Binalarda yönetim nasıl olmalı?
Birçok farklı kişinin yaşadığı apartmanlarda, yüzlerce evli büyük sitelerde kararların alınması zor. Bakım-onarım işleri, tadilatlar, alınan paralar, yönetici seçimi, kararlar alınması derken herkesin ortak bir noktada buluşması güç olabiliyor. Peki binalarda yönetim nasıl olmalı?
Binalarda çoğu zaman toplantılarda alınan kararlardan yönetici seçimlerine, toplantıya katılan kişi rakamından vekillere, toplanan paraların nasıl harcandığından yönetimin bu paraları kötü niyetli harcamasına kadar birçok problemle karşılaşılabiliyor.
Posta Gazetesi'nden Meltem Kara Söyleyenoğlu'nun haberine göre; Kat Mülkiyeti Kanunu, bir binanın nasıl yönetileceğine, sorunların nasıl çözüleceğine ilişkin madde madde çözümler sunuyor. Öncelikle, bir binanın yönetim planının ve 8 ya da daha fazla bağımsız bölümü bulunuyorsa yöneticisinin olması gerekir.
SÖZLEŞME HÜKMÜNDE
Yönetim planı; binanın yönetim tarzına, kullanma amacına, yönetici ve denetçilerin alacakları ücrete ve diğer hususlara ilişkin düzenlemeleri ortaya koyar. Yönetim planı, bütün kat maliklerinin bağlı olduğu bir sözleşme hükmü taşır. Yönetim planında değişikliğe gidilmesi için maliklerin beşte dördünün oyu gerekli. Yönetici ise kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu aranarak belirlenir. Kat malikleri tarafından yönetim; kendi aralarından ya da dışardan seçecekleri birine veya 3 kişilik bir kurula verilebilir.
ANLAŞMA YOKSA KAYYUM
Yönetici, her sene kat malikleri kurulunun yıllık toplantısında tekrar atanır. Eski yönetici yeniden atanabilir. Kat malikleri tarafından yönetici atanamazsa, gayrimenkulün olduğu yerin sulh mahkemesi tarafından bir malikin başvurusu aracılığıyla bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat malikleri tarafından atanan yöneticinin yetkilerine sahip olur ve kat maliklerine karşı da sorumludur. Mahkeme tarafından atanan yönetici, 6 ay geçeden değiştirilemez. Haklı bir neden oluşursa sulh mahkemesi, değişim için izin verebilir.
HESAP VERMEK ZORUNDA
Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, gelirler ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı talep ederse bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi istenebilir.
ÜCRET İSTEYEBİLİR
Yönetici, yönetim planında ya da kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmese de kat maliklerinden uygun bir ücret talep edebilir. Kat malikleri kurulu, yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağına, katılacaksa ne oranda katılacağına karar verir. Eğer bir karar verilmemişse yönetici, kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmayabilir.
GÖREVLERİ NELERDİR?
Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararların uygulanması, Kat malikleri kurulunca onaylanmış işletme projesi yoksa gecikmeden bir işletme projesi hazırlanması, gayrimenkulün amacına uygun şekilde kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için önlemlerin alınması, ana gayrimenkulün sigorta yaptırılması, korunma, bakım, onarım, sigorta, temizlik gibi işler amacıyla kat maliklerinden avans para alınması, borç ve yükümlülüklerini uygulamayan kat maliklerine karşı dava ve icra takibi başlatılması, topladığı paraları ve avansları yatırmak amacıyla bankada kendi adına yönetici sıfatı gösterilmek şartıyla hesap açtırılması, Kat malikleri kurulunun toplantıyadavet edilmesi, Kararların, giderlerin defterde belirtilmesi, bu defterin ve bütün belgelerin bir dosyada saklaması zorunlu tutulur.
DENETİM RAPORU
Kat malikleri kurulu, yöneticiyi devamlı şekilde denetler ve haklı bir neden oluşması halinde hemen değişikliğe gidebilir. Hesapların denetlenmesi amacıyla yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa denetim üç ayda bir gerçekleştirilir. Denetçiler, her takvim senesinin birinci ayı içinde rapor hazırlar.
TOPLANTI NASIL YAPILIR?
Kat malikleri kurulu, senede bir defadan az olmayacak şekilde yönetim planında belirtilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim senenin ilk ayı içinde toplanmalı. Önemli bir nedenin oluşması durumunda, yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin talebi üzerine toplantı gerçekleştirilebilir. Bunun için en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı ya da bir taahhütlü mektupla, toplantı nedeni belirtilir.
OY ÇOKLUĞUYLA KARAR
Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar alır. Yeter sayının olmaması sebebiyle ilk toplantının gerçekleştirilememesi durumunda, ikinci toplantı en geç 15 gün sonra gerçekleştirilir. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğu olarak belirlenir. Her kat maliki, arsa payı oranı göz önüne alınmaksızın bir oy hakkını bulundurur. Binada birden fazla bağımsız bölümü bulunan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkı kullanabilir Fakat sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birini aşamaz.
İTİRAZ EDİLEBİLİR Mİ?
Kat malikleri kurul tarafından alınan kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan fakat karşı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay sürede, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ayda ve her durumda karar tarihinden başlayarak 6 ay sürede sulh mahkemesinde iptal davası açabilir. Kararlarının yok ya da hükümsüz sayıldığı hallerde süreşartı yoktur.
