Batuhan Başavcı: Gayrimenkul sektörü Emlak Konut ile kalkınmayı amaçlıyor!

Türkiye’nin büyüme konusunda lokomotif sektörlerinden olan ve 200 yan sektörü besleyen gayrimenkul sektörünün yurt içindeki en büyük firması olan Emlak Konut, ikincil halka arzını gerçekleştiriyor. Bu halka arz, Türkiye’nin en yüksek montanlı ikincil halka arzlarından biri olacak. Yapılan hisse satışlarının yüzde 80’inin yabancı kurumsal yatırımcılara gerçekleştirilecek olması ciddi bir başarı. Gelen fon ile yeni projeler üretip ekonomiye katkı sağlanmasının ise ülke büyüme oranına pozitif etkisi olmakla birlikte, Emlak Konut yapısı gereği hem lüks konutlar yaparak kâr elde etmekte hem de ucuz konut arzı ile sosyoekonomik sorumluluğunu yerine getirmek için kâr marjlarını çok düşük tutarak satışlar gerçekleştirmekte. Emlak Konut, satış gelirlerinin yüzde 60’ını yüklenici firmalara arsa satış karşılığı gelir paylaşımı ile sağlarken, konut ve ticari ünite satış gelirlerinin payını da geçtiğimiz yılın aynı çeyreğine göre yüzde 39,70’ten yüzde 50’ye çıkardı. Projelerin tamamlanmaya yakın olması sonucunda bağımsız ünite satış tarafında eylül ayında 1,125 birim, ağustos ayında ise Ramazan sebebiyle gerçekleşen düşüş ile 581 satış gerçekleşti. Ancak ortalama satış sayısına odaklandığımızda, aylık 1,122 birim olarak gerçekleşmesi, eylül ayı sonrasında toplam 10,400 hane satışı ile 2012 yılının toplam satış rakamı olan 9,100 hane rakamının şimdiden yüzde 14 üzerine çıkması dikkat çekici. Satış tarafındaki güçlü seyrin devam etmesi ve ellerindeki arsa stoğu ileri dönemde nakit yaratma gücünü arttırmakla birlikte, özellikle İstanbul tarafında yapılan altyapı ve ulaşım konusundaki çalışmalar da pozitif yansıyacak.

Gayrimenkul her sektöre kazanç sağlıyor

İnşaat sektörünün bir diğer özelliği ise kendisinin dışındaki sektörlere de kazanç sağlaması. Bunların en başında çimento, demir, seramik gibi sektörler geliyor. Aynı zamanda yeşil bina projelerinin ön plana çıkmasıyla enerji tüketimi konusunda hassas yaklaşım ve yapılan projelerin kalitesi, özellikle lüks konut satışı tarafına gelen talebi artırıyor.

Ciddi riskler var

Olumlu haberler ile birlikte risk algısı göz ardı edilmemeli. Satış rakamlarının artması, TCMB tarafından gerçekleştirilecek olan sıkı para politikaları sonrasında mortgage faizlerinin yükselme eğilimi olacağından hane halkını erken alıma teşvik etmiş olabilir. Aynı zamanda faiz yükselişlerinin etkisini zaman ile göstermesini beklediğimiz sektörde, banka kredi miktarlarının düşürme ile ilgili müdahalelerin artacak olması talep tarafında daralma meydana getirebilir.

Son olarak yapılan projelerde yüzde 1’lik KDV avantajının sona ermesi, Türkiye büyümesi ile birebir ilişkili olan gayrimenkul sektörünün 2014 yılı büyüme beklentimizi, bol likidite döneminin sona ermesi beklentisiyle birlikte Dünya Bankası tarafından aşağı yönlü revize edilmesi ve sektör geneli bazında yapılan yatırımların yavaşlama eğiliminde olması göz önünde bulundurulmadır. Son olarak, yeni proje üretimi tarafında yüklenici firmaların proje ve arsa seçiminde rekabet artışı ve kâr marjı düşme eğilimi sebebiyle çok daha seçici olması beklenmekte.

Batuhan Başavcı / İntegral Menkul Değerler, Araştırma Departmanı, Analist