Ayla Heyfegil: Yabancıya en az yüzde 10 iskonto alım satımı tetikler!

 

Ortadoğu'dan Uzakdoğu'ya ticari gayrimenkulle yoğun biçimde ilgilenen yabancı yatırımcıların uzun süredir Türkiye'yi gezdiğini ancak alımla ilgili somut bir adım atmadığını söyleyen Servotel Corporation'un yönetici ortağı Ayla Heyfegil, "Yabancı yatırımcılar, ortalama getiride yüzde 7-8'in altına inmek istemiyor, Türkiye'de ise bu oran yüzde 4-5. Türk satıcılar tok ancak yüzde 10 ile yüzde 30 arasında fiyat indirimine giderlerse alım-satımlar o zaman artacaktır" dedi   Gayrimenkul piyasasında yabancıya konut ve arsa satışını düzenleyen mütekabiliyet yasası meclise gelirken, bir yandan da özellikle ticari gayrimenkulde Türkiye'yi mercek altına alan yabana yatırımcılarla Türk satıcıların orta yolda buluşamadığı gözleniyor.   Kemer Country, Kanyon, Sapphire, Bodrum Kempinsky, Levent Loft gibi pek çok projenin 'geliştirmeden satış yönetimine' yaşam süresi boyunca entegre gayrimenkul danışmanlığını yapan ve bünyesinde kurduğu 'Servinvest' ile Türkiye'de yatırım yapmayı planlayan dünya çapındaki kurumsal yatırımcılarla Türk gayrimenkul piyasası arasında köprü vazifesi gören Servotel Corporation'ın yönetici ortağı Ayla Heyfegil, Malezya, İskandinav ülkeleri, Alman fonlar ile Orta ve Uzakdoğulu yatırımcıların Türkiye ile yakmdan ilgilendiğini ancak yoğun araştırmaya rağmen alım satımın beklenen oranda gerçekleşmediğini kaydetti.   Yatırımcıların daha çok alışveriş merkezi, ofis, otel ve lojistik projeleri incelediklerini ancak getiri oranlarının çok az projede beklentilerini karşıladığını belirten Heyfegil, "Yabancı yatırımcılar, Türkiye'deki gayrimenkul projelerine yatırım yaparken, faiz oranlarına, gayrimenkul fiyatlarının genel seviyesine ve getiri oranlarına bakıyor. Şu anki konjonktürde çok iyi bölgelerde yüzde 7-8, ikindi bölgelerde ise yüzde 10 civan getiri beklentisi içindeler. Buna ilaveten kira kontratlarının uzun vadeli, takriben 10 yıl olmasını istiyorlar. Gayrimenkul sahipleri ise iyi gayrimenkullerini yüzde 8 ile yüzde 10 aralığında satmak istemiyor" diye konuştu.   Sorunsuz arsa isteniyor   Ortalama getirinin yüzde 4-5 civarında seyrettiği gayrimenkul sektöründe sancıların genel itibanyla tok olduğunu belirten Heyfegil, şöyle devam etti: "Birinci el konutta getiri oranlan yerine göre değişmekle birlikte, yüzde 2- yüzde 3 oranlarında, otel yatırımlarında da beklenti bu seviyelerde, ofis yatırımlarında yüzde 4 ila yüzde 8, alışveriş merkezlerinde ise yüzde 5 ile yüzde 8 arasında. Türk satıcıların yerine göre yüzde 10 ile yüzde 30 arasında değişen oranlarda fiyat indirimine gitmeleri durumunda piyasa hareketlenir. Ancak o zaman somut sahşlar görebiliriz. Alım satımlar artar."   Gelişmiş ve olgunlaşmış dünya gayrimenkul piyasa-sında yüksek borçlanabilme nedeni ile yakalanan özkaynak getiri oranlarının henüz Türkiye'de oluşamamış durumda olduğunu da belirten Heyfegil, "Yabancılar için prosedürü tamamlanmış, izinleri alınmış, sisteme her an girebilecek ürünü önlerine sunmalısınız. Yabana, Türkiye'de aldığını net olarak göremiyor. İşlerde sonradan çıkabilecek pürüzler, hem maliyetlerini artinyor, hem de zaman kaybettiriyor. Bütün bu faktörler yabana kurumsal fonların çok ilgisi olmasına rağmen, alım satım işlemlerinin az olmasına, bazı fonların ise çekinerek de olsa geliştirme ve bu yolla katma değer dengeleme yönünü irdelemelerine yol açıyor" diye konuştu.   Londra ve Avrupa piyasalarını da inceliyor   Türkiye'de Eczacıbaşı, İş GYO, Fiba Gayrimenkul, Astaş Holding, Çiftçiler, Pramerica Eria Partners, Özdilek, Şahinler, Emaar, Kosifler, Çarmıklı gibi şirketlerle çalışan Servotel, 1984 yılında Londra'da; yatırımcıların, proje geliştirenlerin, otel işletme şirketleri ile finansman kuruluşlarının 'knovv how' ortağı olma vizyonunu benimseyerek kurulmuş, butik bir danışmanlık firması. Şirket faaliyetlerini Londra Merkez  Ofisi'nde, Batı Avrupa ve Amerika kıtası (Amerika Birleşik Devletleri ve Kanada hariç) ve İstanbul Ofisi'nde (Doğu Avrupa, Afrika, Ortadoğu ve Bağımsız Devletler Topluluğu'ndan sorumlu) sürdürüyor. Şirketin üst düzey danışmanları bulunuyor.   Emeklilik fonları gayrimenkule dayalı fon çıkarabilmeli   Dünyada gayrimenkul yatırımcılarının bireysel yatırımcılardan daha çok kurumsal yatırımcılardan oluştuğunu ifade eden Ayla Heyfegil, "Emeklilik fonları, ülke fonları ve fon yönetim şirketleri yatırımlarının bir kısmını gayrimenkul sektöründe değerlendiriyor. Türk emeklilik fonları ise gayrimenkule dayalı fon çıkaramıyor. Oysa ABD ve Avrupa'da olduğu gibi gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak çalışsalar, kurumsal firmalar arasındaki gayrimenkul ve arsa alımı gelişecek, portföyler büyüyecek ve sektörün önü açılacaktır. Ancak sistemin işleyebilmesi için hukuki altyapı ve özel bir işletim sisteminin de geliştirilmesi şarttır" diye konuştu. Yatırımcılara Türkiye'de gayrimenkul alımında engel teşkil eden bir diğer unsurun kredi faiz oranları, vade ve minimum özsermaye oranları olduğunu söyleyen Heyfegil, "Dünyada yatırımcılar yüzde 20 özsermaye, 20-30 sene vade ve libor+2-4 oranlarında borçlanırken, ticari gayrimenkulde BDDK kuralları gereği minimum yüzde 50, kredi vadeleri ortalama da 5 yıl ve libor +5-8 aralığında oluşuyor" dedi.   Nihal Yuvacan / VATAN