Doğru kentsel dönüşüm için koşan koşturan belediyeler gerek!

Gelen gideni aratır diyen atalarımızın kentsel dönüşümde de haklı çıkmamaları için ne yapmalıyız dediğimizde, hepimizi umutlandıran bir çok teknik yenilik olduğunu ve bunların ülkemizde de uygulayabileceğini görürüz. Peki elimizi uzatsak alabileceğimiz bu teknik yenilikler ülkemizde niye uygulan(a)mıyor sorusunu masaya yatırmak istiyoruz.

Bu teknik yenilikleri en temelde yapıların depreme hazırlığı ve enerji ihtiyaçlarının azaltılması gibi iki kıstas çerçevesinde ele alalım. Çünkü ülkemizde kentsel dönüşümün ana nedeni olarak ülkemizin bir deprem ülkesi olduğu gerçeği dile getirilse de, yapılar kentsel dönüşümde gerçekten depreme uygun yapılıyor mu diye sormak ve çözümünü de göstermek durumundayız. Yine bu çerçevede, enerji ithalatçısı bir ülke olmamız nedeniyle, kentsel dönüşümü yapmışken, bir nebze de olsa enerji dönüşümü içerecek şeklinde yapsak kötü mü olur diye sormayalım mı? Ancak burada eski alışkanlıklarıyla artık sektöre ve ülkemize zarar veren kişi ve zümrelerin “iş çıkarma başımıza” demeleriyle çarpışacağımızı da unutmayalım. 

İnşaat sektöründe dünyada olup da, bizde yeterince olmayan, yani nelere uzaktan bak(tırıl)ıyoruz diye sorduğumuzda, mesela deprem yalıtımının eksikliği karşımıza çıkar. Yalıtımın artık deprem yalıtımını da içermeye başladığı günümüzde, ülkemizde izolasyon ve sönümleme teknolojilerini kamu sağlık yapılarına ilaveten özellikle konut ve ofis inşaatlarına da taşınması kazanımı büyük olsa da, uygulaması yok denecek kadar azdır. Yapıların depreme hazırlığı konusunda ülkemizde yaygınlaşmasında büyük kamu yararı olsa da henüz yaygınlaşmayan bir diğer teknik yenilik de, ön üretimli yatay ve düşey beton elamanların içerisine yerleştirilen çelik halatların ön gerilmesiyle binaların deprem esnasında esnek davranış göstermesinin sağlanmasıdır. Bu teknik hem yerli, hem de ayrıca bina yapım süresini de oldukça kısaltmaktadır. Lakin yine de ülkemizdeki uygulamaları yok denecek kadar azdır. 

İnşaat sektöründe uzaktan bak(tırıl)dığımız bir diğer konu da, enerji ithalatımızın önemli bir bölümünün tüketildiği yapıların enerji ihtiyaçlarının azaltılmasının ekonomik milliyetçiliğin gereği olduğudur. Bunun için, ısıtma ve soğutma için yaz-kış ihtiyaç duyulan enerjiyi önemli oranda azaltan ısı pompalarına ilaveten, kalan enerji ihtiyacının da olabildiğince yenilenebilir enerjiler ile karşılanması için solar çatılar gibi göz alıcı teknolojiler bulunmaktadır. Ayrıca tüm bu enerji verimliliğine sahip yapılaşma için ihtiyaç duyulan kılavuz ve rehberliği sunan yerli yeşil bina sertifikamızın da diğer saydıklarımız gibi henüz yaygınlaşamadığı aşikardır. 

Tabi tüm bu saydığımız yeniliklerin ilave maliyetler getirmesi karşısında “iş çıkarma başımıza” diyen kesimlerin eski üretim alışkanlıklarından kop(a)mayan bütünüyle kötü niyetli kişiler olmadığını, biraz olsun empati yapmaya çalıştığımızda kolaylıkla görebiliriz. “Maliyetler kurtarmıyor” diye üzülerek bu teknolojileri kullanamadığını belirten azımsanmayacak bir müteahhit kitle bulunmaktadır. 

Sahi nedir bu maliyetler ve nasıl düşürülebilir, bunu başlıkta yer verdiğimiz belediyeler özelinde masaya yatıralım. Burada nitelikli bir kentsel dönüşüm için yukarıda belirttiğimiz teknik yenilikleri içeren bir yapılaşmaya kavuşabilmemiz için, ilk akla gelen kanunun kentsel dönüşüme sağladığı vergi ve harç avantajların durumudur. Bunun için ilgili yasa maddesine bakacak olursak:

6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”nun 7. maddesinin 9.uncu bendinde; “ Bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır.”  Hükmü yer almaktadır. 

Ancak uygulamaya baktığımızda istenilen oranda bu muafiyetlerin hayata geçirilemediğini görmekteyiz. Tabi buradaki amacınız, bir şeyi yaparken asla diğerini yıkmak olmadığından, belediyelerin gelirlerinin azalmasını elbetteki istemiyoruz. Ancak ülkemiz için bir beka sorunu olan depreme karşı güvenli yapı kalitesine enerji verimliliğine sahip binalarla ulaşabilme hedefinden belediyeler alternatif gelir bulmuyor diye de vazgeçemeyiz. Gerekirse belediyelerimize alternatif gelirleri biz öneririz, ama yine de bu hedeften vazgeçemeyiz:

İmarlı Alanlarda Kent Estetiğini Bozan Boş Parsellerden İlave Vergi Alınsın

Ülkemizde boş imarlı arazilerin kent estetiğini ve huzurunu bozmaması için belediyelerimizin, varsa bağlı oldukları büyükşehir belediyesi ile birlikte tedbir almaları, hem ülkemiz ekonomisi hem de kentlerimiz için büyük önem arzetmektedir. Şöyle ki, çöküntü bölgesine dönüşen boş imarlı araziler, tıpkı vücutta büyüyen kanserli hücreler gibi, komşu arazi ve binalardan başlayarak kentte çöküntü bölgelerini büyüterek, mahalle sakinlerini göçe sevk etmektedir. Ayrıca imarlı araziler boşken, artan konut ve işyeri ihtiyaçları için yeni alanları imara açmak, şehrin tarım arazilerine rağmen büyümesine sebep olabilmektedir. Bu nedenle imarlı arazileri keyfi şekilde boş turan malikler, geliri belediyelere kalmak üzere atıl arsa vergisi ödemek durumunda bırakılmalıdırlar. Çok hisseli parsellerde arsayı bir yatırımcıya vermekte uzlaşılamaması, artan vergiler nedeniyle kolaylaşacaktır.

Projeye uygunsuz şekilde yapılan değişiklikler cezalandırılmalıdır

İnşaat sonrası denetimleri, ülkemiz imar uygulamaları bakımından önemli bir ihtiyaç halindedir. Şöyle ki, ülkemizde resmi kurumlara sunulanlar üzerinden inşaat esnasında ve inşaat bittikten sonra ruhsat alırken bir takım incelemeler yapılmaktadır. Ancak imalat gerçekleşip kullanıma geçildikten sonra, yapıda istismara varan değişikliklere gidilip gidilmediğinin bir denetimi yapılmamaktadır. Burada yaşanan örnekler balkonu odaya katmaktan ibaret değildir. Kullanıma uydurmak için maalesef kolonların kesilmesine varan sorumsuz uygulamalar bile olabilmektedir. Bunun için, zabıtaların iskanı alındıktan sonra her iki yılda bir binalarda projeye aykırı değişiklik yapılıp yapılmadığına dair denetimlere gitmeleri ve geliri belediyeye kalacak şekilde ceza kesmeleri şeklinde bir düzenleme yapılması önemlidir.  

Belediyeler Ekmeğini Arsa ve Bitmiş Binalardan Çıkarmalı, İnşaattan Değil

Dolayısıyla sözün özü, belediyeler kentsel dönüşümde ekmeğini arsadan ve bitmiş binalardan çıkarmalı, inşaattan değil. Böylelikle maliyetleri biraz olsun düşen müteahhitlerden depreme hazır ve enerji verimliliği yüksek yapılar üretmeleri istenebilir. Yine de yapmıyor mı, o başka bir yazının konusu. 

Ama halihazırda binalarımızı deprem yıkarsa depremzede, yapılamayan veya niteliksiz yapılan her kentsel dönüşümde de basbaya belediyezedeyiz biline.

Tekrarlıyorum, depreme karşı güvenli yapı kalitesine enerji verimliliğine sahip binalarla ulaşabilmek, ülkemiz için bir beka sorunudur. Bunun için de, koşan koşturan belediyeler istiyoruz, çok mu şey istiyoruz?

Sosyolog Faruk Özcan