Binası kentsel dönüşüme girenler dikkat! Herkes bu hatayı yapıyor!

Av. Merve Uyaroğlu, 'Kentsel dönüşüm sürecine girmeden önce maliklere tavsiyeler' başlıklı yazısına "Oturduğumuz binalar; kullanım ömrünü doldurmuş, altyapı veya çeşitli imar sorunları sebebiyle kentin değişen çehresine ayak uyduramamış olabilir. Oturduğunuz apartmanda tüm pay sahipleri toplanıp depreme dayanıklı, güvenliği artırılmış, yeni akıllı bir bina yapılması için görüşmeler yürütüyor olabilirsiniz. İşte dillere pelesenk olan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun; riskli yapıların iyileştirilerek veya yeniden yapılarak kent unsuruna yararlı hale getirilmesini amaçlar" ifadelerini kullanarak başladı. 

Uyaroğlu'nun konuyla ilgili yazısının devamı şu şekilde: 

"Bu sebeple adı geçen kanunun uygulama amacı riskli yapı teşkil eden yapının bir an önce tahliyesinin sağlanarak, sağlıklı bir yapının hızlı şekilde meydana getirilmesidir. Dolayısıyla maliki olduğunuz taşınmaz; tescilsiz, ruhsatsız, izinsiz vaziyetteyse bile bu kanun kapsamında binanın yenilenmesi mümkündür.

Peki, kentsel dönüşüm sürecine girmeden önce malikler haklarını korumak için neler yapabilir?

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmiş bir ana gayrimenkul düşünelim. Kat mülkiyeti tesis edilirken bağımsız bölüme tahsis edilen pay oranları hatalı hesaplanmış olabilir. Örneğin binada oturduğunuz dairenin kullanım alanı diğer bağımsız bölümlerden daha fazla olmasına rağmen sizin tapuda tescil edilmiş pay oranınız diğer bağımsız bölüm maliklerinden daha düşük olabilir. Bilindiği üzere bina kentsel dönüşüm ile yeniden yapım sürecine girdiğinde eski bina yıkılacaktır. Bina yıkıldığında ise sizin diğer maliklerden daha fazla kullanım alanınız olduğunu ispat etmeniz hayli zorlaşacaktır. Bu sebeple bina yıkılmadan, bir an önce arsa payı tespiti davası açmanız menfaatinize olur. Arsa payının tespiti davası KMK m.3/2-c.2 temelli bir dava çeşididir. Bu dava ile birlikte ana gayrimenkuldeki tüm arsa payları; mahkemeden alınacak bilirkişi raporuyla yeniden değerlendirilecektir. Buna göre maliki olduğunuz dairenin; katı, cephesi, büyüklüğü, konumu, tavan yüksekliği, nem oranı, manzarası gibi değeri etkileyen tüm fonksiyonlar hesaplanarak yeniden hesap edilecektir. Yapılacak bu hesaplama; ilk kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değer ile orantılı olarak hesaplanır.