Avukat Kadir Kurtuluş: Lisanslı emlak ofisleri gayrimenkul sektörü için olmazsa olmaz!

Gayrimenkul Hukuku alanında uzman Avukat Kadir Kurtuluş gayrimenkul sektörünün önemli aktörlerinden olan emlak ofisleri ile ilgili artık ciddi düzenlemeler yapılarak aracılık hizmetlerinin yasallaşması gerektiğini ve yapılacak olan bu düzenlemelerin hem yeni proje geliştirmeye çalışan müteahhitler hem de alım satım yapan kişiler için daha güvenilir bir ortam oluşmasına çok büyük katkısı olacağını belirtti.

Gayrimenkul sektöründe ülkemizde günde yüzlerce konut, arsa vb. alım-satım işlemleri yapılmaktadır. Peki yapılan bu işlemlerde Aracılık faaliyeti gösteren ve dolayısıyla sektörün önemli aktörlerinden biri olan Emlak Ofislerinin rolü nasıl olmalı? Bu konuya dair herhangi bir yasal düzenleme gerekli mi?  Bu hususa dair sorularımızı Gayrimenkul Hukuku alanında uzman Av. Kadir KURTULUŞ cevapladı. 

“Her gün televizyonlarda, radyolarda, gazete ve dergilerde kısacası online ve offline tüm mecralarda yeni gayrimenkul projelerinin tanıtımlarına rastlamaktayız.  Elbette ki bu durum daha ‘’Yeni Müteahhitlik Kavramı’’ hakkındaki yazımda belirttiğim gibi müteahhitlik mesleğinin çok iştah kabartıcı gözükmesinden kaynaklanmaktadır.  Bu problemin yeni müteahhitlik kavramı oluşturularak ve daha kurumsal bir bakış açısıyla icra edilerek giderilebileceğini belirtmiştik. Keza aynı şekilde Emlak ve Aracılık hizmeti veren şirketlerin de müteahhitlik sisteminin bir hizmet vereni değil bizzat bir parçası ve karın da bizzat ortağı olarak bu sektöre kurumsal ve sistematik bir biçimde entegre olması gerekmektedir.

 Her ne kadar yukarıda sistemsel değişimin yapılması gerektiğini vurgulasak da en azından geçiş süreci içerisinde yürütülecek mevzuat değişiklikleri ile hem bir hazırlık yapılmış olacak hem de Emlak Ofisleri mevcut durumdan çok daha güvenilir, kaliteli hizmet vermiş olacaklar. Sektörün daha güvenilir olması için Emlak Ofisleri ile ilgili yasal düzenlemelerin yapılmasının ve bu kişilere belli başlı sorumluluklar yüklenmesinin şart olduğunu belirten Av Kadir KURTULUŞ sözlerine şu şekilde devam etti.

 “Geçtiğimiz günlerde Çevre ve Şehircilik Bakanı Sayın Güllüce 2014 yılının son 10 ayında toplam 993.168 tane konutun el değiştirdiğini ifade etti. Son 2 ay istatistiklerini de göz önüne aldığımız zaman bu rakam 1 milyonun çok üzerinde bir rakam olacak ki, bu sadece konut bazlı veriler. Buna ek olarak arsa, bahçe, tarla, ticari alanlar ile ilgili yapılan alım satımlar ve yine kısa süreli veya uzun süreli kiralamalar ve yeni geliştirilmeye çalışan projeler için yapılan Aracılık faaliyetleri mevcut. Gerek özel kişiler gerekse Tüzel kişilerin çoğu projelerine ilişkin alım-satım, kiralama vb. işlemlerini bir Emlak Ofisi aracılığıyla gerçekleştiriyorlar. Emlak Ofisleri de işin sonunda hak ettikleri komisyon bedellerini taraflardan talep ediyor. Ancak bu danışmanlık bedeline karşılık düşen hizmetin nitelik ve niceliğinin ölçülebilirliği tartışmaya açık bir konu.

Örneğin proje geliştirecek bir müteahhit düşünelim. Kendisine Emlak Ofisi aracılığıyla onlarca arsa sunuluyor. Bu taşınmazlar beraberinde onlarca uzmanlık alanını kapsayacak sorunları beraberinde getiriyor. Hukuk, Gayrimenkul Değerleme, Plan Bilgisi, Mimari ve Mühendislik bilgiler, Belediye ve diğer idarelere ilişkin süreçleri uzman kişiler ele almalıdır. Ancak Emlak Ofisleri maalesef ki; bu uzmanlık gerektiren sistemleri bünyesinde barındıramadığı gibi, bu hizmetleri satın alma yoluna da gidemiyor. Sonuç olarak kendi tavsiye ettikleri bu arsalar üzerinde dahi tam ve detaylı bir bilgiye haiz olamıyorlar. En nihayetinde Emlak Ofisinin müşterisi olan Müteahhitler Emlak Ofisleri tarafından kendilerine sunulan çoğu arsanın aslında imar durumunun müsait olmadığı ya da arsanın davalı bir arsa olduğu gibi gerçeklerle çok sonradan yüzleşiyorlar. Çünkü bu gerçekler arsayı sunan Emlak Ofisleri tarafından dahi bilinemiyor ve araştırılamıyor. Bu durumun sonucu ise beklentilerin altında verimlilik , piyasada güvensizlik ve zaman kaybıdır.

Bizce, Emlak Ofislerine ve Aracılık mesleğine bakış açısı ve aynı zamanda mesleğin organizasyonel yapısı değişmelidir. Bu meslek pastadan pay alma hırsıyla ve kolay para kazanma motivasyonuyla icra edilmemeli, sistemli kurumsal bir vizyonda müteahhitlik organizasyonuna entegre bir parça haline gelmelidir. Emlak danışmanları; İmar durumları, Gayrimenkul Hukuku, Vergi Hukuku gibi konularda temel düzeyde bir bilgi seviyesine sahip olmalıdır. Özellikle yeni imara açılan bölgelerde ve Kentsel Dönüşümün yoğun bir şekilde yapıldığı bölgelerde özel lisanslar ile faaliyet gösterilmesine müsaade edilmelidir. Aksi takdirde yalan yanlış beyanlar ve vaatlerle karşılaşılması, hem elinde yegâne değeri arsası olan kişilerin yani arsa sahiplerinin hem de proje geliştiricilerinin zor durumda bırakılmasına sebep olacaktır.

Sonuç olarak; Emlak Ofisleri ve Aracılık Hizmetleri veren benzer şirketlerle ilgili yasal düzenlemeler yapılması gerçekten üzerinde durulması gereken hassas bir konudur. Lisanslı Emlak Komisyonculuğu ve Emlak Müşavirliği Hakkında Kanun Tasarısı tekrar gündeme gelmelidir. Bahsetmiş olduğum bu hususlar hem Emlak Ofislerinin ve Aracılık mesleğinin geleceği hem de sektörel güven açısından oldukça önem arzetmektedir. “

Saygılarımla Avukat Kadir Kurtuluş