Binaların ortak alanlarındaki değişiklikler için oybirliği gerekir mi?

Posta yazarı Tamer Heper, 'Binamızda 18 daire var. Yöneticimiz binanın ortak alanı olan çatı terasına baz istasyonu kurulumu için kiralama başvurusunda bulunacak. Biz 2 daire sahibi bunun terasımıza kurulmasını istemiyoruz. Kendilerine Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre (madde 45) oybirliğiyle karar almaları gerektiğini söylememize rağmen bunun aksini iddia ediyorlar. Ben istemediğim sürece böyle bir işi başlatabilirler mi?' sorusunu yanıtladı.

Binamızda 18 daire var. Yöneticimiz binanın ortak alanı olan çatı terasına baz istasyonu kurulumu için kiralama başvurusunda bulunacak. Biz 2 daire sahibi bunun terasımıza kurulmasını istemiyoruz. Kendilerine Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre (madde 45) oybirliğiyle karar almaları gerektiğini söylememize rağmen bunun aksini iddia ediyorlar. Ben istemediğim sürece böyle bir işi başlatabilirler mi? l B.O.

***

Okuyucumun konusu Kat Mülkiyeti Kanunu’nun iki maddesinin tahlilini gerektirmektedir. Kanunun 19’uncu maddesinde ‘Kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz’ deniyor. Bu maddeye göre ortak yerlere tesis yaptırmak için tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir.

Peki aynı kanunun 45’inci maddesi bakalım ne diyor? ‘Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının çatı veya damının reklam maksadı ile kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılabilir.’

***

Şimdi okuyucumun anlattığı olayda bu iki maddeden hangisi tatbik edilecek? Bana göre; dikkat ederseniz 19’uncu maddede kat maliklerinin kendi yararları için yapabilecekleri şeylerde sayı ve arsa payı çoğunluğu öngörülmüş. Ancak 45’inci maddede ortak alanların bir başkasının tasarrufu için kullanılmasından söz edilmiş. Örnek olarak da dış duvar reklamı verilmiş.

Bu örnek, ortak alanların kiralanmasını da kapsayacağı için çatı arası gibi ortak alanın bir başkasına kiralanmasına da örnek teşkil edecektir ki okuyucumun anlattığı olayda tüm kat maliklerinin izni gerekecektir. Böyle bir kiralama yapan yönetici yasa hükmüne aykırı davranmış olacaktır. Şayet çatı arasına böyle bir sistem kurulursa kaldırılması için dava açılabilir. Bu halde de kiracı zarara uğradığını ileri sürdüğünde bu iş için ortaya çıkacak tazminattan yönetici sorumlu olacaktır.

Sitelerde ortak alanlarda yapılacak değişiklikler için oylama nasıl yapılır?