Buyaka Ofis kuleleri ile TNL Gayrimenkul oldukça iddialı!

Buyaka ofis kulelerinin B bloğunda bir araya geldiğimiz TNL Gayrimenkul Geliştirme Şirketi Kurucu Ortağı Emre Yazıcı ile Buyaka ve yeni projeleri üzerine konuştuk.

Firmanızı kısaca tanıtarak, faaliyet alanlarınız hakkında bilgi verir misiniz?

TNL Gayrimenkul Geliştirme, son yıllarda ülkemizde hızla gelişen gayrimenkul sektöründe, ihtiyaçların ortaya çıkardığı bir yapılanma sonucunda 2006 yılında faaliyetlerine başlamıştır. Başta ofis, AVM ve lojistik yatırımları gibi ticari projeler olmak üzere ticari, konut ve mix gayrimenkul projelerine geliştirme, değerleme, yatırım danışmanlığı ve aracılık hizmetleri konularında hizmetler veriyoruz. Bugüne kadar pek çok projenin danışmanlığını yapan TNL Gayrimenkul Geliştirme'nin referansları arasında Türkiye'nin ilk yeşil ofis binası olan Unilever merkez ofisi, Teknosa Genel Müdürlük Binası, Eti Gıda, Şehir Üniversitesi Altunizade Kampüsü, Piyalepaşa Ak Plaza, Tüv Rheinland Genel Müdürlük Binası gibi büyük projeler yer alıyor.

Buyaka projesinden kısaca bahseder misiniz?

Artell ve Koytür ortaklığının ilk alışveriş ve iş merkezi (karma kullanım) projesi olan Buyaka'nın mimari projesi Uras & Dilekçi tarafından yapıldı. 43 bin metrekare arazi üzerinde inşa edilen Buyaka projesinde, 22 katlı üç ofis bloğu, bir home ofis bloğu çok amaçlı bir spor kompleksi ve 35 bin metrekarelik kiralanabilir alana sahip olan bir AVM bulunuyor. Buyaka, IKEA ve Meydan Alışveriş merkezi ile birçok uluslararası şirket ve Finans Merkezi'nin ortasında yer alıyor.

Projedeki ofis büyüklükleri ve metrekare fiyatı nedir?

Buyaka'da 400'ü aşkın ofis bulunuyor. B blokta 100-282 metrekare arasında 1+1'den 5+1'e kadar değişen altı farklı tipte 121 adet ofis yer alıyor. Diğer bloklarda ise her kat 845-900 metrekare büyüklükte. Ofislerin metrekare fiyatları 25 dolardan başlıyor.

Ofislerin tavan yüksekliği ne kadar?

Bu projede ofis kulelerinin kat yüksekliği 4.20 metredir.

Kiralama işleri nasıl gidiyor? Yabancı firmalar projeye ilgi gösteriyor mu?

Buyaka ofis kuleleri özellikle yabancı sermayeli büyük şirketler tarafından talep görüyor. Bunda projenin sadece mimarisi ve kalitesinin değil, konumlandığı bölgenin de büyük etkisi var. Faaliyete geçen Buyaka AVM ise A sınıfı ofis kulelerine olan ilgiyi olumlu yönde etkiliyor.

Buyaka projesinin standart projelerden farkı nedir?

Öncelikle Buyaka projesi Anadolu yakasının şu anda aktif olan en büyük karma projesidir. Türkiye'nin prestijli spor kulüplerinden birisi olan Mars Athletic Club (MAC), sıra dışı tasarımının ileri teknoloji ile birleştiği, eğlence ve sporu bir arada sunduğu yeni konsepti MAC Fit ile Anadolu yakasında ilk kez Buyaka'da yer alacak. Buyaka bünyesinde yer alan ofis, home ofis ve alışveriş merkezi sinerjileri, tek fonksiyonlu mimari yapıdan uzaklaştırılarak farklı fonksiyon kurgusu üzerinde şekillendirildi. Sahip olduğu çok fonksiyonlu mimari kurgusu sayesinde, misafirlerine kolay ulaşım imkanı sağlarken, zamanı daha verimli ve etkin kullanma kolaylığını da sunuyor. Kütle ve büyüklük açısından parçalara ayrılarak genel mimarisinde modern bir görüntü sergileyen Buyaka cephesinin malzemeleri, algoritmik yaklaşımla yapılandırılarak ışıklandırıldı.

Buyaka dışında devam eden projeleriniz var mı?

BREEAM (Bina Araştırma Kuruluşu Çevresel Değerlendirme Metodu) sertifikalı Piyalepaşa Ak Plaza'nın kiralama işleri devam ediyor. Toplam inşaat alanı 52 bin metrekare olan projenin yılsonunda bitirilmesi planlanıyor. Bu projenin yaklaşık 32 bin metrekare kiralanabilir alanı olacak. Ümraniye'de yaklaşık 19 bin metrekare kiralanabilir alana sahip A4 Plaza'da kiralama faaliyetleri sürüyor. Bunların dışında Kurtköy ve Kozyatağı'ndaki ofis projelerinin kiralamalarını da yürütüyoruz. İşlerimizin büyük bir bölümünü İstanbul oluşturuyor. Geçen yıl Konya'da büyük bir yabancı yatırımcının gıda yatırımına yönelik arsa bulmasına yardımcı olduk. Adapazarı'nda temsil ettiğimiz yerler var. TNL Gayrimenkul olarak 250 bin metrekarelik kiralanabilir ofis portföyümüz bulunuyor. 4-5 bin metrekarenin üzerindeki ofis binaları ile ilgileniyoruz.

Sektördeki geleceğinizi düşündüğünüzde, beş yıl sonra firmanızı nerede konumlandırıyorsunuz?

2006 yılından bugüne kadar geldiğimiz noktadan memnunuz. Bu işe ilk başladığımız günden bugüne kadar faaliyet gösterdiğimiz pazarda bilinirliğimiz önemli ölçüde arttı. İş alma konusunda artık daha seçiciyiz. Ülkemizde ofis konusunda uzmanlaşmış firma sayısı çok az. Birçoğu yabancı firmalar tarafından yürütülüyor. Sektörde önde gelen firmalar arasında az sayıda Türk firması var ve TNL'de onlardan biri. Firma olarak önümüzdeki dönemde bir ofis projesi yatırımına imza atmayı planlıyoruz. Ortaklık konusunda yabancı firmalarla görüşmelerimiz devam ediyor. Yapacağımız ortaklık ile birlikte bilinirliğimiz daha da artacak ve yabancı müşterinin bizi seçmesi sağlanacak. Yabancı isim bize know-how kazandıracak. Ülkemizde ofislerin yönetilmesi konusunda boşlukların olduğunu düşünüyoruz. Bu konuya yönelik hizmet vermek de planlarımız arasında yer alıyor.

İş dünyası Anadolu Yakası'na mı kayıyor?

Gayrimenkul projelerinde lokasyon çok önemlidir. Lokasyon açısından iyi konumda olan projeler her zaman iyi bir satış grafiği yakalamıştır. Uzun yıllardır Avrupa Yakası revaçtaydı. Fakat son yıllarda iş dünyası Anadolu Yakası'na kaymaya başladı. Çünkü iş alemi ne kadar Avrupa Yakası'nda olsa da çalışanların büyük bir bölümü Anadolu Yakası'nda ikamet ediyor. Ümraniye, Altunizade, Kozyatağı, Ataşehir gibi bölgeler iş hayatına yakın yerler oldu. Ayrıca Anadolu Yakası daha ucuz ofis kiralarıyla dikkat çekiyor. Ümraniye Bölgesi'nde ortalama ofis kiraları metrekaresi 18-20 dolar arasında değişiyor.

Mütekabiliyet Yasası'nın çıkması ile birlikte ofis satışları veya kiralamalarda artış yaşanır mı?

Orta vadede satışları büyük ölçüde artıracağını düşünüyorum. Mütekabiliyet Yasası; Körfez ve Ortadoğu ülkeleri açısından çok şey ifade ediyor. Körfez yatırımcısı İstanbul'a ilgi duyuyor. Paralarını değerlendirdikleri Batı ülkeleri eskisi kadar güvenli değil. Avrupa ülkelerinde ekonomi düşüşte tam tersine Türkiye'de çıkış var. Bitmiş ofis projelerine ilgi duyuyorlar. Geliştirme projelerine değil. Türkiye'de ise ofis kiraları normal seyrinde gidiyor.

Sektörün yakın zamanını ve geleceğini nasıl öngörüyorsunuz?

Sektör anormal büyüdü. 2007-2008 yıllarında ağırlıklı olarak konut üretiliyordu. İstanbul'da gelişmiş ofis piyasası yok denecek kadar azdı. A sınıfı ofis binaları Büyükdere Caddesi'nde bulunuyordu. Şu anda birçok bölgede A sınıfı ofis binaları görmek mümkün. Yapım aşamasında birçok ofis projesi bulunuyor. Bireysel alıcının elinde çok seçenek var. Önümüzdeki dönemde markalı projeler ve markalı firmalar öne çıkacak. Lokasyon her zaman ön planda olacak. Arzın çok olmasına rağmen talep az. Şehrin uç noktalarındaki projelerin kiralaması zor olacak, şehre yakın olan projelerin kiralamalarında ise artış yaşanacak. Sektörde işini iyi yapanlar para kazanmaya devam edecek. Rekabetin yoğun olduğu pazarda fazla firma yok ama çok iş var. Ofis konusunda yüksek bir arzın olduğunu düşünüyorum. Ataşehir, Ümraniye, Kozyatağı, Altunizade ve Kartal'da arz artacak. Bu bölgelerde ofis önemli bir pazar olacak. Avrupa Yakası'nda ise Maslak-Büyükdere hattı çok doldu. Dolapdere, Piyalepaşa, Kağıthane ve Basın Ekspres yolu önemli ofis bölgeleri arasında yer alacak.

Ofis yatırımı yapmak isteyen yatırımcıya öneriniz nedir? 

Yatırımcıya LEED / BREEAM sertifikalı ofis binası yapmasını öneriyorum. Bunun inşaata ek maliyeti yüzde 5 ila yüzde 10 arasında. Ancak yeşil sertifikalı binalarda kiracıların ortak alanlar için ödediği maliyet önemli ölçüde azaldığı için kiracılar bu binalara daha yüksek kiralar ödemeyi kabul etmekteler.

Real Estate