Çocuklara kullandırılan daireler için vergi ödenecek mi?

Gayrimenkul sahibi mükelleflerin geçtiğimiz yıl elde ettikleri geliri beyan etmeleri için süre bugün itibarıyla başlamış durumda.

Geçen hafta da belirttiğim üzere, kira geliri elde edenlerin beyannameleri Gelir İdaresi tarafından hazırlanıp sisteme yüklenmiş durumda. Sistemle kira geliri elde edenlerin tapu, MERNİS (Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi), banka, PTT, inşaat ve sigorta şirketleri, TOKİ, elektrik, su ve doğalgaz şirketleri gibi kurumlardan alınan bilgiler, gelişmiş bilgisayar programlarıyla analiz edilerek kira gelirleri belirleniyor. Bu gelirler çerçevesinde beyannameler hazırlanıp mükelleflerin onayına sunuluyor. Mükellefler internet ortamında beyannameyi inceleyip onaylayabilecek veya hata varsa düzeltme yapabilecek. Böylece vergi dairelerine gitmeden, karmaşık vergi hesaplamaları ile uğraşmadan, uzman yardımı almadan, masrafsız bir şekilde, internet erişimi olan her ortamdan rahatlıkla beyanlar verilebilecek.

Gayrimenkul sermaye iradı, Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde sayılan mal ve hakların gerçek kişiler tarafından kiraya verilmesinden sağlanan gelirleri ifade eder. Bu mal ve hakların sadece sahipleri tarafından değil, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirler de gayrimenkul sermaye iradıdır. Gerçek kişilerin sahip oldukları taksi plakalarını kiraya vermesi, binaların dış yüzeylerine konulan reklam panolarından elde edilen gelirler, zirai faaliyete katılmadan ürünün belli bir kısmı karşılığında başkasının kullanımına sunmaktan elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmektedir. Ancak bu gelir türünün en yaygın şekli işyeri ve mesken kiralarıdır. Kiraların KDV’ye tabi olup olmadığı, kiraya verilen gayrimenkulün iktisadi işletmeye dahil olup olmamasına göre değişiklik arz etmektedir. Normalde bu mal ve hakların kiralanması işlemleri KDV’ye tabidir. Ancak iktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri KDV’den istisna.

Gayrimenkul sahipleri bazen sahip oldukları mesken veya dükkânı yakınlarının kullanımına tahsis edebiliyor. Tabii olarak bu kullanımdan herhangi bir gelir elde etmediklerini bildirebiliyorlar. Kanunda bu gibi kayıp ve kaçakların önüne geçmek için emsal bedel denen bir vergi güvenlik müessesesi yer alıyor. Uygulama; beyan edilmesi gereken gayrimenkul sermaye iratlarının, vergi değerinin % 5’i olarak tanımlanan bir sınırdan daha düşük olamayacağı esasına dayanmaktadır. Diğer bir ifade ile kimse meskenini bir yakınına bila bedel veya düşük bedel üzerinden kiraya verdiğini, dolayısıyla düşük gelir elde ettiğini beyan edemez.

Mesela 250 bin TL vergi değeri olan bir dairenin yıllık geliri 12 bin 500 TL’den aşağı olamaz. Kira süresi bir yıldan az ise bu tutar 12’ye bölünecek, bulunan rakam kira süresi ile çarpılacaktır.

Bazı durumlarda gayrimenkul gerçekten düşük bedelle veya bedelsiz olarak kullanıma sunulmuş olabilir. Gayrimenkulün, kiracıların veya kiralayanların niteliğine göre kabul edilebilecek, emsal bedel uygulanmayacak, bazı durumlar kanun koyucular tarafından da kabul görmüştür. Buna göre aşağıdaki durumlarda emsal kira bedeli karşılaştırılması yapılmayacaktır:

Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,

Binaların, mal sahiplerinin çocuklarının, ana-babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (her biri için ancak bir konut tahsisi için uygulanmaktadır),

Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmeleri,

 Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.

 Buna göre; örneğin sahibi olduğu konutu çocuğunun oturması için tahsis eden ve kira almayan bir baba emsal kira bedeli uygulaması kapsamında olmayacaktır. Ancak bedelsiz olarak tahsis edilen gayrimenkul işyeri ise burada emsal bedelin uygulanması gerekir.

 Geçen hafta anlattığım vergiden istisna olan 3 bin 200 TL’lik tutar, her ortak tarafından sadece bir konut için uygulanabilir. Yani bir dairenin iki sahibi varsa bu istisnadan her iki kişi de faydalanabilir. Buna mukabil bir kişinin birden fazla dairesi varsa bile bu istisna sadece bir kere uygulanacaktır.

Örnek: Bayan (X) ve eşi Bay (Y), 2013 yılında ayrı ayrı 1/2 hissesine sahip oldukları dairelerini konut olarak kiraya vermeleri sonucu, 25.000 TL kira geliri elde etmişlerdir. Bayan (X) ayrıca 2013 yılında işyeri olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden 15.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedeli üzerinden 3.000 TL gelir vergisi tevkifatı yapılmıştır. Bay (Y) aynı zamanda avukatlık faaliyetinden dolayı 2013 yılında 80.000 TL serbest meslek kazancı elde etmiştir. Yıl içinde serbest meslek kazancından 16.000 TL tevkifat yapılmıştır.

 Bu daireden elde edilen gelir her iki ortak tarafından eşit şekilde bölünerek beyan edilecektir. Bayan (X) gelirini beyan ederken istisna 3 bin 200 TL’yi düşecek. Geriye kalan kira gelirini beyan edecektir. İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkul ile mesken olarak kiraya verilen gayrimenkulden elde edilen gelir toplandığında 26 bin TL aşılmadığından sadece mesken kira geliri beyan edilecektir. 12.500-3.200+15.000=24.300

Öte yandan Bay (Y) kendisine düşen gayrimenkul gelirinin tamamını beyan etmelidir. Çünkü serbest meslek faaliyeti ile uğraşanlar 3 bin 200 TL’lik istisnadan faydalanamaz.

Yusuf Keleş/ Zaman Gazetesi