Bodrum Onur Tatil Köyü 49.4 milyon TL'ye icradan satılıyor!

Bodrum 1. İcra Dairesi Müdürlüğü tarafından Muğla İli, Bodrum İlçesi, Torba Mahallesi, 116 ada, 1 parselde yer alan Onur Tatil Köyü 49 milyon 397 bin 121 TL'ye icradan satışa çıkarıldı. İcra ihalesi 28 Kasım 2019 tarihinde saat 11:00'de gerçekleştirilecek.

İlan metni:
T.C. BODRUM 1. İCRA DAİRESİ
2018/414 TLMT.
TAŞINMAZIN AÇIK ARTIRMA İLANI
Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, kıymeti, adedi, önemli özellikleri :
1 NO'LU TAŞINMAZIN
Özellikleri : Muğla İl, Bodrum İlçe, 116 Ada, 1 Parsel, TORBA Mahalle/Köy, TORBA Mevkii, Gamze Otelcilik Turizm Seyahat Sanayi ve Ticaret A.Ş lehine
Müstakil ve daimi nitelikte olan ÜST (İNŞAAT) HAKKI'' tescil edilmiştir. Yüzölçümü;28888,00m2. Başlangıç tarihi; 19.06.1995 Süre 49 yıl kalan süre ise 26 yıldır.TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ İNTİFA ÜST HAKKININ SATIŞI YAPILACAKTIR.Tapu kaydı bilgilerinden de görüleceği gibi Muğla İli, Bodrum İlçesi, Torba Mahallesi, Torba Mevkii, 116 Ada , 1 Parselde kayıtlı üzerinde daimi nitelikte ''ÜST(İNŞAAT) HAKKI'' olan ve tatil köyü inşa edilmiş orman nitelikli taşınmazın tamamının halen maliye hazinesi adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.Taşınmaz üzerinde Gamze Otelcilik Turizm Seyahat Sanayi ve Ticaret A.Ş lehine 19.06.1995 tarihinden başlanarak 49 yıllık üst hakkı tesis edilmiştir.
Taşınmazın imar durumu-ruhsat bilgileri
Bodrum Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden, gelen ve dosya içinde bulunan imar durumu ile ilgili cevabi yazıda;
Konu Muğla İli,Muğla İli,Bodrum İlçesi, Torba Mahallesi, Torba Mevkii, 116 Ada , 1Parselin 1/1000 Ölçekli Torba II. Ve III.Etap Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planında II.Derece Doğal Sit Alanı içerisinde, kısmen Emsal %30 yoğunluklu TTA( turizm tesis alanında) alanında, kısmen imar yolunda kaldığı belirtilmiştir. Bodrum Belediyesinden resen yapılan araştırmada konu parselin üzerinde toplam 4897m2 emsal inşaat alanının projelendirdiği belirlenmiştir.Dosya içindeki Gayrimenkul Değerleme Raporunun incelenmesi;
Bank Pozitif tarafından 02.07.2013 Tarihli ekspertiz raporu ile yapılan değerlendirmede konu taşınmazın üst hakkı Pazar değeri; 22.190.000,00TL(8.876.000EURO) olarak tespit edilmiştir.
YERİNDE YAPILAN İNCELEME;
Otelin genel özellikleri;Kıymet takdirine konu taşınmaz tapu kaydı bilgilerinden de anlaşılacağı gibi,Muğla İli, Bodrum İlçesi Torba Mahallesi, Torba Mevkii, 116 Ada ,1Parselde kayıtlıdır. Orman nitelikli ana taşınmaz üzerinde halen ONURA TATİL KÖYÜ ismindeki tesis konumlandırılmıştır. Tatil köyü halen aynı isim altında otel işletmesi olarak kullanılmaktadır.
Ana taşınmaz, Bodrum Belediyesi sınırları içerisinde yer almakta olup belediyenin şebeke suyu, çöp toplama hizmetleri, sokak aydınlatması, toplu taşıma gibi belediye ve tlf, elektrik gibi mevcut diğer alt yapı hizmetlerinden faydalanmaktadır.
Çevre ve yakın komşu parselleri üzerinde, sahil kesimi boyunca konu Tatil Köyüne benzer nitelik ve çaplarda 4-5 Yıldızlı oteller ve tatil köyleri bulunmakta olup konu tatil Köyü,
Jumeira Bodrum Palas Otel,Bodrum Kervansaray Tatil Köyü,Bodrum Rixos Otel,Noa Borum Beach Club,Samara Otel,Park Azur Bodrum,Işıl Milta Clup Tatil Köyü gibi otel ve tatil köyleri ile aynı sahilde konumludur.
Konu Tatil Köyünün turizm işletme belgesinde;
194 adet oda,2 adet engelli odası,392 yatak,300kişilik 2.sınıf lokanta,3Kişilik açık yemek alanı,
Lobi bar, Snack bar,120 kişilik oturma salonu,100Kişilik Bar salonu,Açık yüzme havuzu, Havuz bar, Türk Hamamı, Sauna,Aletli Jimnastik, Bilardo, 3 adet masaj odası,TV okuma salonu,Amfi tiyatro,Dinlenme terasları,2 adet teniz kortu, voleybol-basketbol sahası,Bay-Bayan kuafür, 2adet satış ünitesi,60Araçlık otopark ünitelerinden oluştuğu belirtilmiştir.
Standart odalar:
Rapor ekindeki krokiden de görüleceği gibi konu parsel üzerinde otel odalar, bir kısmı bitişik bir kısmı ayrık bloklar halinde imal edilmiş 2 Katlı betonarme bloklarda konumlandırılmıştır.
Yapılan incelemelerde standart otel odalarının giriş oturma bölümü, yatak oda, banyo-wc ve teras bölümlerinden oluştuğu,Otel bloklarının dış cephelerinin sıva üzeri boya, iç cephelerinin alçı sıva, zemin kaplamalarının seramik kaplama, balkon korkuluklarının ahşap korkuluk, merpen kaplamalarının mermer yapıldığı, otel bloklarında yapısal yıpranmaların olduğu görülmüştür.
Yapılan incelemelerde standart odalarda oturma grubu, yatak ,tv, para kasası, mini bar, klima, elbise dolabı gibi standart odalarda olan demirbaşların mevcut olduğu görülmüştür.
Rapor ekindeki krokiden de görüleceği gibi konu parsel üzerinde otel odası olarak kullanılan toplam 7.072,57m2 kullanım alanına sahiptir.
Otelin diğer kullanım alanları:
Rapor ekindeki krokiden de görüleceği gibi konu tatil köyünün konumlu olduğu parsel üzerinde otel odalarının bulunduğu bloklar dışında üst katında resepsiyon, lobi, alt katı, hamama olan betonarme bloğun tabanda 777,16 m2 toplam 1554,32m2 olduğu, bu bloğun kullanıldığı amaca uygun olarak tüm tefrişatları ile dizayn ediği görülmüştür.
Rapor ekindeki krokiden de görüleceği gibi konu tatil köyünün konumlu olduğu parsel üzerinde resepsiyon binasının alt tarafında ayrık olarak imal edilen bina ile bu bloğa bitişik olan dairesel bloğun alt katının kapalı yemekhane, üst katının ise kapalı toplantı salonu ve disko-kapalı eğlence alanı, snack bar olarak amaca yönelik tüm tefrişatları ile dizayn edildiği görülmüştür.
Bu iki blok abanda 384,60m2+268,05m2=652,65m2 toplamda 1305,30m2'dir.
Yapılan incelemelerde konu parselin, otel odalarının bulunduğu blokların ön tarafındaki alanların animasyon amaçlı bir alan, yüzme havuzu, havuz bar, mini clup ve çocuk oyun alanı (kaydırak) amaçlı düzenlendiği görülmüştür. Yine bu alanlar etrafında bahçe taş duvarla ile teraslamalar şeklindeki bahçe tanzimi yapılarak otel oda bloklarının ön tarafında dinlenme terasları oluşturulmuş, havuz çevresi güneşleme terası olarak düzenlenmiştir.
Yukarıda ayrıntılarıyla özellikleri açıklanan değerlemeye konu olan ve üzerinde Gamze Otelcilik Turizm Seyahat Sanayi ve Ticaret A.Ş leine 19.06.1995 tarihinden itibaren 49 yıllık
daimi ve müstakil üst hakkı kurulu bulunan, Muğla İli, Bodrum İlçesi, Torba Mahallesi, Torba Mevkii, 116 Ada, 1 parsel sayılı, 28.884,20 m2 yüzölçümlü ''orman'' nitelikli taşınmaz üzerinde konumlu ONURA adıyla faaliyet gösteren turizm tesisi'nin değerlemesi;
Bu değerleme çalışmasında değerleme konusu taşınmazın değerlemesinde Maliyet Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.Maliyet Yaklaşımı Yönteminde kullanılan ''Arsa değeri'' Emsal Karşılaştırma Yöntemine göre belirlenmiştir.
Değerlendirme:
*Değerleme konusu parselin yakın civarında satışı gerçekleşmiş ve halen satışta olan turizm ve konut imarlı arsa emsalleri tabloda gösterilmiştir. Emsal taşınmazlar için talep edilen birim m2 bedelleri 1.900.-TL ile 5.000-TL arasında değişmektedir.
Pazarlık iskonto oranı dikkate alınmıştır.
Değerlemeyi Olumlu/Olumsuz Yönde etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
OLUMLU ETKENLER
OLUMSUZ ETKENLER
- Denize yakın olması -Tesisin bakıma ihtiyacının olması - Deniz cephesinin olmaması
Dava konusu taşınmazın konumu, yüzölçümü, ulaşım durumu ve kullanım amacı, imar durumu, alt yapı hizmetlerinden faydalanma durumu, merkezi noktalara olan uzaklığı, denize olan mesafesi ve manzarası, çevre ve komşu parsellerdeki yapılaşma durumu-amacı-yoğunluğu-türü, yola cepheli olup/olmaması, niteliği, vb. Kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörleri göz önünde bulundurulmuş olup, bilirkişi heyetinin keşif tarihindeki bölgesel bilgi deneyimleri doğrultusunda ,emsal olabilecek taşınmazların piyasasındaki alım-satım değerleri resen araştırılarak bulunan emsaller yorumlanmış ve kıyaslamalar neticesinde dava konusu taşınmaza göre uyumlaştırılması neticesinde pazarlık payları ve günün ekonomik koşulları ve satış kabiliyeti de dikkate alınarak keşif tarihi (15.02.2019) itibariyla rapor konusu Muğla İli, Bodrum İlçesi, Torba Mahallesi, Torba Mevkii, 116 Ada , 1 parsel sayılı 28.884,20 m2 yüzölçümlü ''orman'' nitelikli taşınmaz m2 birim değeri 3.000.-TL olarak hesaplanmıştır.
Birim m2 arsa değerinin 1/3'ü çıplak(kuru) mülkiyet, 2/3'ü üst hakkı değeri olarak kabul edilmiştir. ● Toplam 49 yıl süreli üst hakkının, keşif tarihini itibariyla geri kalan süresinin toplam süreye oranlaması suretiyle arsanın üst hakkının keşif tarihi itibarıyla birim m2 değerine ulaşılmıştır.
Arsa Bedeli Takdiri: Değerleme konusu taşınmazın mevkii, konumu, parsel alanı, turizm tesisi imarlı oluşu, çevresinin teşekkül tarzı, tüm yasal izinlerinin alınmış olması durumu göz önünde bulundurularak ve çevreden elde edilen gayrimenkul emsal değerleri de dikkate alınarak, arsa birim değeri 3.000 TL/m2 olarak takdir edilmiş ve 49 yıllık ( üst hakkının) kira süresinin arsa değeri hesaplanmıştır.
Konu taşınmazın arsa değeri için 3.000 TL/m2 arsa değeri takdir edilmiştir. İlgili birim değer,
Taşınmazın tam mülkiyeti için takdir edilen değer olup konu taşınmazın çıplak mülkiyeti Hazine adına kayıtlı iken, taşınmaz üzerinde Gamze Otelcilik Turizm Seyahat Sanayi ve Ticaret A.Ş lehine üst hakkı bulunmaktadır. Çalışma kapsamında, çıplak mülkiyet sahibi
Hazine için arsa değerinin 1/3'ü alınmıştır.Arsa değerinin 2/3'ü ise, Gamze Otelcilik Turizm Seyahat Sanayi ve Ticaret A.Ş lehine hissesine düşen kısmı yansıtmakta olup kalan üst hakkı süresi ile çarpılarak Gamze Otelcilik Turizm Seyahat Sanayi ve Ticaret A.Ş lehine hissesine düşen arsa üst hakkı arsa değerine ulaşılmıştır.
MALİYET YÖNTEMİ Bu analizde bina maliyet değerleri, maliyet oluşumu yaklaşımı ile, binaların teknik özellikleri, binaların inşasında kullanılan malzeme ve işçilik kalitesi, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri dikkate alınmıştır.
MALİYET TABLOSU (ARSA+BİNA)
(*) Toplam inşaat maliyeti değeri Çevre ve Şehircilik Bakanlığı YAPI YAKLAŞIK BİRİM MALİYETLERİ dikkate alınarak hesaplanmıştır.
Otel için ;
Değerlemeye konu yapıların 2018 yılı 4/C grubuna giren yapılar olarak değerlendirildiğinden bu grup için tespit edilen 1.308.-TL/M2 bedel 2019 yılı için belirlenen %23,73 oranındaki yeniden değerleme oranında arttırılarak 2019 yılı için (1.308.-TL/M2X1.23,73)=1.618,38 olarak hesaplanmış olup bu bedel Bodrum yerel şartları da göz önüne alınarak 2.000.-TL/m2 olarak kabul edilmiştir.
Animasyon amaçlı bir alan, yüzme havuzu, havuz bar, mini clup ve çocuk oyun alanı (kaydırak) peyzaj düzenlemeleri v. Maliyetler için yaklaşık olarak 750.000.-TL hesaplanmıştır.
(7.072,57 + 1.554,32 + 1.305,30)=9.932,19
Olarak hesaplanmıştır.
SONUÇ
Üzerinde Gamze Otelcilik Turizm Seyahat Sanayi ve Ticaret A.Ş lehine 19.06.1995 tarihinden itibaren 49 yıllık daimi ve müstakil üst hakkı kurulu bulunan, Muğla İli, Bodrum İlçesi, Torba Mahallesi, Torba Mevkii, 116 Ada, 1 parsel sayılı, 28.884,20 m2 yüzölçümlü''orman'' nitelikli taşınmaz üzerinde konumlu ONURA adıyla faaliyet gösteren turizm tesisi'nin keşif tarihi olan 15.02.2019 tarihi itibarıyla değerinin üzerindeki tüm yapısal muhtesatlarla birlikte 49.397.121,72TL
olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
-Bodrum Milli Emlak Müdürlüğünün 23/10/2018 gün,77488321-000-E.20837 sayılı yazıları ile üst hakkı ile ilgili Orman İdaresi taarfından işlemlerin yürütüldüğü bildirilmekle;
Muğla Orman Bölge Müdürlüğünün 01/10/2018 gün ve 41964787-255.03-E.2038514-877-2608 sayılı yazıları ile genel borç toplamı 1.510.269,63.TL.olduğu borçların toplamının peşin ödenmesi halinde indirim yapılamayacak olup,yapılandırma yapılmasıda mümkün değildir.
İmar Durumu : Yukarıda yazılıdır
Kıymeti : 49.397.121,72 TL
KDV Oranı : %18
Kaydındaki Şerhler : Yukarıda yazılıdır
1. Satış Günü : 28/11/2019 günü 11:00 - 11:10 arası
2. Satış Günü : 23/12/2019 günü 11:00 - 11:10 arası
Satış Yeri : 1. İcra Müdürlüğü Önü - Adalet Sarayı BODRUM / MUĞLA
Satış şartları :
1- İhale açık artırma suretiyle yapılacaktır. Birinci artırmanın yirmi gün öncesinden, artırma tarihinden önceki gün sonuna kadar esatis.uyap.gov.tr adresinden elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada tahmin edilen değerin %50 sini ve rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmek şartı ile ihale olunur. Birinci artırmada istekli bulunmadığı takdirde elektronik ortamda birinci artırmadan sonraki beşinci günden, ikinci artırma gününden önceki gün sonuna kadar elektronik ortamda teklif verilebilecektir.Bu artırmada da malın tahmin edilen değerin %50 sini,rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmesi şartıyla en çok artırana ihale olunur. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşecektir.
2- Artırmaya iştirak edeceklerin, tahmin edilen değerin % 20'si oranında pey akçesi veya bu miktar kadar banka teminat mektubu vermeleri lazımdır. Satış peşin para iledir, alıcı isteğinde (10) günü geçmemek üzere süre verilebilir. Damga vergisi, KDV,1/2 tapu harcı ile teslim masrafları alıcıya aittir. Tellâllık Harcı, taşınmazın aynından doğan vergiler satış bedelinden ödenir. (Alacakları rehinli olan alacaklıların satış tutarı üzerinden rüçhan hakları vardır. Gümrük resmi ve akar vergisi gibi Devlet tekliflerinden muayyen eşya ve akardan alınması lazım gelen resim ve vergi, rehinli alacaklardan sonra gelir.)
3- İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgilerin (*) bu gayrimenkul üzerindeki haklarını özellikle faiz ve giderlere dair olan iddialarını dayanağı belgeler ile (15) gün içinde dairemize bildirmeleri lazımdır; aksi takdirde hakları tapu sicil ile sabit olmadıkça paylaşmadan hariç bırakılacaktır.
4- Satış bedeli hemen veya verilen mühlet içinde ödenmezse İcra ve İflas Kanununun 133 üncü maddesi gereğince ihale feshedilir. İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak sureti ile ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen mesul olacaklardır. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairemizce tahsil olunacak, bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden alınacaktır.5- Şartname, ilan tarihinden itibaren herkesin görebilmesi için dairede açık olup gideri verildiği takdirde isteyen alıcıya bir örneği gönderilebilir. 6- Satışa iştirak edenlerin şartnameyi görmüş ve münderecatını kabul etmiş sayılacakları, başkaca bilgi almak isteyenlerin 2018/414 Tlmt. sayılı dosya numarasıyla müdürlüğümüze başvurmaları ilan olunur.13/09/2019

(İİK m.126)
(*) İlgililer tabirine irtifak hakkı sahipleri de dahildir.
* : Bu örnek, bu Yönetmelikten önceki uygulamada kullanılan Örnek 64'e karşılık gelmektedir.