Avukat Kadir Kurtuluş şerefiye değerlendirmesi yapılmasının önemini açıkladı!

Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Kadir Kurtuluş’a yüklenici ile arsa sahibi arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde şerefiye değerlendirmesi yapılmasının önemini ve şerefiye değerlendirmesi yapılmadan kat irtifakı kurulmuşsa arsa sahibinin başvurabileceği hukuki yolları sorduk. 

Avukat Kadir Kurtuluş arsa payının, Anayasamızın 35. maddesi ile Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi Ek Protokol 1. maddesinde güvence altına alınmış ‘mülkiyet hakkı’ kapsamında olup,  bir arsa üzerine ortak mülkiyet hakkının bağımsız bölümlere tahsis edilen kısımlarını ifade etmekte olduğunu açıkladı ve sözlerine şu şekilde devam etti: ‘Ülkemizde bir arsa üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkının bulunduğu durumlarda, mülkiyet hakkı sahipleri arsa üzerinde bina yapılmasını yahut yapılmış olan binanın Kentsel Dönüşüm Yasası kapsamında yenilenmesini arzu ediyorlarsa, en kolay ve en çok tercih edilen yöntem bir müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasıdır. 

Müteahhit ile arsa payı sahipleri arasında, bir arsa üzerinde ilk defa bina yapılırken yada Kentsel Dönüşüm Yasası kapsamına giren bina yıkılarak yenisi yapılırken düzenlenecek olan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kanuna, kanunun gösterdiği hesaplamalara ve ölçümlere uygun olarak düzenlenmeli, ileride çıkacak muhtemel dava ve uyuşmazlıkların önüne geçilmelidir. Bu kapsamda, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri düzenlenirken dikkat edilecek en önemli husus,  her bir arsa payının şerefiye bedelinin doğru olarak belirlenmesi ve dağıtılmasıdır. Şerefiye bedeli,  bir bağımsız bölümün değerinin manzarası, mahremiyet durumu, cephesi, yönü, ulaşım durumu, kat durumu, gün ışığını ne kadar süre ile aldığı gibi özellikleri göz önüne alınarak ve tüm özelliklerinin değeri ayrı ayrı belirlenerek daire fiyatına eklenen bedeldir. Buna göre bir daire bu özelliklerden hangisini/hangilerini daha çok taşıyor ise, aynı yapı içerisinde bulunduğu diğer dairelerden daha yüksek bir değere sahip olacaktır. 

Kentsel Dönüşüm kapsamında eski bir binanın yıkılarak yerine yenisinin yapılmasında, öncelikli olarak binada yanlış dağıtılmış arsa payları var ise, bunların düzeltilmesi için arsa payı tespiti ve düzeltilmesi davası açılmalı, davanın sonucu beklenmelidir. Nitekim yeni inşa edilecek binada arsa payları ve şerefiyeler önceki hallerinden ve birbirlerinden tamamı ile farklı olacaktır. Yeni binanın inşası öncesinde, en başından yanlış paylaştırılmış arsa payının dava ile düzeltilmesini sağlamak, yeni yapıda belirlenecek yeni şerefiyelerin de doğru belirlenmesini sağlayacaktır.

Uygulamada müteahhitlerin şerefiye değeri ve arsa payı yüksek bağımsız bölümleri kendisine aldığı görülmekte, bu durum diğer pay sahiplerini hak kaybına uğratmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yapılırken şerefiye değerlendirmesinin yapılması ve (gerekli ise) arsa payının düzeltilmesi davası açarak paylarının düzeltilmesinin sağlanması, hak kaybını en aza indireceğinden oldukça önemlidir. Ancak kat irtifakı kurulduktan sonra da arsa payı sahiplerinin mahkemeye başvurarak bilirkişice arsa paylarının ve şerefiye değerlerinin doğru olarak tespitini isteme imkânı mevcuttur.

Toplu yapı ve kooperatiflerde belirlenmiş şerefiye bedellerinin tüm hak sahiplerine hakkaniyetle dağıtılması oldukça önemli ve dikkat gerektiren bir husustur.  1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 23. Maddesinde, ortakların hak ve vecibelerinde eşit olduğu hükmü bulunmaktadır. Buna göre şerefiye bedelleri ortaklar arasında eşitliğin sağlanması amacıyla ortaklara tahsis edilecek taşınmaz yönünden önceden yapılmış değerlendirme sonucunda, bir kısım ortakların ödedikleri, bir kısmının da aldıkları bedellerdir. Bu sebeple, belirlenen şerefiye bedelinin mutlaka şerefiye alacaklısı ortağa verilmesi gerekmektedir. Bu bedeli kullanma hakkı, şerefiye borçlusu tarafından ödeme yapılmak suretiyle kooperatif genel kuruluna verilemeyeceği gibi, genel kurulca da bir başka gider için(örneğin çevre düzenlemesi gibi) kullanılmasının kararlaştırılması, şerefiye bedeli alacaklısı bakımından hak kaybına sebep olacaktır.  Bu halde şerefiye bedeli alacaklısı, kendisine ödenmesi gerekli şerefiye bedelinin haksız ve iyi niyet kuralına aykırı olarak kendisine ödenmediği gerekçesi ile toplantıyı kovalayan günden başlamak üzere 1 ay içinde kooperatif merkezinin bulunduğu yer ticaret mahkemesinde gelen kurul kararının iptali için dava açabilecektir. 

Öte yandan uygulamada çok karşılaşılan bir sorun da, toplanan şerefiye bedellerinin ortaklar arasında eşit bir şekilde paylaştırılmasıdır. Ancak, her ortağın şerefiye payı, diğerinden farklı olduğundan, toplanan paranın eşit şekilde dağıtılması  ‘eşitlik ilkesine’ aykırılık teşkil edecektir. Bu halde şerefiye bedeli kendisine eksik ödenen şerefiye bedeli alacaklısı, şerefiye bedellerinin eşit dağıtılmasına karar verilen kooperatif genel kurul kararına karşı iptal dava açabileceği gibi, kendi şerefiye payının haksız olarak verildiği kat malikine de sebepsiz zenginleşme sebebi ile tazminat davası açabilir.’

Avukat Kadir Kurtuluş