Kuşadası Kısmet Otel 97 milyon TL'ye icradan satılıyor!

T.C. Kuşadası İcra Dairesi tarafından, Aydın ili, Kuşadası ilçesi, Türkmen Mahallesi'nde yer alan Kısmet Otel 97 milyon TL'ye icradan satışa sunuldu. Gayrimenkulün satış ihalesi 12 Ocak 2022 tarihinde gerçekleştirilecek.

İlan metni:

T.C. KUŞADASI İCRA DAİRESİ 2020/593 TLMT.

TAŞINMAZIN AÇIK ARTIRMA İLANI
Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, kıymeti, adedi, önemli özellikleri :
1 NO'LU TAŞINMAZIN
Özellikleri : Aydın İl, Kuşadası İlçe, 140 Ada, 13 Parsel, Türkmen Mahallesi, Akyar Mevkii 1.655,03 m2 yüzölçüme sahip, Öküz Beach Club isimli işletmenin bulunduğu arsa üzerinde zemin+1 normal kattan oluşan toplam 100 m2 alana sahip bina, parselin klüb binası olan giriş kısmında yer alan 350 m2 alana sahip müzik hol olarak planlanmış bina bulunmakta, parselin ortasında 250 m2 alana sahip yüzme havuzu yer almaktadır. Havuzun etrafı ahşap kaplamalı olup, kenarlarda bar olarak düzenleme yapılmıştır. Parselin batı kısmında taşkın şekilde 2 katlı betonarme yapı olup 1. Katte teras alanı vardır. Teras alanının etrafı demir korkulukla çevrilidir. Parselin kuzeyinden plaja cephe olan kısmı Milli Emlak Müdürlüğünden kiralanmıştır. Keşif tarihinde pandemiden dolay kapalı olduğu belirtilmiştir. Taşınmazın tamamının alınan emlakçı bilgisine dayanarak yıllık 400.000,00.-TL kira bedelinin olduğu belirtilmiş olup, geçen 2 yıllık süreçte ekonomik koşulları ve hastalık süreci dikkate alınarak kira değeri taşınmaz değerinde sadece kontrol amaçlı değer olarak kullanılmıştır.
Kuşadası belediyesi mimari projesine göre havuz ve müştemilatı için verilmiş 330 m2 alanlı 12.08.1998 tarihli iskan belgesi incelenmiştir. Emsal edilen taşınmazların dava konusu taşınmazla karşılaştırılmasında bilirkişi kurulu tarafından tespit edilen objektif kriterler şerefiye oranı yüzde olarak birim fiyata ilave edilmiştir. Objektif kriterler şehir merkezi ve ticari konsepte mesafesi, deniz manzarası, denize mesafesi, denize nazır cephe genişliği, imar durumu, alan büyüklüğü ve arsa geometrisi avantajı olarak değerlendirilmiştir.
Adresi : Türkmen Mahallesi Gazibeğendi Bulvarı No:1 Kuşadası Aydın1728708528 adres konu bina kodu 2108521
Yüzölçümü : 1.655,03 m2
Arsa Payı : 1/1
İmar Durumu : 1/1000 ölçekli imar planına göre E:0,15 Hmaks: 7,50 m yapılaşma şartlarında Günübirlik Tesis Alanı imarlı olduğu belirtilmiştir.
Kıymeti : 6.000.000,00 TL
KDV Oranı : %18(satış tarihi itibariyle kanunda yapılacak yasal düzenlemeler olması halinde satış tarihi itibariyle yürürlükte olan oran üzerinden KDV alınacaktır)
Kaydındaki Şerhler : Tapu kaydındaki gibidir.
1. Satış Günü : 12/01/2022 günü 10:00 - 10:10 arası
2. Satış Günü : 07/02/2022 günü 10:00 - 10:10 arası
Satış Yeri : İkiçeşmelik mahallesi Süleyman Demirel Bulvarı No:35/8 Otogar İçi Kuşadası-Aydın 

2 NO'LU TAŞINMAZIN
Özellikleri : Aydın İl, Kuşadası İlçe, 123 Ada, 1 Parsel, Türkmen Mahallesi, Akyer Mevkii Mevkii, 7.626,04 m2 yüz ölçümlü, Kuşadası İlçe merkezinin kuzey bölümünde yer alan Setur Marina bölgesinde, marinanın kuzey sırtını doğal olarak kapatan bir yarımada arazi parçasının üzerinde, otel ve müştemilatının bulunduğu taşınmazın konumu yarımadanın batı kısmında yer almaktadır. konu taşınmazlar zengin yaz turizminin aşandığı tarihi ilçe merkezinin ticari alan ve turistik otellerin en çok yoğunlukta olduğu Türkmen mahallesi sınırları içinde sahil bandında paralel olarak devam eden Atatürk bulvarından cephe almaktadır. Taşınmazın bulunduğu Atatürk bulvarı kuzeyden Selçuk yolu girişinden itibaren devam eden cadde üzerinden şehre bağlanarak tarihi Güvercinada ve Kadınlar Denizi bölgesine ulaşımı sağlayan merkezi en önemli ana arteridir. Bulvar üzerinde kamu kurumları, Kuşadası Limanı ve serbest bölge, restoran ve kafeteryalar, oteller ve alışveriş merkezleri bulunmaktadır. Bölgede doluluk oranı %95-100 oranında olup, şehrin altyapı ve belediye hizmetlerinden tamamen faydalanmaktadır. Bölgenin yerleşimi ilçe merkezinin en eski yerleşim yerlerinden olup genellikle 20-30 yıllık kısmen daha eski zemin katlarında ticari işletmelerin olduğu 2 ila 5 katlı blok nizam binalarından oluşmaktadır. Taşınmaz Motel ve müştemilatı vasıflı olup 7.626,04 m2 yüzölçüme sahip arsa üzerinde, otelin şehir yönünden girişinde bulunan bahçe bölümü bariyerli girişi olan otopark lanı olarak düzenlenmiş olup, otelin kuzeyden dolaşarak batı yönünde girişine kadar devam eden parke kaplamalı ve kısmen beton kaplama yol, parselin orta bölümünde betonarme karkas yapı cinsinde bodrum+zemin+3 normal kattan oluşan otel binası, güney tarafında betonarme karkas yapı cinsinde 2 bodrum kat+zemin+1 normal kattan oluşan ek misafirhane binası, kuzeydoğusunda betonarme yapı cinsinde zemin+1 normal kattan oluşan mutfak, restoran ve personel binası bulunmaktadır. 2.bodrum kat+zemin+1 normal kattan oluşan ek misafirhane binası, kuzeydoğusunda betonarme yapı cinsinde zemin+1 normal kattan oluşan mutfak, restoran ve personel binası bulunmaktadır. 2. Bodrum katta yer alan restoran bölümünün Oksa şirketine 2 yıl önce 300.000,00.TL/yıl bedelle kiraya verildiği belirtilmektedir. 2 yıllık süreçte ekonomik koşulları ve hastalık süreci dikkate alınarak kira değeri taşınmaz değerinde sadece kontrol amaçlı değer olarak kullanılmıştır.
Otel binasının bodrum katında çamaşırhane, kazan dairesi, mutfak, kahvaltı salonu, zemin katında resepsiyon ve otel lobisi, restoran, bar muhasebe odası, bay-bayan WC/lv ve 16 otel odası, 1. Katta 20 adet oda ve kat ofisi, 3. Katta 18 adet oda ve kat ofisi bulunmakta olup, otel toplamda 74 adet otel odasından oluşmaktadır. Ana binanın bodrum katında 350 m2 zemin katında 850 m2, 1.katında 800 m2, 2. Katında 800 m2, 3.katında 650 m2 alan olup, toplam 3.450, m2 dir.Otel odalarının yerleri parke kaplama, duvarlarını saten alçı üzeri boyalı olduğu, pencereleri alüminyum doğrama olduğu, otel kapılarının panel kapı, ıslak hacimlerde seramik&fayans kaplama, banyolarda klozet, Hilton lv ve duşa kabin ve otel odalarının tamamen otel konseptine uygun olarak tefriş edildiği görülmüştür. Otelin kat hollerinde yerler mermer kaplama, lobide kısmen mermer kısmen parke kaplama, zemin katta stropiyer tavan kaplamaların olduğu ve otelin kaliteli malzeme ile tefriş edildiği, otelin dış cephesinin PVC sidingi kaplama olduğu,
Otelin güneyinde yer alan ek binasında 2. bodrum katta kiracı kullanımında restoran işletmesi olup, mutfak WC ve teras alanlarından oluşmaktadır. 1. Bodrum katta otele ait mutfak bölümü, bulaşıkhane, depo ve açık teras alanı, zemin katta TV odası, toplantı odası, 1. Katta 5 adet oda alanından oluşmaktadır. EK binanın 2. Bodrum katında 530 m2, 1. Bodrum katında 380 m2 kapalı, 200 m2 açık teras alanı, zemin katı, 155 m2, 1.katı 185 m2 olup, toplam brüt 1250 m2 dir. Buna kaliteli malzeme ve işçilikle yapılıdır. 1. Katta bulunan 5 odanın vasat düzeyde kullanılmaz halde olduğu görülmüştür. Binada deniz manzarası panaromiktir. Otelin kuzeydoğusunda yer alan binanın zemin katında personel odalardı 1. Katında muhasebe bölümleri yer almaktadır. Zemin kat alanı 100 m2, 1. Kat alanı 120 m2 toplam 220 m2 alana sahiptir. Ayrıca taşınmazın bulunduğu arsayı çepeçevre saran Maliye hazinesine ait 123 ada 20 parselin üzerinde otel sahibinin kiralaması ile yaptığı binalar mevcut olduğu görülmüş olup, değerlemede bu alanlar dikkate alınmamıştır. Keşif tarihinde otelin pandemiden dolayı kapalı olduğu bilgisi yetkililerden alınmıştır.
Otele ait 03.09.1966 tarih 460 nolu Turizm İşletme Belgesi bulunmaktadır.
Otelin denize irtibatını sağlayan ve Maliye Hazinesinden kiralanmış olan yaklaşık 5000 m2 alan otelin kullanımında olması sebebi ile otelin değerinin önemli ölçüde arttırmaktadır. Bu alanın başka bir işletme tarafından kullanılamayacak olması otel konseptinin 3 cephesinin de açık olmasını ve yarımada görüntüsünün alınmasını sağlamaktadır. Otelin bahçe alanlarında kamelyalar, yaya yolları, süs havuzu, ağaçlandırma ve yeşil alan peyzajı yapılmış olup, otelin bahçe girişi güvenliklidir.
Dava konusu yapıdaki özellikli mevcut mekanik tesisatlar, temiz su şehir şebekesinden temin edilmekte olup, bahçeye bakan bölümde zemin katta içme kullanma suyu olarak kullanılan depoyerleri mevcut olup, su depoları sökülmüş olarak gürelememiştir. Sistemdeki su basıncını artırmak amacıyla kullanılan hidrafor sistemi yenilenmek amacıyla sökülmüş olduğu görülmüştür. Sıcak su temini katı yakıt kazanına bağlı boyler sistemiyle çözülüyor olduğu ancak keşif günü yenilenmek amacıyla sökülmüş olduğu, binanın ısıtma sisteminin 2 adet ayrı binalarda bulunan katı yakıtlı kazan ile ısıtılıyor olduğu ama keşif günü her ikisinin de yenilenmek amacıyla sökülmüş olduğu, Binanın soğutma sistemi odalarda duvar tipi klimalar ile sağlanmakta olup, her normal oda da 12.000 BTU luk LG BEKO marka duvar tipi split klima, suit odalarda ise VESTEL marka 24.000 BTU luk split klimalar vardır. Bina eski bina olup 4 kişilik 2 adet asansör mevcuttur. Zemin katta müşteri yatak çarşaflarını yıkama amacıyla çamaşır makineleri ve kurutma makineleri mevcuttur. Otel müşterileri ve personelin yeme içme ihtiyacını karşılamak amacıyla içinde lavabo, çalışma tezgahı, buzdolabı, soğutucu, malzeme dolabı ve programlanmış öğünler haricinde sıcak ve soğuk yiyecekler için donanımın bulunduğu bölümdür. Yangın için katlarda uygun yerlerde yangın söndürme tüpleri mevcuttur. Her odada sıcak ve soğuk su bağlantılı aynalı 70 cm lik lavabo, kloset ve 90 lık duşa kabinli duş teknesi mevcuttur. Her odada 90 cm lik mini buzdolabı, suit odalarda klozet yanında bide ve tesisatı mevcuttur. Otel sahası içerisinde 1 det çocuk havuzu ve bitişiğinde büyükler için havuz bulunmaktadır. Mutfak bölümünde hala faal çalışabilir durumda 1 adet CRIOSBANC marka soğuk hava deposu mevcuttur.
Elektrik enerjisi 3x SW iletkenli 15 kV hatla gelmekte ve 15/0,4 kV 400 k VA beton direk tipi harici trafo ile enerji sağlanmaktadır. Direk dibinde yerde beton kaide üzerinde 400 k VA harici AG ve Kompanzasyon panosu vardır. Harici AG panosu ile otel ana bina ve müştemilatı arasında elektrik yer altı kabloları ile yapılmaktadır. Bahçe aydınlatmaları ve aydınlatma direkleri mevcuttur. Bina elektrik iç tesisat ve aydınlatmaları faal durumdadır. Elektrik kesilmesi durumunda devreye girmesi planlanan 400 k VA Dizel Jeneratör ve transfer panosu olduğu ancak bakım için servise gönderildiği ifade edilmiştir. Telefon haberleşmesi için 100/4 kapasiteli Alcatel marka telefon santralı ve odalarda telefon makineleri mevcuttur. Odalarda değişik marka ve ebatta TV, mini bar ve saç kurutma makinesi mevcuttur. TV sistemi merkezi uydu sistemi şeklinde olup TV santralı ile dağıtım yapılmaktadır. Elektrik eve elektronik ekipmanların değerlerinin hesaplanması neticesinde 230.250,00.-TL olarak değerlendirildiği, bina içi elektrik aydınlatma ve tesisatlarının değeri bina değeri içerisinde hesaplanan maliyet bedeli içinde yer almakta olup, toplam bedele oranı %6 civarında olduğu,
Kuşadası Belediyesi'nde 4321 m2 alan içinde düzenlenmiş onaylı 16.05.1989 tarihli mimari projesi bilirkişilerce incelenmiş, otele ait 1330 m2 alan için verilmiş 09.05.1984 tarihli 486 m2 alanlı restoran binası için verilmiş, 02.04.1974 tarihli idare ve restoran binası için verilmiş 1108 m2 alanlı 01.04.1966 tarihli, 1 adet 175 m2 personel evi için verilmiş 31.08.1992 tarihli, 100 m2 otel salonu olarak verilmiş, 23.05.1986 tarihli, 1097 m2 alan için verilmiş, 16.08.1989 tarihli iskan belgeleri incelenmiştir. Taşınmazın arsası 7.626,04. M2 yüz ölçümlü olup, geometrik olarak batı cephesi hafif oval şekilde yaklaşık 80 mx95 m ebadında, dikdörtgen şekle sahiptir. Arsanın denize paralel olan uzun kenarı 90-95 m derinliği ~80 m dir. Arsa topoğrafik olarak deniz seviyesinin üzerinde hafif oval arazi yapısındadır. Denize mesafesi 50 m dir. Taşınmazın arsa değerinin tespitinde emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır. Ancak kasım/2020 tarihine indirgeme için Yİ-ÜFE oranlarının kullanılması uygun görülmüştür. Taşınmaz değeri hesaplanır iken emsalleri ile karşılaştırılmış, objektif kriterler arasında şehir merkezi ve ticari konsepte mesafesi, deniz manzarası, denize mesafesi,denize nazır cephe genişliği, imar durumu, alan büyüklüğü ve arsa geometrisi avantajı dikkate alınmış, ayrı ayrı emsaller değerlendirilmiş, şerefiye oranı yüzde olarak birim fiyata ilave edilmiştir.
Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı'nın 2020 yılı yapı yaklaşık birim maliyet fiyatları baz alınarak otel değeri tespit edilmiş, arsa üzerinde bulunan otel yapı sınıfının bulunduğu yıldızlı otel kategorisince 4C olarak alınması bilirkişilerce uygun görülmüş, arsa üzerindeki yapıların yıpranma payı yaşı ve bakım durumu yine bilirkişilerce göz önüne alınmıştır.
Adresi : Türkmen mahallesi Gazibeğendi Bulvarı Kısmet Otel No:3 Kuşadası Aydın1696909587 bina adres kodu, 2108523 bina kodu
Yüzölçümü : 7.626,04 m2
Arsa Payı : 1/1
İmar Durumu : 1/1000 ölçekli imar planına göre E:1.00 Hmaks:12,50m. Yapılaşma şartlarında Turistik Tesis imarlıdır.
Kıymeti : 91.000.000,00 TL
KDV Oranı : %18(satış tarihi itibariyle kanunda yapılacak yasal düzenlemeler olması halinde satış tarihi itibariyle yürürlükte olan oran üzerinden KDV alınacaktır)
Kaydındaki Şerhler : Tapu kaydındaki gibidir.
1. Satış Günü : 12/01/2022 günü 10:40 - 10:50 arası
2. Satış Günü : 07/02/2022 günü 10:40 - 10:50 arası
Satış Yeri : İkiçeşmelik mahallesi Süleyman Demirel Bulvarı No:35/8 Otogar İçi Kuşadası-Aydın -

Satış şartları : 

1- İhale açık artırma suretiyle yapılacaktır. Birinci artırmanın yirmi gün öncesinden, artırma tarihinden önceki gün sonuna kadar esatis.uyap.gov.tr adresinden elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada tahmin edilen değerin %50 sini ve rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmek şartı ile ihale olunur. Birinci artırmada istekli bulunmadığı takdirde elektronik ortamda birinci artırmadan sonraki beşinci günden, ikinci artırma gününden önceki gün sonuna kadar elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada da malın tahmin edilen değerin %50 sini, rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmesi şartıyla en çok artırana ihale olunur. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşecektir.

2-Artırmaya iştirak edeceklerin, tahmin edilen değerin % 20'si oranında pey akçesi (Kuşadası İcra Müdürlüğünün Vakıflar Bankası T.A.O. bulunan-Iban No: TR**********************06-(Kuşadası Vergi Dairesi- 5980802394) numaralı hesabımıza TC kimlik ve dosya numarası yazılarak yatırılması veya bu miktar kadar bir bankanın "şartsız kesin ve süresiz" teminat mektubu vermeleri veya Vakıfbank Bankomat kartı olanların Müdürlüğümüzde bulunan pos cihazından satıştan önce yatırmaları lazımdır. Yabancı para kurunda günlük değişimler olması ve 805 s. Kan. 1. Maddesine göre "döviz" teminat olarak kabul edilmez.) veya bu miktar kadar banka teminat mektubu vermeleri lazımdır. Satış peşin para iledir, alıcı isteğinde (10) günü geçmemek üzere süre verilebilir. Binde 5,69 oranında Damga vergisi, KDV,1/2 tapu harcı ile teslim masrafları alıcıya aittir. Tellâllık Harcı, taşınmazın aynından doğan vergiler satış bedelinden ödenir. (Alacakları rehinli olan alacaklıların satış tutarı üzerinden rüçhan hakları vardır. Gümrük resmi ve akar vergisi gibi Devlet tekliflerinden muayyen eşya ve akardan alınması lazım gelen resim ve vergi, rehinli alacaklardan sonra gelir.)

3- İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgilerin (*) bu gayrimenkul üzerindeki haklarını özellikle faiz ve giderlere dair olan iddialarını dayanağı belgeler ile (15) gün içinde dairemize bildirmeleri lazımdır; aksi takdirde hakları tapu sicil ile sabit olmadıkça paylaşmadan hariç bırakılacaktır.

4- Satış bedeli hemen veya verilen mühlet içinde ödenmezse İcra ve İflas Kanununun 133 üncü maddesi gereğince ihale feshedilir. İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak sureti ile ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen mesul olacaklardır. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairemizce tahsil olunacak, bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden alınacaktır.

5- Şartname, ilan tarihinden itibaren herkesin görebilmesi için dairede açık olup gideri verildiği takdirde isteyen alıcıya bir örneği gönderilebilir.

6-İİK 127. MAD GÖRE SATIŞ İLANININ TEBLİĞİ: Adresleri tapuda kayıtlı olmayan(mübrez tapu kaydında belirtilen) alakadarlara takip ilgililerine gönderilen tebligatların tebliğ imkansızlığı halinde iş bu satış ilanı tebliğ yerine kaim olmak üzere ilanen tebliğ olunur.

7- Satışa iştirak edenlerin şartnameyi görmüş ve münderecatını kabul etmiş sayılacakları, başkaca bilgi almak isteyenlerin 2020/593 Tlmt. sayılı dosya numarasıyla müdürlüğümüze başvurmaları ilan olunur.