var mı? Yeterli düzeyde mi? Bir de yatırımcının prestiji önem arz eden konulardan. Çünkü itibarlı ve güvenilir bir yatırımcı değilse, bölgedeki potansiyel yatırımcılar yani bayilik alacak iş adamları, yatırım için o AVM’yi seçmiyor. Projesi değerli olan, başarılı olması kaçınılmaz gibi görünen ama aşırı öz güvenden ötürü projesinden planlanan verimi alamayan yatırımcılar bulunuyor. Çünkü liyakat sahibi yöneticileri veya danışmanlarından çok 'eşin dostun, güvendiği ama bu işi bilmeyen eskiden beri yanında çalışanların' sözlerine güveniyorlar. Böylece bazı hayati konular atlanıyor. 

Kapanmaya doğru giden, mağazaları tahliye edilmiş olan AVM’nin yöneticileri sıkça değiştirilmemeli. AVM - Karma Proje genel müdürünün de doğru seçilmesi gerekir. Tercihen zor durumda olan AVM’leri düze çıkarmış, planlanan değişimi gerçekleştirebilecek ‘Kiralama-Reklam ve Pazarlama’ alanında uzman Genel Müdür ile anlaşma yapılmalıl. Genel müdüre kendi ekibini seçme şansı sunmak ve belirli yetkilerle donatmak gerekir. Yönetim ekibinde ilk sene genelde bölgeyi, AVM’yi, kiracıları tanımak ve yapacağın çalışmaların temelini oluşturmakla geçiyor. İkinci yılda geri dönüşleri almaya başlarlar. Sabırsızlıkla verilen kararla yönetim ekibinin değiştirilmesiyle birçok şeyin yeniden yapılması zorunluluğunu getirir. 

Global düşünüp, yerel hareket edilmesi gerekiyor. AVM’lerdeki mağaza karması ile hedef kitlenin gelir durumu ve istekleri ile örtüşmeli. Rekabetin yoğun olduğu bu günlerde diğer AVM’lerden farklı çekim gücü oluşturacak nitelikler, konsept, pazarlama çalışmaları bulunuyorsa olumlu etki yaratacaktır. Malum özellikle büyük şehirlerin ilçelerinde bile birden fazla AVM bulunuyor. Birçok markanın hemen her AVM’de bulunması, trafiğin sıkışıklığının olması, insanların vakitlerinin de sınırlı olması sebebiyle için genelde eve ve işe yakın AVM'ler tercih nedeni oluyor. 

Bir de koronavirüs salgını sebebiyle kredi borcunu ödemekte zorlanan ve kredi borcunun ertelenmesini bekleyen yatırımcılar bulunuyor. Salgının ardından  belki 5-6 AVM, belki 25-30 AVM sorunlu çıkabilir. Bu sorunlu büyük AVM'ler de bankaların olabilir. Yabancı AVM'yi bankaya bırakıp gider. O AVM batıp da hastane, otopark veya depoya çevrilmezz. Bankalarda liyakat sahibi ekipler kurarak ve danışmanlık firmalarının da desteklerine başvurarak bu büyük AVM'leri en verimli şekilde yeniden işletmeye alır. 

Yüz yılda bir görülen salgın döneminden ise güçlenerek çıkabilmek için olumlu tutumun korunması, destek olunması, liyakat sahibi insanların işe alınması ve iyimser bir yaklaşımla bakılması gerekiyor. Bu günler herkes için “zor zamanlarda sağlam durma” sınavı. Bugüne kadar küçük büyük birçok pratik yapma imkanı vardı, şimdi ise uygulamaya koymak için eşsiz bir fırsat bulunuyor. Eğer bu süreç doğru değerlendirilirse birçok ders çıkarılabilir.  

Sonuç olarak; marka karması hedef kitle ile örtüşmeli, genel müdürlükte ve yönetim ekibinde tecrübeli isimler yer almalı, tercihen benzer sorunlar meydana gelmiş AVM’lerde başarı ile yöneticilik yapmış profesyonellerden seçilmeli. 

Kovid-19'dan sonra AVM'ler nasıl değişecek?