Cafer İnan: Yıl sonuna kadar herkes elindeki konut stoğunu bitirmeye çalışıyor!
Emlakkulisi.com ev sahipliğinde gerçekleşen 8. Konutta Satış ve Pazarlama Buluşmaları kapsamında konuşan Mim Tanıtım Organizasyon ve Danışmanlık Firması Cafer İnan, 2014 yılının son çeyreğinde firmaların nasıl hareket edeceğinden bahsetti...
Mim Tanıtım Organizasyon ve Danışmanlık Firması Cafer İnan'in konuşması:
Artış hızı geçmiş yıllara göre yavaş... Devremülkte fayda var. Biz yatırım geliri olarak geriye yaptığı harcamaya karşılık ne yapacak. Mim Tanıtım Organizasyon ve Danışmanlık Firması'nın sahibiyim birkaç projede danışmanlık işi yapıyoruz, proje geliştirme yapıyoruz. Katılıyorum şu an da bizimde gözlemlediğimiz şu; metrekare fiyatları zaten belli şartlar ve zorlamalardan dolayı artmaya başlamıştı arsa fiyatlarının da kat karşılıklarının da zor olduğundan dolayı, firmalar hep fiyatlarını arttırmaya başladı. Yatırımcı kitlesinin de ben bitmediğini, potansiyel olduğunu hala belli seviyelerde küçük küçük de olsa artmaya devam ettiğine inanıyorum. Belli dönemlerde kriz de olsa. Şimdi kendi geliştirdiğimiz projelerde şu anda çalıştığımız bölgeler mesela; İstanbul ’un biraz sayfiye bölgeleri. Oradaki kira çarpanımız aşağı yukarı 150-160'larda. Şöyle söyleyeyim bölgenin lokasyon olarak İstanbul'un hemen kenarında olması. Mesela şu anda Şile'de geliştiriyoruz proje. 4. projemizi geliştiriyoruz. Oradaki satış fiyatlarımız 240-250 bin TL civarında, metrekare de 2000-2250 bin lira fiyat olarak değerlendiriyoruz. Ve oluşmuş kira geliri de 1500 TL civarında. Yani bunu 12 aya böldüğümüz için söylüyorum. Sezonluk kiraya veriliyor. Bunu müşteriye anlattığınız zaman, potansiyel alıcıya bu fiyatın karşılığında şu kadar ayda geri geleceğini söylediğiniz zaman daha mantıklı geliyor. Şehir merkezine girmeye başladığınızda bunlar 350'lerin üzerine çıkmaya başladığında bunu niçin yatırım olarak alayım sorusu karşınıza çıkıyor. Projelerde herkes tabii farklı şeyleri ön plana çıkarıyor ancak benim gördüğüm şey şu eğer fiyatlar biraz daha satılabilir rakamlara inmeye başlarsa özellikle İstanbul'da merkezi lokasyonlarda 6-7 bin liraların üzerine çıkmaya başladı. Biz şimdi Bağdat Caddesi'nde birkaç yer araştırıyoruz. Anlaşmak üzereyiz. Orada da satış olarak 8000 bin TL'nin altına düşemiyorsunuz. Burada tabii kat karşılığı oranı bir müteahhidin yüzde 30 alması çok iyi görünüyor. Yüzde 27-28'lerde bocalıyoruz. Şimdi merkezde iş yapmaya çalışan proje geliştirmeye çalışan firmaların da tıkandığı noktalar bunlar. Çünkü artan maliyetçilik çok yüksek. Düşük fiyat çıkartsa belki hızlı satacak ama para kazanamayacak. Çünkü bütün firmaların çoğu vadelendirmeyi kendi bünyesinde yapmaya başladı. Görüyorsunuz 50 aylar-80 aylar. Dolayısıyla bir kısır döngü olmaya başladı. Piyasanın yavaş yavaş bankacılık sektörü gibi, bir finans sektörü gibi belli kurallarının kanunlarının oturacağına inanıyorum ben. Şu anda bunu biraz devlet zorluyor. Bazı dernekler zorluyor ama firmalar çok bağımsız ve başıboş çalışıyor. Bir standart hala oturmadı İstanbul'da da Türkiye'de de. 2015 yılında ben ikinci yarısına kadar herhangi bir seçim dönemi olmadığı için bir kargaşa da çıkacağını sanmıyorum. Gayrimenkul sektörü ufak tefek olabilir ama genelde büyük krizlere çok uzun dönemlerde ara ara yaşadık. Bunu finans sektörü bankacılık sektörü çok sık sık yaşadığı için buna alışkınlar ve defansları yüksek. Biz de en ufacık bir şey olduğunda hemen darmadağın oluyor ve ödeme planlarının dışında değişiklik yapamıyoruz. Farklı proje geliştirmek, farklı bir standarda oturmak gibi beklentisi yok gayrimenkul sektörünün. Herkes bir önceki projeyi bitirmek için yeni proje çıkarma derdinde, bunu da sadece nasıl satarımın derdinde. Ben önümüzdeki seneyi çok geçen seneki gibi çok karamsar görmüyorum. Yıl sonuna kadar herkes elindeki stoğu bitirmeye çalışıyor. Teslime gelen konutlarının yüzde 10-15 gibi bir şey var bunu eritmeye çalışıyor. Yeni projelerinin çıkacağını ben yeni dönemde çok ertelendiğini gördüm ama herhalde yıl sonuna yetiştirecek yine. Ben şu anda stok eritimine çalışıldığını görüyorum. Talebin de hala eksilmediğini görüyorum. Sadece ertelendi. Ertelenen talebi de ödeme planları ve kampanyalarla eritmeye çalışıyoruz. Çok geleceğe dair karamsar değilim ama tedbirli olmakta fayda var. 2014'ün hedeflerinin yüzde 10-15 aşağısında gerçekleşeceğini herkes için düşünüyorum. Biz en azından öyleyiz şu anda. Yüzde 15 aşağısında gidiyoruz. Ama yine duruma baktığımız zaman kötü değiliz. Şimdi tabii ki ilk proje yapılırken çıkan fiyatla biten fiyat arasında fark olmalı. Belli bölgelerde ilk alan yatırımcının 2-3 sene sonra farklı bir fiyatla satıyor olması lazım. Bu çıkıp proje bittiğinde 2-3 katına çıkacak değil. 2-3 yıl sonra projede yüzde 40 değer artışı yüksek değildir. Eline yatırımcının bir şey vermeniz lazım. Madem kira çarpımı ile veremiyorsunuz değer artışıyla vermeniz lazım. Sözde taahhüt olduğu müddetçe doğrudur. Bazı projeler villa gibi alım yapacak olan kitlenin beklentisi kullanımdır. Ama bir merkez lokasyonda satış yapıyorsanız öncelikle prim sonra hızlı satılıp satılmayacağına bakılır, demek isteyeceğim buydu...