Bağdat Caddesi ünlü markaların markajında!

Son bir yılda pek çok markalını çıktığı Bağdat Caddesi, kiraların yüzde 35'e varan oranlarda düşmesiyle yeniden ünlü markaların markajına girmeye başladı. Apple, Samsung, Beymen gibi markalar Bağdat Caddesi'nde mağaza açmaya hazırlanıyor. Buna karşılık İstiklal Caddesi'nde sıkıntı sürüyor. Nişantaşı'nda ise mağazaları boşluk oranı yükseliyor.

Anadolu Yakasında perakendenin merkezi olarak kabul edilen Bağdat Caddesi, son birkaç yıldır kentsel dönüşüm ve kiraların yüksekliği nedeniyle sorunlar yaşıyordu. 20l6'da yaşanan ekonomik sıkıntıların da eklenmesiyle pek çok marka caddeden çıkmayı tercih etti. Bağdat Caddesi ndeki toplam stok geçen yıl önceki yılın altında kalarak 332 mağazaya ve 75 bin metrekareye geriledi. 2014-2016 arasında uluslararası markaların sayısı 64'ten 48'e, lüks erişilebilir markaların sayısı ise 51'den 35'e indi. Ancak son dönemde bu trendin tersine dönmeye başladığı görülüyor. Bağdat Caddesi tekrar şirketlerin markajına girmeye başladı. Önümüzdeki 18-24 aylık süreçte pek çok önemli marka 'flagship' yani amiral gemisi mağazasını Bağdat Caddesi'nde açmaya hazırlanıyor. Bunların arasında Apple ve Samsung gibi devler de bulunuyor. 

KİRALAR GERİLEDİ 

Bağdat Caddesi'nin yeniden ilgi görmeye başlamasının temel nedeni olarak, kan kaybının yaşandığı dönemde kiraların da düşmesi gösteriliyor. Bağdat Caddesi nde bu süreçte kira bedelleri dolar bazında yaklaşık yüzde 35 oranında geriledi. Bu da caddenin cazibesini yeniden yükseltti. 

JLLTürkiye Perakende Danışmanlığı ve Cadde Mağazacılığı Direktörü Roni Saris'e göre, kiralardaki bu gerilemenin iki önemli nedeni var. Bunlardan birincisi kiralann düşmesi değil de normale dönmesi olarak ifade edilebilir. Bağdat Caddesi'ndeki kiralar, 2015 yılından bu yana süregelen siyasi ve ekonomik dalgalanmalara ve döviz kurlarındaki aşırı değerlenmeye rağmen aynı yılın son çeyreğine kadar istikrarlı seyreden perakendeci talebi nedeniyle yukan yönlü hareketini sürdürdü. Bu arada zaten kısıtlı olan ar zın kentsel dönüşüm nedeniyle daha da azalması da kiraları yukarıda tuttu. Böylece kiralar olması gerekenin yüzde 15-20 üzerine çıktı. Belli bir noktadan sonra kiraların sürdürülebilir olmaktan çıktığını söyleyen Saris, 'Kiralarda bugün yaşadığımız düşüşleri ele alırken, bedellerin aslında uzun bir şiire olması gereken seviyelerin üzerinde olduğu unutulmamalı. Kiralar üzerinde oluşan bu köpüğün azalmasıyla birlikte, bir anlamda pazar yeniden dengeye oturma fırsatı yakaladı" diyor. Kiraların kaydedilen düşüşün  diger nedeni ise cirolardaki gerileme oldu. Tüm Türkiye'de yaşanan terör olaylan, siyasi sorunlar, kur artışı gibi faktörlerin perakendeyi etkilemesi nedeniyle cirosu düşen perakendeciler, kiralan tolere edemez hale geldi. 2016 yılında 43 marka Bağdat Caddesi'nden çıktı. Özellikle dolar bazındaki kiralar perakendecileri çok zorladı. 

YENİDEN DÖNÜYORLAR 

Kiraların gerilemesi ve TL'ye dönmesiyle Bağdat Caddesi tekrar şirketlerin markajına girmeye başladı. Önümüzdeki 18-24 aylık süre içinde pek çok önemli markanın 'flagship' yani amiral gemisi mağazasını Bağdat Caddesi'nde açması bekleniyor. Roni Saris, halihazırda faaliyet gösteren bazı markaların da daha nitelikli perakende alanlarında ve daha büyük metrekarelerde faaliyete geçmeyi planladığını söylüyor. 

Bağdat Caddesi'ndeki bu değişimi fark ederek mağaza açan şirketler arasında Watsons, Enplus ve COS var. Damat, yaz aylarından mağazasını genişleterek 500 metrekarelik amiral gemisi mağazalardan biri haline getirdi. Bu yıl ise Bağdat Caddesi'ne ilk kez girmeye hazırlanan markalar var. Samsung, Apple, Gittigidiyor.com ve Clıannel 2017'de caddeye ilk kez girecek markalar arasında yer alıyor. Beymen, beş katlı amiral gemisi mağazasını 2017'de Suadiye tarafında açmaya hazırlanırken Gopada ikinci şubesini caddede açmayı hedefliyor. 

İSTİKLAL'DE SIKINTI SÜRÜYOR 

Bağdat Caddesi ile benzer bir kaderi paylaşan İstiklal Caddesi'nin durumu ise biraz farklı. İstiklal Caddesi, güvenlik sorunları ve turist sayısındaki düşüş nedeniyle sıkıntıya girdi. Yaya trafiği yüzde 12 azaldı. Aynca tüketicinin frene basmasıyla cirolar düştü. Eva Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı Şeyma Şehirli, "Perakende sektörünün yaşadığı sıkıntılı süreci atlatabilmesi için mal sahiplerinin kiralan geriye çekmesi şart" diyor. Son dönemde yerel markalann tercih ettiği İstiklal Caddesi'nde kiralar ciddi bir değişkenlik gösteriyor. Dövizdeki hareketlilik bazı mal sahiplerinin ciddi indirimler yapmasına neden olurken bazılan ise pozisyonunu değiştinniyor. Beyoğlu Tuıyap Temsilcisi Dinçer Kazancı, "Bölgemizde 14 yıldır hiç karşılaşmadığımız kadar mağaza ve kira çeşitliliği ile karşı karşıyayız. İstiklal Caddesi ve çevresi genel olarak cazibesini yitirmiş durumda. Kısa vadede bir toparlanma olacağını zannetmiyorum" diye konuşuyor. 

STOK ARTACAK 

380 mağazayla 58 bin 500 metrekarelik perakende stoku bulunan Nişantaşı'nda ise boşluk oranı yüzde 5'den yüzde 12'ye çıkmış dürümda. Nişantaşı'nda yer alan dükkanların aylık birim kira değerleri 150-250 dolar civarında seyrediyor. Yaya trafiği hafta içinde artış gösterirken hafta sonu sayısı değişmeyerek neredeyse eşitlenmiş ve 45 bin ziyaretçiye ulaşmış durumda. Önümüzdeki dönemde bina yenilemeleri ile pazardaki perakende stokunun artması 

bekleniyor. 

Kiralar nereden nereye geldi? 

BAĞDAT CADDESİ: 

Şaşkınbakkal'da 300 dolar seviyelerinin üzerine çıkan metrekare kiraları yaklaşık yüzde 35 gerileyerek 195-215 dolar bandına oturdu. Suadiye ve Erenköy'de 250275 dolar seviyelerinde seyreden birim kira bedelleri yaklaşık yüzde 35 düşerek 170-190 dolar seviyelerine indi. Caddebostan'da 170 dolar seviyelerindeki birim kiralar yüzde 30 düşerek 125 dolar seviyelerine geriledi. 

İSTİKLAL CADDESİ: 

Odakule, Galatasaray Lisesi ve Taksim Meydanı boyunca uzanan bölgede 300 dolar seviyelerinin üzerine çıkan kira bedelleri, yüzde 30-35 gerileyerek 190-210 dolar bandına oturdu. 

NİŞANTAŞI:

Bu semtte yer alan dükkanların aylık birim kira değerleri 150-250 dolar civarında. 

Ekonomist