Bursa OSB'de arsa fiyatları dünya rekoru kırıyor!

Türkiye'nin en hızlı sanayileşen kentlerinden birisi olan Bursa'da arsa fiyatları dudak uçuklatıyor. Pahalı sanayi arsası fiyatları hem iş dünyasını caydıran, hem de küresel rekabette elini zayıflatan bir unsur haline geldi. Fabrika ve makine için biriktirdiği parayı araziye yatırmak zorunda kalan girişimci, ucuz diye plansız, altyapısı olmayan bölgelerde çare arıyor. Ancak bu da yeni sorunlar yaratıyor. 

Ekohaber, işadamlarının en çok dert yandığı konulardan birisi olan sanayi arsasını masaya yatırdı ve sizler için araştırdı. Bursa'daki Organize Sanayi Bölgelerinden alınan bilgiler ile resmi veriler arsa fiyatlarındaki yükselişin nedeni konusunda çarpıcı sonuçlar ortaya çıkardı. 

Öncelikle, Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı verileri, aslında “Bursa merkezde planlı ve boş arsa bulamıyoruz” sözlerinin gerçekçi olmadığını ortaya çıkardı. 

Türkiye'nin ilk Organize Sanayi Bölgesi olarak, planlı kurulan Bursa OSB başından kamulaştırma ile oluşturulmuş, girişimciye makul fiyatlardan satılmıştı. Ancak sonra oluşan OSB'lerin tamamı plansız gelişti; önce bir bölgede fabrikalar kuruldu, belli bir aşamadan sonra ‘OSB' statüsüne alındı. 

Planlı sanayileşmenin sürdürülememesi, sanayi parseli üretimini engelledi ve böyle olunca arsaya salt, üzerinde fabrika kurulacak veya tarımsal üretim yapılacak yer olarak değil; hiç çalışmadan para kazanılacak bir ‘rant' alanı gözüyle bakıldı. 

Bursa merkez ve çevresinde, girişimciler yola yakın, elektrik su sağlanabilen her yerde köylüden tarla satın alıp fabrika kurmayı tercih ederken, çoğu zaman da emlakçı ve değişik meslekten para sahipleri ‘ileride değerlenir' saikiyle köylülerin tarlalarını, bahçelerini satın aldılar ve ovada belki milyarları bulan bir rant yaratıldı. 

Şimdi sanayiciler, bu arazi rantlarından şikayetçiler. Ancak özellikle OSB'ler içinde veya yakın çevresindeki arazilerin büyük bölümünün sahiplerinin de yine sanayici olduğu öğrenildi. Anlaşılan sanayici, önüne geçemediği fiyat artışlarını kendisi için bir fırsata çevirmiş durumda! Bu da tek ses olup planlı, ucuz arsa üretimine asılmalarında, sanayicilerin elini kolunu bağlayan bir unsur gibi duruyor. 

YATIRIMCI YER,OSB'LER YATIRIMCI ARIYOR! 

Bursa'da ‘Organize Sanayi Bölgesi' tüzel kişiliği kazanan 13 OSB'ye geçtiğimiz yıl eklenen 3 yeni OSB ile sayı 16'ye yükseldi. Bunlara Kayapa ve Yenice'deki Islah OSB'ler de katılınca sayı 18 oluyor. Batı OSB ise henüz kuruluş aşamasında. Mevcut 13 OSB'de toplam bin 789 sanayi parselinden oluşan 3 bin 502 hektar arazi var. Bunlarda doluluk oranı yüzde 80 civarında. OSB'lerdeki toplam bin 272 sanayi kuruluşunda 139 bin 647 kişi çalışıyor. Bu OSB'lerde ‘boş sanayi parseli' verilerde 520 adet görünüyor. Ancak Bakan Işık 743 boş parsel olduğunu açıkladığına göre, bunların bir kısmı yeni oluşmakta olan OSB'lere ait. Yani bir yandan girişimci fabrika için uygun arsa ararken, diğer yanda OSB'lerde planlı, yatırım teşviklerinden vs. yararlanılan 743 sanayi parseli girişimcileri bekliyor. 

YENİ OSB'LER ÇÖZÜM MÜ? 

Yeni yeni OSB'ler kurulmasının altında arsa fiyatlarından kaçış çabası dikkat çekiyor. Nispeten ‘kırsal' bölgeler ‘bölgemiz gelişsin' diye OSB arayışına girerken, şirktelerin en büyük gerekçesi ucuz arsa fiyatları. Ancak yeni OSB'ler yeni sorunlarla geliyor. İşin bir yanı verimli ovaların tamamen tarım dışına çıkması ve akarsuların sanayi atıklarıyla zehirlenmesine duyulan toplumsal tepki. Ama yeni OSB'lerde altyapı eksiklikleri ve çeşitli zorluklar sanayi kuruluşlarının buraya taşınmasını zorlaştırıyor. 

GÜRSU'DA FİYATLAR KİLİTLİYOR 

Bursa merkezdeki OSB'ler içinde en çok boş arsa Gürsu OSB'de görünüyor. Gürsu OSB'deki toplam 101 sanayi parselinden sadece 68'inde fabrika faaliyeti var. 45 sanayi parseli ‘boş' görünürken, 11 parsel ‘üretimde olmayan' şeklinde işaretlenmiş. 

Kent merkezine yakınlığı nedeniyle yeni yatırımcı için cazip durumda. Ancak bölgede arsa konusunda bir dizi sorun yaşanıyor. Edinilen bilgiye göre, Gürsu OSB son bir yıl içinde bölgedeki elektrik hatlarını yeraltına aldı, elektrikteki kayıp kaçakları azaltt, enerji santralı ile firmalara kesintisiz elektrik sunma şansı yakaladı. Arıtma tesisinin başarısı da düşünülürse, Gürsu ‘altyapısı oturmuş bir sanayi bölgesi' haline geliyor. 

Buna karşılık Gürsu OSB civarında irili ufaklı pek çok fabrika var. OSB yönetimi bölgede dağınık haldeki bebe ve çocuk konfeksiyonu firmaları ile Vişne Caddesi'ndeki hazırgiyimcilerin OSB içine çekilmesini arzuluyor. Bu çerçevede bölgenin küçük işletmelerden ‘temizlenip' yeni sanayi alanı oluşmasını ve uzun vadede modern bir OSB hedefleyen ‘Kentsel Dönüşüm' planı hazırlıyor. Bu, ticari alanların kentsel dönüşüm projesi ile yeniden planlanmasını hedefleyen farklı bir proje. Bu çerçevede Gürsu ve Kestel Belediyesi ile işbirliği yapılıyor. Hedeflerden birisi sanayi kuruluşlarını OSB'de toplamak, ‘temizlenen' alanlarda ise fabrikaların yanı sıra toplu konut ve tarım planlamak. Tabi bölgede arazisi kamulaştırılan vatandaşların açtığı değer artış davaları düşünülecek olursa, sanayici hem yerel yönetimler, hem de arazi sahipleriyle uyumlu bir çalışma planlamak zorunda. Bu uyumun en önemli hedeflerinden birisi arazileri sahiplerinin ‘rızası' ile alıp OSB'ye katmak... Gürsu'da OSB alanı olarak belirlenen yerde mülkiyet sorunları da çözülmüş değil. Arsa fiyatlarının metrekare başına 800 ila bin lira civarında olduğu söyleniyor. Kentin doğusunda Gürsu ile birlikte Kestel yöresinde de benzer sorunlar yaşanıyor. Örneğin valilik ‘Uludağ OSB' diye yeni bir çalışma başlattı ve 100 bin metrekarelik alana kurulacak bölgede Bursa Teknik Üniversitesi ile ortaklaşa bir Ar-Ge merkezi kurulması planlanıyor. Bölgede henüz planlaması, kamulaştırması yapılmış ve yatırımcının hemen satın alıp üzerinde fabrika kuracağı bir ortam görünmüyor. 

EN PAHALI ARSALARBOSB VE DOSAB'DA 

DOSAB ve Bursa OSB arsa fiyatlarının en yüksek olduğu yerler. Bu iki OSB'yi fiyat yönünden Nilüfer OSB izliyor. Belki de bu yüzden kentin merkezinde, en gelişmiş altyapıya, güvenlik sistemlerine sahip ve en çok talep edilen OSB'ler olmasına rağmen doluluk oranları Demirtaş OSB'de yüzde 87, Bursa OSB'de yüzde 90 civarında. Yani orada boş arsa yok değil, ama fiyatları ‘el yakıyor', yüksek. Örneğin en son DOSAB'da bir parselin metrekaresinin 450 dolardan satıldığı öğrenildi. 

MUSTAFAKEMALPAŞA OSB'DE ARSA VE FİYATLAR... 

Mustafakemalpaşa OSB Yönetim Kurulu Başkanı İbrahim Akdemir, halen bölgede 10 bin ila 60 bin metrekare arasında büyüklüğe sahip 24 sanayi parseli bulunduğunu, üzerinde işletme yapılabilecek alanların toplam 514 dekar civarında olduğunu bildirdi. 

Akdemir, arsaların metrekaresinin 100 liradan satın alınabileceğini söyledi. Akdemir'in verdiği bilgiye göre, Mustafakemalpaşa OSB'de altyapıda kanalizasyon, arıtma, yağmur suyu kanalları, elektrik, AG+OG ile 4 bin 500 metre uzunluğunda enerji nakil hattının yapımı tamamlandı. Doğalgaz şebekesi büyük parsellerde döşendi. Akdemir, sanayi parseli fiyatları konusunda ilçenin cazip olduğunu belirterek şunları söyledi: “Mustafakemalpaşa OSB'de sanayi parseli fiyatları, bulunduğu il itibariyle, hatta komşu illere göre, metrekare bazında çok uygun olduğu düşüncesindeyiz. Bursa merkezdeki OSB'lerde sanayi arsalarının metrekaresi 400-500 dolardan satıldığından bahsedilmektedir.” Karacabey, Mustafakemalpaşa bölgesinde pek çok sanayi kuruluşunun OSB dışında faaliyet gösteriyor. 

Yatırımcının, yüksek arsa maliyetinden kaçış için OSB'ler dışında, genelde çiftçiden tarla, bahçe vs. yer arayışı konusunda ise Akdemir, “OSB dışında fabrika yeri arayışlarının sorun oluşturacağı kesindir. 

Arıtma tesisi, çevre kirliliği, indirimli elektrik-doğalgaz alamamaları, SGK işveren teşviklerinden yararlanamama, bürokrasiyi aşmak için zaman kaybı vb. sayabiliriz” diye konuştu. 

‘YATIRIMCI VAZGEÇMİYOR, ERTELİYOR...' 

Akdemir, “OSB'lerde arsa fiyatlarının yüksekliği ve OSB dışındaki sorunlar nedeniyle fabrika kurmaktan vazgeçenler var mı” sorumuza ise şu karşılığı verdi: “Arsa fiyatları nedeniyle yatırımdan vazgeçen yatırımcı yoktur. Ancak ekonomik sorunlar, ülkemizin çevresindeki karışıklıklardan etkilenmeler, yani belirsizlik ortamlardan vazgeçme değil, ertelenen yatırımlar mevcuttur.” Açıkça dile getirilmese de, OSB'lerde ya da sanayi bölgesi olması beklenen arazilerde arsa sahiplerinin, arsayı üzerinde fabrika kurmaktan ziyade, bekletip yüksek fiyattan satma, rant saikiyle satın aldığı düşünülüyor. 

MEVCUTLARI DEĞERLENDİRMEK 

Ancak ilçedeki OSB'de sanayi parsellerinin büyük bölümü boş. Akdemir, “Neler yapılabilir” sorumuza şu karşılığı verdi: 

“Tevsii alanımızda büyük yatırımcılarımız (150.000-300.000 metrekare) için sanayi parseli üretebiliriz. Bu şekilde üretilecek arsalar sadece arazi bedeli artı altyapı masrafları yüklenmesi ile tespit edilecek fiyatlardan tahsis edilebilir.Yerel yönetimlerden beklenen, OSB'lerde boş parsel var iken yeni sanayi alanı açmamaları ve yatırımcıları OSB'lere yönlendirmeleridir.” Meslek adamlarını temsil eden TMMOB de yeni OSB'ler yerine “Boş olan OSB  kapasitelerinin devlet desteği ve teşviklerle  kullanılmasını” öneriyor. 

İNEGÖL'DE 50 LİRAYA ARSA! 

İnegöl OSB'de boş arsa kalmamış. Ancak İnegöl Mobilya Ağaç İşleri İhtisas OSB'de faaliyet halinde 25 fabrika var, 50 fabrika ise inşaat halinde. Bölgedeki 40-50 sanayi parselinde, parsel sahipleri ile OSB yönetimi arasında “2018 yılına kadar fabrika yapılacak” şeklinde protokoller yapılmış durumda. Bir yetkili, “Sanayi tesisi kurmak amacıyla arsa alan müteşebbislerin, fabrika kurmaktan vazgeçerek arsalarını satma şansı bulunmuyor. Zira tapuları halen OSB yönetiminde. Yani İnegöl Mobilya Ağaç İşleri OSB'de mevcut durumda henüz fabrika kurulmayan boş arsa var. Ancak bunların şu anda satışı söz konusu değil” dedi. Bursa yöresinde ulaştığımız en düşük sanayi parseli fiyatı ise burada. Metrekare fiyatının 50 lira olduğu öğrenildi. Ancak burada herhangi bir altyapı bulunmadığı, fiyatların bu nedenle düşük olduğu ifade ediliyor. 

YENİŞEHİR'DE 2. BÖLGE 

Yenişehir OSB'de mevcut ‘1. Bölge' sanayi alanının tamamı Şişe Cam'ın fabrikalarına tahsis edilmiş durumda. OSB'de arazinin 320 dekarını Trakya Cam, 230 dekarını da Anadolu Cam kullanıyor. Bu arada tevsii amaçlı planlanan ‘2. Bölge' ise 112 hektardan oluşuyor. Bu arazide gerekli imar planları yapıldı ve alanda ‘sanayi parselleri' oluşturuldu. Ancak kamulaştırma yapılmadı. Parseller özel kişilerin mülkiyetinde, dolayısıyla OSB yönetimi doğrudan satışla ilgilenmiyor. Arsaların büyük ölçüde tüccarın elinde olmakla birlikte köylülerin mülkiyetinde de olduğu öğrenildi. Arsa metrekare fiyatlarının bin-2 bin lira arasında değiştiği ifade ediliyor. Burada arazi satın alıp altyapı talep eden 2 firma var. Altyapıda yol, bölgeye kadar gelmiş. Ancak elektrik, su vs. konularında ilgili kuruluşlarla işbirliği halinde girişimciye yardımcı olunuyor. Bölgede kamuya ait, hazine arazisi bulunmuyor. Yenişehir'de, en büyük kaygı OSB sınırlarındaki arsaların spekülatörün eline geçmesi. Bu yüzden kamulaştırma tartışılıyor. 

YENİCE'DE FİYAT 250-300 LİRA 

‘Boş arsa'nın en çok olduğu yerlerden birisi de İnegöl Yenice'deki ‘Islah OSB'. Bölgede belediye henüz imar çalışmasını tamamlamamış ise de ‘ıslah' sonucu netleşmemiş durumda. Burada kurulu fabrikalar OSB bünyesine alınırken, ıslah projesi kapsamında, civarda mevcut alan kadar arazinin kamulaştırılabileceğine ilişkin yetkinin henüz kullanılmadığı, bu nedenle de OSB bünyesinde ‘satılık sanayi parseli bulunmadığı' bilgisine ulaşıldı. Mevzuata göre, bölgenin OSB olabilmesi için önce OSB tüzel kişiliğinin oluşturulması, bölgede gerekli planlamaların tamamlanması gerekiyor. Ancak bunlar tamamlanmış değil. Burada 34 fabrika var. Vali başkanlığındaki Islah Komisyonu çalışmalarını sürdürüyor. Komisyonun kamulaştırma yetkisi yok. Ancak belediyelerin ve ilgili kuruluşların desteği ile altyapı sorunlarının çözümüne çalışılıyor. Yol, su ve elektrik sorununun büyük ölçüde halledildiği, doğalgaz ve kanalizasyonun proje aşamasında olduğu belirtiliyor. Halihazır durumda yatırımcı gerekli ruhsatları belediyeden almak durumunda. Ancak İslah Komisyonu'nun, bu yıl sonuna kadar öngörülen şartların yüzde 75'ini yerine getirmesi ve OSB tüzel kişiliğini kazanması bekleniyor. Toplam bin 200 dönüm arazinin 300 dönümü yeşil alan, 600 dönümü sanayicinin elinde, geri kalan arazi de köylülerin mülkiyetinde. Bölgede arsanın metrekaresinin 250-300 liradan satıldığı belirtiliyor. İnegöl'de Mobilya İhtisas OSB'de 50 lira olan arsa metrekare fiyatının neden Yenice'de 300 lira olduğunu sorduğumuzda şu yanıtı bulduk: “Yenice'nin kuzeyindeki Mobilya İhtisas OSB'de arazi kayalık. Hiçbir altyapısı yok... Yenice Islah OSB İnegöl'ün batısında, gelişme noktasında. Bursa  Ankara  yolu üzerinde, sıfır eğimli, verimli tarım arazisi. Altyapı sorunları kısa zamanda çözülebilir. Bölgemizde karma bir yapı var. Mobilya, tekstil... Mesela Uludağ Meşrubat tesisleri, dondurulmuş gıda, pet şişe imalat firmaları burada.” 

“Dünyanın hiç bir yerinde bu kadar pahalı arsa yok” 

İbrahim Orhan Orhan Holding Onursal Başkanı 

Dünyada 13 ayrı ülkede fabrikaları olan Orhan Holding'in kurucusu İbrahim Orhan, yüksek arsa maliyetletlerinin şirketleri küresel rekabette iyice köşeye sıkıştırdığınına dikkat çekerek şunları söyledi: “Bursa'daki sanayi arsası fiyatları, nerdedeyse Mönchengladbach kadar pahalı. Dünyanın hiç bir yerinde bu kadar pahalı sanayi arsası yok! İşte Çin'de de var fabrikalarımız, 3 yerde. Hindistan'da var, 3 yerde, yeni fabrikalar da kuruyoruz. Almanya'da... Bursa'da arsalar onların en az on misli... Ve de ayıca inşaat fiyatları şuyu buyu.. Bilecik'e gidin ucuz, Yenişehir'de Bursa'dan çok ucuz. Bu fiyatlarla hiç bir sanayici yaşayamaz. Onun için yerli olarak kalacaksak, Türkiye'de üretim yapmaya devam edeceksek, Bursa'nın dışına çıkmamız lazım artık. Otomobil fabrikaları o kadar kuvvetliler ki, hani biz Bursa'dayız. Adam bize İstanbul'a gel demiyor, adam bize Hindistan'a gel, Kore'ye gel diyor, gitmek mecburiyetindeyiz ve gittik oralara. Bu maliyetlerle üretimi sürdürmek güçleşiyor.” 

‘Ekonomi ranta kurban edilmeleli' 

Sinan BaykalSeger YKB 

“Bursa'da sanayi yatırımları konusunda arsa fiyatlarının yüksekliği herkesçe bilinen birşey. Sanayici olarak çok sıkıntılı yaşıyoruz. Bizim sanayici olarak bu maliyetlerle işlerimizi geliştirmemiz mümkün değil. Bizim yapacağımız yatırıma salt bizim kazancımız olarak bakılmamalı. İstihdam edeceğimiz insanların özgür bir birey olarak hayata katılmaları açısından bakılmalı olaya. Devletin kanuni gerekçelerinin yerine getirilmesi takip edilmeli, kimse hata yapmamalı. Türkiye'de üretimde, imalat sanayiinde çalışan mavi yakalı sayısı 4 milyonu geçmez. 80 milyona yakın Türkiye 4 milyon insanın emeğiyle, üretimiyle yaşıyorsa, geçiniyorsa, bu çok önemli bir durum. İş hayatında zaten firmaların gelirleri çok azaldı. Küresel rekabet herkesin malumu. Bu azalan gelirleri de arsa spekülatörlerine kaptırmalarını engelleyecek düzenlemeler geliştirmeli. Çünkü oraya harcayacağı paraları makine ve üretim yatırımlarına harcarlarsa, o işletme 100 kişi çalıştıracağına 200 kişi çalıştırır, daha fazla yatırım yapabilir. Bu konularda, yani üretimde, imalatta hiç bir emeği olmayan insanların zorluklarla kazanılan paralardan pay almalarını ben çok doğru bulmuyorum. Rant bunlar. Ekonominin rant gelirine kurban edilmesini doğru bulmuyorum. Çünkü imalatta çalışan her yeni insan, beraberinde bir sürü insanın hayatını kurtaracak. Bunu heder etmenin bu kadar basite alınacak bir konu olmadığı kanaatindeyim.” 

Ekohaber